Đặt mua báo in| Mới - Đọc báo in phiên bản số| Thứ Ba, Ngày 16 tháng 07 năm 2024,
Nhiều vấn đề lớn của Luật Đất đai vẫn chông chênh
Nguyễn Lê - 28/08/2023 09:51
 
Chỉ còn vài tháng để Quốc hội bấm nút thông qua Luật Đất đai sửa đổi, song dự thảo mới nhất đang còn nhiều vấn đề lớn vẫn chông chênh, chưa chốt được phương án tương đối khả thi.
Phiên thảo luận Dự án Luật Đất đai sửa đổi của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

Sốt ruột với condotel, officetel, shophouse

Phiên thảo luận Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cuối tuần qua, một lần nữa, cho thấy mức độ phức tạp của đạo luật vô cùng quan trọng này.

“Đến thời điểm này, Dự thảo vẫn còn nhiều điểm chưa rõ, chưa lựa chọn được phương án hoàn thiện, nhiều nội dung còn có ý kiến khác nhau, nhưng chưa đủ căn cứ, cơ sở để chỉnh sửa. Nhiều nội dung cơ quan thẩm tra và cơ quan soạn thảo thống nhất được chính sách, hướng tiếp thu, nhưng chưa thể hiện được vào các điều khoản luật và đang đề nghị làm rõ thêm”, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải khái quát.

Báo cáo của Thường trực Ủy ban Kinh tế (cơ quan chủ trì thẩm tra dự án luật) nêu 27 vấn đề lớn cần Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, từ áp dụng pháp luật cho đến phân loại, thu hồi đất… Trong đó, có 3 vấn đề mà Thường trực Ủy ban Kinh tế “xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, cho ý kiến chỉ đạo”. Đó là quy định về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất ở.

Bên cạnh đó, còn có nội dung vẫn đang chờ Chính phủ báo cáo, làm rõ quan điểm chính sách, liên quan đến ý kiến nhân dân về xem xét bổ sung cá nhân người nước ngoài là người sử dụng đất.

Đặc biệt, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, từ Kỳ họp thứ năm của Quốc hội, Ủy ban đã có ý kiến rằng, trên thực tế, thị trường đã hình thành phân khúc bất động sản được sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch có thời hạn. Việc không ghi nhận quyền sở hữu các loại bất động sản này gắn với quyền sử dụng đất tương đồng về mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng, tạo ra sự không rõ ràng về giá trị sử dụng của bất động sản có hay không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến sự minh bạch trong hoạt động quản lý cũng như hoạt động giao dịch mua, bán, sử dụng của người dân.

Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội đã yêu cầu: “Nghiên cứu làm rõ và có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng lưu trú như căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse)...”.

Vì vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu, có chính sách mang tính tổng thể, thiết lập cơ sở pháp lý ghi nhận loại hình bất động sản có thời hạn xây dựng trên đất sử dụng có thời hạn, phân biệt với nhà ở, nhà chung cư xây dựng trên đất ở lâu dài.

Cơ quan thẩm tra cũng lưu ý, chính sách trên nhằm bảo đảm rõ ràng không chỉ về quyền sở hữu loại hình nhà ở đặc biệt này, mà còn về quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng loại bất động sản này, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm. Từ đó, hình thành thị trường cho loại hình bất động sản này vận hành minh bạch, tạo điều kiện cho người dân được lựa chọn sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, người mua và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Trong đó, cần xử lý vấn đề căn bản là chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng loại hình bất động sản nói trên, nếu là đất ở lâu dài hoặc đất thương mại, dịch vụ, thì đều chưa phù hợp với tính chất của loại hình bất động sản này và gây cách hiểu khác nhau trên thực tế.

Cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu quy định về loại hình “đất ở có thời hạn” gắn với chế độ sử dụng đất phù hợp, trong đó, thời hạn sở hữu bất động sản trên đất phải phù hợp với thời hạn và mục đích sử dụng đất.

“Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa có ý kiến tiếp thu, giải trình về nội dung này”, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Nên chọn bỏ trong thu hồi đất

Dù liên tục được chỉnh sửa, song quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79) vẫn là vấn đề nan giải.

