Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng (ngoài cùng) tham gia thảo luận tổ.

Thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11, nhiều ý kiến đại biểu băn khoăn về quy định liên quan đến giá đất.

Về nội dung này, khi trình Quốc hội, Trưởng ban soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nhấn mạnh, dự thảo luật bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá đất được xây dựng theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Tham gia thảo luận, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhận xét dự thảo có nhiều tiến bộ, “tương đối tốt” hài hoà cơ bản giữa quyền lợi nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng, thực tiễn vướng rất nhiều về định giá đất, thế nào là giá thị trường, ai là người có đủ khả năng xác định giá đó là thị trường… Quy định như dự thảo nghe thì rất đúng, hay, nhưng để thiết kế phương pháp xác định được giá thị trường hay giá sát thị trường rất không đơn giản.

Đại biểu Lê Xuân Thân (Khánh Hoà) rất băn khoăn quy định về lập, thành phần Hội đồng thẩm định giá. Theo đó, thành phần này gồm Giám đốc Sở Tài chính - chủ tịch và các thành viên Hội đồng gồm đại diện ngành tài nguyên môi trường, công thương, tư pháp, công an, thanh tra, cục thuế, UBND cấp huyện, HĐND, mặt trận…

Ông Thân cho rằng, cần đánh giá lại về thành phần tham gia vào hội đồng này, vì “thành phần đông, rồi lại có sự tham gia của đại diện cơ quan pháp luật để yên tâm sau này có vấn đề gì thì các đại diện này chịu hay sao? Không phải đông thành phần là được việc nếu không có chuyên môn, có nghề”, đại biểu Thân đặt vấn đề.

Ông Thân cũng cho biết, tỉnh Khánh Hoà hiện nay đang chuẩn bị xét xử vụ án liên quan tới đất đai mà các thành phần Hội đồng thẩm định đều không có chuyên môn, chức năng về thẩm định giá, nhưng do họ ký vào phiếu thẩm định “đồng ý”, nên trở thành đối tượng giúp sức, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Chưa kể, ông Thân nhấn mạnh, Hội đồng thẩm định này sẽ thẩm định lại giá của đơn vị tư vấn giá đất cho UBND, thì phải giỏi hơn chuyên gia tư vấn mội cái đầu mới thẩm định được. 

Theo vị đại biểu Khánh Hoà thì “làm gì cũng phải có nghề, có nghề thì hãy làm, nếu không thì không nên vào hội đồng lấy số đông để trình, quyết; bởi nếu không nói thì không được, không đồng ý cũng không xong, mà đồng ý lại có khả năng gây thiệt hại vì thế nào là giá đất theo thị trường khó xác định”.

Từ những phân tích trên, đại biểu Thân đề nghị cần sửa căn bản Điều 166, theo hướng chỉ sử dụng người có chuyên môn, có nghề về thẩm định giá vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất.

Đồng quan điểm hội đồng thẩm định giá không nên đông về số lượng, mà phải tinh về chất lượng, ông Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) nói: “Nhiều thành phần tham gia thì không cần thiết, cần bớt đi đại diện cơ quan nhà nước vào hội đồng không đúng chuyên môn”.

Theo đại biểu Thắng, giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai. Giá sinh ra lợi ích, nên xác định giá đất thế nào là nội dung rất quan trọng”, ông Thắng nhấn mạnh.

Dẫn điều 163 quy định, giá đất phải phù hợp với thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, ông Thắng băn khoăn vì quan điểm giá đất phù hợp thị trường là đúng rồi, nhưng trong điều kiện bình thường thế nào? Thực tế, thị trường rất biến động cũng có giá trị thật, giá trị ảo. Vì thế, đại biểu Thắng đề nghị cơ quan soạn thảo phân định, giải thích rõ hơn khái niệm “điều kiện bình thường”.

Về quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm công khai, áp dụng từ 1/1 của năm, tức là mỗi năm Hội đồng nhân dân sẽ thông qua, UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá đất và áp dụng một năm. Vị đại biểu Quảng Trị cho rằng, nếu quy định như thế thì không có gì mới, vẫn lặp lại các quản lý, định giá như hiện nay. Vì biến động giá liên tục, nên chuyện áp giá theo bảng giá trong suốt một năm, mang tính cứng nhắc thì không đúng theo thực tế; cũng mâu thuẫn với chuyện quy định “giá đất phải theo thị trường, mà thì trường thì không thể theo năm được, mà biến động liên tục”.

Bí thư Tỉnh uỷ Thái Bình Ngô Đông Hải nhìn nhận, giá đất theo thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất… cũng có hai mặt. Thực tiễn hiện nay ngoài việc xác định giá rất khó, thì chính đấu giá cũng là yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản. Rồi dự án sau cao hơn dự án trước, gây khó khăn cho xác định giá đất. Không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công, cứ như thế giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng cao.

Hiện nay, Thái Bình nhiều dự án đấu giá đất không ai vào đấu vì xác định giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đang đi xuống, ông Hải nói.

Hơn nữa, theo ông Hải, nếu chăm chăm vào thu ngân sách thông qua đấu giá đất, thì những giá trị này không bền vững, đẩy giá đất lên cao, làm ảnh hưởng tới các yếu tố đầu vào, đầu tư khác, gây bất lợi cho nền kinh tế. Do đó, ông Hải cho rằng, cần tính kỹ chỗ này để đảm bảo tính ổn định, bền vững nếu không “rất nguy hiểm”.

Liên quan đến đấu giá, đấu thầu, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng nêu rõ, lần này dự luật đã thiết kế cả quy định đấu thầu, đấu giá đất. Trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào đấu giá thì quy định ở luật. Còn trình tự thủ tục đấu thầu thế nào thì theo Luật Đấu thầu. Như vậy sẽ minh bạch, mang lại hiệu quả, đem lại nguồn lực cho nhà nước.

Bộ trưởng cũng chia sẻ rằng, “không phải bênh Luật Đấu thầu”, nhưng đấu thầu sẽ chọn nhà đầu tư đúng nhất, mang lại hiệu quả. Nếu bỏ đấu thầu, chỉ tập trung vào đấu giá thì chỉ thu được giá sử dụng đất lúc đó, còn đất đó có được sử dụng đúng mục đích, giải quyết được nhiều lao động, đóng góp ngân sách nhiều nhất không… thì lại không rõ.