Dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Tân Phú tại Thành phố mới Bình Dương (tỉnh Bình Dương).

Chuyển nhượng cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp

Trả lời câu hỏi về việc có thu hồi hay không 43 ha đất bán trái luật (hiện là Dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Tân Phú) tại cuộc họp báo ngày 9/4/2020 sau khi khởi tố, bắt giam lãnh đạo Protrade, Đại tá Trần Văn Chính, Phó giám đốc Công an tỉnh Bình Dương cho rằng, đây là vấn đề hết sức phức tạp.

“Hiện nay, đất đã chuyển qua nhiều cá nhân, doanh nghiệp khác. Chúng tôi sẽ bàn bạc với Viện Kiểm sát nhân dân để thống nhất hướng xử lý”, ông Chính nói.

Trước khi lãnh đạo Protrade bị bắt giam, ngày 17/2/2020, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh (gọi tắt là Công ty Kim Oanh) có Văn bản số 07 gửi nhiều cơ quan truyền thông khẳng định chủ quyền Dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Tân Phú (Khu đô thị Tân Phú) trên diện tích 43 ha đất nêu trên.

Cụ thể, sau khi Protrade giao đất và chuyển nhượng nốt 30% cổ phần trong liên doanh Công ty Tân Phú (ngày 2/8/2017), Công ty Âu Lạc đã sở hữu 100% vốn góp tại liên doanh này.

2 tháng sau, vào các ngày 2/10/2017 (đợt 1) và 6/2/2018 (đợt 2), Công ty Kim Oanh và Công ty Âu Lạc ký 2 hợp đồng với nội dung: Công ty Âu Lạc chuyển nhượng 100% vốn góp trong Công ty Tân Phú cho Công ty Kim Oanh. 

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, Công ty Kim Oanh bắt tay đầu tư phát triển dự án.

Về khách hàng cá nhân, theo quy hoạch chi tiết 1/500, Dự án Khu đô thị Tân Phú được phân lô thành hơn 2.000 nền đất, đã được nhiều sàn giao dịch bất động sản online rao bán từ nhiều năm nay. Tư liệu chúng tôi thu thập được cho thấy, từ tháng 7/2018, chủ đầu tư - Công ty Tân Phú đã giao dịch nền đất dự án này thông qua nhiều hình thức khác nhau như hợp đồng vay vốn, góp vốn… Giai đoạn từ tháng 7/2018 tới đầu năm 2019, đã có cả trăm giao dịch cá nhân vay, góp vốn vào Dự án.

Thu hồi hay không?

Tại Văn bản số 07, ngày 17/2/2020 nêu trên, Công ty Kim Oanh cho rằng, việc thu hồi 43 ha mà Công ty đã mua lại là không đủ căn cứ pháp lý, vì hoàn toàn không biết việc chuyển nhượng vốn, đất giữa Protrade và Công ty Âu Lạc, Công ty Tân Phú, mà chỉ thực hiện giao dịch dân sự với 1 công ty 100% vốn tư nhân (Công ty Âu Lạc) và đã tuân thủ quy định pháp luật. Công ty Kim Oanh nhận chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty Tân Phú từ Công ty Âu Lạc, nên là “người thứ 3 ngay tình”, được pháp luật bảo vệ quyền lợi theo Điều 133, Bộ luật Dân sự (2015), thậm chí ngay cả trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng vốn góp tại Công ty Tân Phú giữa Protrade và Công ty Âu Lạc vô hiệu, thì giao dịch giữa Công ty Kim Oanh và Công ty Âu Lạc vẫn phải được pháp luật bảo vệ.

“Ngoài ra, dự án này cũng đã được chúng tôi thế chấp cho ngân hàng, nên việc thu hồi không đúng căn cứ pháp luật nêu trên sẽ dẫn tới hậu quả phức tạp khó lường khác”, văn bản của Công ty Kim Oanh nêu.

Câu hỏi đặt ra là, việc Công ty Kim Oanh vận dụng cụm từ pháp lý “người thứ 3 ngay tình” khi giao dịch dân sự vô hiệu (theo Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015) liệu có phù hợp?

Có thể thấy, tài sản mà doanh nghiệp này giao dịch dân sự là bất động sản. Theo khoản 2, Điều 133, Bộ luật Dân sự, thì giao dịch của doanh nghiệp chỉ không bị vô hiệu khi đảm bảo một trong 3 yếu tố: nhận tài sản thông qua bán đấu giá của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền; giao dịch với người mà theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó người này bị bác bỏ chủ sở hữu bằng bản án hoặc quyết định; tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng giao dịch dân sự khác cho người thứ 3 ngay tình.

Đối với diện tích 43 ha nêu trên, tuy Công ty Kim Oanh mua không qua đấu giá, nhưng Công ty Tân Phú đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp sổ đỏ làm dự án, nên “người thứ 3” là Công ty Kim Oanh đảm bảo được 2 điều kiện không bị vô hiệu hóa giao dịch.

Tuy nhiên, nếu chiếu theo điều kiện còn lại, thì có rắc rối. Chủ sở hữu Dự án Khu đô thị Tân Phú được cơ quan nhà nước chấp nhận bằng quyết định là liên doanh Công ty Tân Phú, trong khi Công ty Kim Oanh giao dịch (chuyển nhượng) với tư nhân là Công ty Âu Lạc, tức chưa phải là chủ sở hữu dự án mà cơ quan nhà nước có quyết định chấp thuận.

Hơn nữa, nếu xét bản chất vụ việc, Tỉnh ủy Bình Dương (chủ sở hữu phần vốn nhà nước tại Protrade) chỉ đồng ý cho Protrade góp vốn bằng tiền, chứ không phải bằng đất hoặc cả tiền và đất trong liên doanh Công ty Tân Phú.

Nhưng trên thực tế, ngoài góp tiền mặt rồi bán nốt 30% vốn cho Công ty Tân Phú,  Protrade đã bán luôn cả 43 ha đất công với giá “bèo”, không có sự chấp thuận của Tỉnh ủy Bình Dương. Đây chính là căn cứ để Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt giam lãnh đạo Protrade.

Như vậy, không chỉ căn cứ Bộ luật Dân sự, vụ việc này còn phải căn cứ Bộ luật Hình sự. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 64, Luật Đất đai (năm 2013) về các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, Protrade đã có hành vi chuyển nhượng đất trái luật gây hậu quả (cụ thể là thất thoát gần 127 tỷ đồng).

Mặt khác, theo chính văn bản của Công ty Kim Oanh, khi doanh nghiệp này đang tiến hành xin chấp thuận chủ trương đầu tư, thì toàn bộ Dự án đã bị ngưng theo Quyết định số 1188/2019/QĐ-UBND ngày 8/5/2019 về việc thanh tra góp vốn và chuyển nhượng vốn góp tại Công ty Tân Phú.

Tại Văn bản số 120, ngày 30/9/2019 gửi báo chí, Protrade cũng khẳng định, Dự án chưa được phê duyệt về mặt pháp lý, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đối với Nhà nước.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, Công ty Kim Oanh đang rơi vào thế yếu về pháp lý.

Tiền lệ

Tiền lệ điển hình tương tự vụ Protrade bán 43 ha đất công với giá “bèo” là Dự án Khu dân cư Phước Kiển, chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận (gọi tắt là Công ty Tân Thuận) - doanh nghiệp 100% vốn thuộc Văn phòng Thành ủy TP.HCM.

Công ty Tân Thuận đã thực hiện thỏa thuận đền bù, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân từ nguồn vốn sản xuất, kinh doanh và vốn vay của doanh nghiệp để thực hiện Dự án. Song đến ngày 5/6/2017, công ty này đã bán hơn 32 ha đất Dự án tại xã Phước Kiển cho Công ty Quốc Cường Gia Lai với giá 1,29 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thị trường, chỉ thu về ngân sách hơn 419 tỷ đồng, trong khi có thể thu về hơn 2.000 tỷ đồng nếu đấu giá.

Việc chuyển nhượng đất không qua đấu giá này được xác định là trái với quy định của Chính phủ về việc đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp cũng như các quy định về giá đất...

Tháng 1/2020, Công an TP.HCM đã khởi tố, bắt tạm giam về hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí theo Điều 219, Bộ luật Hình sự đối với ông Trần Công Thiện, nguyên Tổng giám đốc Công ty Tân Thuận và Nguyễn Văn Minh, nguyên Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty Tân Thuận.

Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM đã yêu cầu Công ty Tân Thuận đàm phán với đối tác hủy hợp đồng - không đồng ý việc bán chỉ định. Sau đó, Công ty Quốc Cường Gia Lai đã phải trả lại đất.

Đối chiếu với vụ việc Dự án Khu dân cư Phước Kiển, 43 ha tại Bình Dương mà Protrade đã bán (hiện là Dự án Khu đô thị Tân Phú) có thể bị thu hồi.

Tuy nhiên, hiện tại, Dự án Khu đô thị Tân Phú là tang vật của vụ án hình sự vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí, xảy ra tại Protrade; đồng thời, dự án này đã được cầm cố tại ngân hàng, theo thừa nhận của Công ty Kim Oanh.

Phán quyết cuối cùng còn chờ cơ quan chức năng làm rõ, song vụ việc này cũng là lời cảnh tỉnh cho các nhà đầu tư và khách hàng, với những hệ lụy khôn lường đối với cả doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, khách hàng đặt cọc mua nền theo hình thức góp vốn và ngân hàng nhận cầm cố Dự án.