Dự thảo trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội liệt kê cụ thể hàng trăm dự án thuộc 3 trường hợp: xây dựng công trình công cộng, công trình sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp và công trình cơ sở, tiện ích hạ tầng kỹ thuật; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nêu quan điểm của Thường trực cơ quan thẩm tra là, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm là khó bảo đảm bao quát, đầy đủ.

Ông Thanh nêu rõ, trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng, cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54, Hiến pháp.

“Do đây là nội dung cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, Thường trực Ủy ban Kinh tế báo cáo, xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo cấp có thẩm quyền cho ý kiến chỉ đạo”, ông Thanh nêu.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, vấn đề khó nhất ở Luật Đất đai các thời kỳ là thể chế hóa quy định của Hiến pháp về vấn đề thu hồi đất vì mục tiêu lợi ích quốc gia, dân tộc, công cộng.

Về cách tiếp cận ở lần sửa đổi này, ông Huệ phân tích, nếu theo cách chọn cho, tức là cứ liệt kê hết các trường hợp cần thu hồi đất, thì không có cách nào có thể liệt kê hết được, mà càng liệt kê có khi lại càng thiếu.

Vì thế, Chủ tịch Quốc hội gợi ý, nên chăng áp dụng chọn bỏ, thay vì chọn cho, tức là trừ những trường hợp áp dụng hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn lại là Nhà nước thu hồi đất.

Nêu thực tế chỉ có hai hình thức, gồm Nhà nước đứng ra thu hồi và thu hồi đất trên cơ sở thỏa thuận, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, có thể thực hiện được hình thức chọn bỏ, song cần quy định thêm nguyên tắc là đất thu hồi phải trong quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.

Đồng thời, Chủ tịch Quốc hội đặc biệt lưu ý, cần nghiêm cấm việc vừa “chạy” quy hoạch vừa điều chỉnh mục đích sử dụng đất, “chạy” xong quy hoạch thì quyết định thu hồi đất luôn.

“Chọn cho theo cách ở Dự thảo hiện nay thì chả bao giờ thống nhất được đâu”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Tuy nhiên, báo cáo cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho rằng, nếu dùng phương pháp loại trừ (chọn bỏ), mà nếu như loại trừ không hết, thì cũng nguy hiểm.

“Luật này, một số điều rất phức tạp, ví dụ Điều 79 tranh luận rất nhiều, mà không đưa ra được phương pháp nào”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cho biết.

Phát biểu sau đó, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà “xin hứa” là trong thời gian ngắn nhất, khoảng 3 - 4 ngày, sẽ có ý kiến phản hồi những vấn đề còn chưa đạt được sự thống nhất.

Điều hành phiên thảo luận, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải yêu cầu, việc thu hồi đất phải tuân thủ các quy định của Hiến pháp và các trường hợp phải thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong khi đó, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng, sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, tuyệt đối không hợp thức hóa những vướng mắc có tính chất vi phạm.

Sáng nay (28/8), Dự thảo được đặt lên bàn nghị sự của hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách.

Miễn trừ trách nhiệm trong xác định giá đất

- Ông Lê Quang Mạnh, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Phương pháp xác định giá đất tại Dự thảo đã cơ bản theo thông lệ quốc tế, như các phương pháp của các nước đang áp dụng, trừ phương pháp hệ số K, nhưng phương pháp này thì trong điều kiện của Việt Nam cũng phù hợp và khá hiệu quả. Đồng thời, có căn cứ pháp lý để bảo vệ thêm cho cán bộ làm trong lĩnh vực này khi xác định giá đất. Tuy nhiên, phải khẳng định là sẽ luôn tồn tại sự khác biệt giữa giá được cơ quan nhà nước, UBND tỉnh, thành phố quyết định với giá thị trường. Do vậy, nên xem xét bổ sung nguyên tắc miễn trừ trách nhiệm pháp lý. Nếu như coi việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường là thiệt hại đối với ngân sách nhà nước, thì cần có nguyên tắc miễn trừ trách nhiệm hay cách thức nào đó để đảm bảo tâm lý làm việc đối với những cán bộ và cả tư vấn trong việc xác định giá đất này.
Một số vấn đề lớn của Luật Đất đai vẫn mơ hồ
Chỉ còn vài tháng để hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023), song không ít vấn đề lớn của Dự...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư