Thị trường bất động sản kỳ vọng có thêm động lực phát triển sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Ảnh: Đức Thanh

Chưa thể lượng hóa, chưa có lộ trình khả thi, thì chưa nên luật hóa

Sau Kỳ họp thứ năm của Quốc hội, với sự làm việc tích cực của cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan chủ trì thẩm tra (Ủy ban Kinh tế của Quốc hội), Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) đã có một số phiên bản mới.

Tuy nhiên, tại phiên họp tham vấn ý kiến cho Dự thảo diễn ra gần đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Dự thảo còn tới 12 nội dung lớn còn có ý kiến khác nhau, như về phân loại đất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu chí thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nằm trong 12 nội dung trên còn có các quy định liên quan đến thu hồi đất chưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh; giá đất và áp dụng bảng giá đất…

“Đây đều là những vấn đề lớn, nhưng quy định như Dự thảo thì chưa thể giải quyết được những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn”, Phó chủ nhiệm Ủy ban Xã hội, bà Đỗ Thị Lan (Quảng Ninh), người từng có thời gian dài công tác ở địa phương, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.

Bà Lan nêu quy định tại khoản 4, Điều 80 (Điều kiện thực hiện thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng): Trường hợp chưa có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, nhưng cần thu hồi ngay để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, thì Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an lấy ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp tỉnh để báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Ý kiến thẩm tra và ý kiến đại biểu Quốc hội đều cho rằng, quy định tại Dự thảo chưa rõ ràng về tính chất “cần thu hồi ngay” để lý giải cho trường hợp ngoại lệ thu hồi đất “chưa có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”. Vì thế, cần rà soát để tránh trùng lặp với quy định về trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên, theo cơ quan soạn thảo, đối với các trường hợp liên quan đến quốc phòng, an ninh và đã có sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ là đã thể hiện sự chặt chẽ.

Theo đại biểu Đỗ Thị Lan, thực tế cũng có thể có ngoại lệ khi yêu cầu thực sự cấp bách, nhưng cần được xử lý theo cách khác. Còn đã quy định ở điều này, thì phải nhất quán là có quy hoạch, chưa có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mà lại chỉ giao cho hai bộ báo cáo Thủ tướng quyết định thì chưa thể yên tâm.

Bà Lan cũng chỉ ra một số quy định khác khá mơ hồ, nhất là việc áp dụng bảng giá đất.

Cụ thể, Điều 159 quy định bảng giá đất được áp dụng cho 9 trường hợp. Sau đó, khoản 4, Điều 160 lại quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”.

“Ở đây, thửa đất theo vùng giá trị đất là khái niệm rất mới, nhưng lại chưa được giải thích rõ tại Dự thảo”, bà Lan nói.

Vị đại biểu Quảng Ninh nhấn mạnh, hiện nay, ở cấp huyện, việc xây dựng sơ đồ địa chính có kiểm kê, đo đạc chuẩn mới đạt trên 50%, tình trạng một thửa đất mấy người sở hữu vẫn còn.

Trong khi đó, xây dựng bảng giá đất tới từng thửa đất yêu cầu phải xây dựng được sơ đồ địa chính chuẩn, sau đó số hóa, đồng thời phải có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai, kết nối liên thông toàn quốc, theo dõi được biến động của từng thửa đất…

Vì thế, quy định trên có thể nói là cảm tính, chưa đánh giá tác động đầy đủ. “Đại diện Ban Soạn thảo nói đến năm 2025 có thể xây dựng bảng giá đất tới từng thửa đất, nhưng theo tôi, đến năm 2030 cũng chưa chắc có thể làm được, vì thế, luật không nên quy định những nội dung chưa thể lượng hóa và chưa có lộ trình khả thi”, bà Lan đề nghị.

Bỏ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, quan chức dễ tùy tiện

Một trong những vấn đề qua nhiều vòng thảo luận vẫn còn ý kiến khác nhau là giữ hay bỏ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Theo Ủy ban Kinh tế, thực tế hiện nay, kế hoạch sử dụng đất được quy định là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. Về bản chất, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là việc kế thừa, tổng hợp các các công trình, dự án đã có chủ trương đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, thực tế, kế hoạch sử dụng đất thường được ban hành chậm so với quy định, dẫn đến không có căn cứ thu hồi đất, làm chậm tiến độ hoàn thành dự án.

Một số vị đại biểu công tác ở địa phương cho rằng, kế hoạch này chỉ mang tính thống kê, cần phải tính xem quy định ở cấp độ nào và như thế nào cho phù hợp. Quá trình góp ý hoàn thiện Dự thảo, nhiều ý kiến đề xuất bỏ quy định về kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, trong phiên họp gần đây của Ủy ban Kinh tế, cũng nêu thực tế, từ năm 2000 tới nay, nhiều cán bộ trong ngành, nhất là các giám đốc sở tài nguyên và môi trường lúc nào cũng đề xuất bỏ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Nhưng ông Ngân cho rằng, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chính là “cây gậy” để kiểm soát quyền lực đã được phân cấp, phân quyền cho địa phương trong thu hồi đất.

“Không có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, thì anh muốn lấy chỗ nào thì lấy, người dân rất bị động. Mà cái đó rất tùy tiện cho quan chức”, ông Ngân phân tích.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho rằng, nếu kế hoạch được ban hành chậm, thì phải đẩy nhanh tiến độ, thay đổi thủ tục, chứ không nên vì thế mà đề nghị bỏ “cái đã đi cùng năm tháng”, khi sửa đổi Luật Đất đai lần này.

Theo dự kiến, trong chương trình phiên họp thứ 25, ngày 26/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự án Luật Đất đai sửa đổi. Sau đó, Dự thảo sẽ được đưa ra bàn thảo tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách, trước khi trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023).