Chưa yên lòng là bởi, theo Dự thảo Bảng giá đất mới mà Thành phố đưa ra lấy ý kiến, có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần so với trước. Cá biệt, giá đất điều chỉnh tại một số vị trí ở huyện Hóc Môn tăng đến 51 lần so với 4 năm trước.

Bảng giá đất mới được TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 vừa qua, song đến nay vẫn chưa được ban hành và vẫn trong quá trình lấy ý kiến. Ngay tại phiên họp thường kỳ về kinh tế - xã hội tháng 7, tổ chức vào giữa tuần qua, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cũng cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động đến nhiều đối tượng, nên cần bàn thảo, xem xét kỹ.

Tác động về mặt tích cực thì chưa biết, nhưng về tiêu cực lại có thể thấy rất rõ. 

Ở góc độ khác, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng thừa nhận, bảng giá đất điều chỉnh sẽ có tác động không mong muốn đến các hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể là số tiền phải nộp theo nghĩa vụ tài chính sẽ cao hơn nhiều so với trước. Đây cũng chính là một trong những điểm mấu chốt khiến người dân lo ngại.

Liên tục trong mấy ngày TP.HCM lấy ý kiến vào Dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã thẳng thắn phản đối việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh, đồng thời đề nghị Thành phố tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định Luật Đất đai 2024. Lý do của đề nghị này là “để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, thu xếp vốn để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, giúp giảm bớt áp lực tài chính”.

Theo bảng giá hiện hành, nếu một người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh), có nguồn gốc là đất nông nghiệp với giá 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2, thì chỉ phải nộp 660 triệu đồng tiền sử dụng đất. Trong khi theo Dự thảo Bảng giá đất mới (giá đất nông nghiệp - vị trí 1 là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2), thì người đó sẽ phải nộp… 6,18 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Điều đáng nói là khoản tiền trên 6 tỷ đồng phải nộp tương đương với số tiền mà người đó cần chi để mua lại chính căn nhà mà họ đang sử dụng ổn định. Trong khi đó, toàn Thành phố hiện còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn.

Đó là tác động trực tiếp. Còn một tác động khác theo hiệu ứng “nước nổi thuyền dâng”, là giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang. Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán bất động sản trên thị trường, vì tiền sử dụng đất tại các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư, nhưng trên thực tế, kết quả xác định giá đất sẽ khác với giá đất tại bảng giá điều chỉnh do hầu hết chi phí của dự án được hạch toán vào giá đất.

Về quan điểm giá bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu, do đó giá bán sẽ do thị trường quyết định, nhiều ý kiến cho rằng, điều này đúng, nhưng chưa đủ, vì tâm lý thị trường luôn rất nhạy cảm với những thay đổi về chính sách. Chắc chắn, mức giá theo Dự thảo Bảng giá đất mới sẽ tác động đến chi phí đầu vào trong nhiều lĩnh vực kinh tế. Trước hết, là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp. Hơn thế, giá đất tăng cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến năng lực cạnh tranh, khả năng thu hút dự án sản xuất kinh doanh, bởi chi phí đất đai là một trong những điểm mà nhà đầu tư rất quan tâm.

Cũng phải nói lại, Bảng giá đất mới sẽ giúp người dân có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng; tăng thu ngân sách nhà nước, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng vốn ngân sách bớt ách tắc về giải phóng mặt bằng… Đó cũng là tác động mà Thành phố mong đợi, nhất là khi việc ban hành chính sách mới vừa đảm bảo sự công bằng cho người bị thu hồi đất, vừa góp phần thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư.

Vẫn biết sẽ không thể làm hài lòng mọi đối tượng khi ban hành chính sách mới. Nhưng một khi tác động tiêu cực từ chính sách này lại lớn hơn tác động tích cực, thì TP.HCM cần cẩn trọng, xem xét thấu đáo, tránh gây nên những xáo trộn không mong muốn.