Tiếp tục tham vọng lãi lớn

Khác với nhiều doanh nghiệp thường lên kế hoạch thận trọng và vượt kế hoạch cuối năm, Saigontel liên tục lên kế hoạch tham vọng và thường có lịch sử không hoàn thành. Cụ thể, năm 2023, Saigontel ghi nhận doanh thu 1.309 tỷ đồng, hoàn thành 47,6% kế hoạch; lợi nhuận trước thuế 78,02 tỷ đồng, hoàn thành 18,9% so với kế hoạch lãi tham vọng 412 tỷ đồng. Năm 2024, Công ty ghi nhận doanh thu 1.844 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 219,6 tỷ đồng, lần lượt chỉ hoàn thành 47% và 49% so với kế hoạch năm.

Bước sang năm 2025, kịch bản lên kế hoạch tham vọng lặp lại, khi Saigontel dự kiến doanh thu 3.000 tỷ đồng, tăng 62% so với năm 2024; lợi nhuận trước thuế 400 tỷ đồng, tăng 82% so với thực hiện trong năm 2024.

Bên cạnh các dự án bất động sản thương mại, Saigontel đang tập trung phát triển nhiều dự án bất động sản công nghiệp đáng chú ý như Khu công nghiệp Đại Đồng Hoàn Sơn giai đoạn II (Bắc Ninh), Cụm công nghiệp Tân Phú 1 và 2 (Thái Nguyên), Cụm công nghiệp Lương Sơn (Thái Nguyên), Khu công nghiệp Nam Tân Tập (Long An), Khu công nghiệp Tân Tập (Long An), nhà xưởng cho thuê tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng, văn phòng cho thuê tại tòa nhà văn phòng Saigon ICT 1 và 2 tại Công viên phần mềm Quang Trung.

Ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Saigontel ước tính, kết quả kinh doanh quý II/2025 của Công ty chắc chắn không bị chính sách thuế quan đối ứng ảnh hưởng nhiều. Sang quý III, Ban lãnh đạo Công ty sẽ xem xét theo lộ trình đàm phán của Việt Nam.

“Saigontel coi đây là cơ hội rất lớn để tiếp tục phát triển và mở rộng hợp tác với đối tác khác. Thời gian tới, Saigontel sẽ ký bản ghi nhớ với một khách hàng rất lớn về công nghệ cao hàng đầu thế giới”, ông Đặng Thành Tâm tiết lộ.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường lo ngại chính sách thuế quan sẽ tác động tới việc thu hút đầu tư mới, cũng như giữ chân khách hàng cũ thuê đất tại khu công nghiệp, thì lãnh đạo Saigontel đã thực hiện trấn an cổ đông và tiếp tục lên kế hoạch tham vọng trong năm 2025.

Nhiều lần lỡ hẹn với kế hoạch huy động vốn

Saigontel cho biết sẽ tiếp tục thu xếp nguồn vốn từ 1.500 tỷ đến 2.000 tỷ đồng thông qua việc tăng vốn, cũng như huy động từ các đối tác chiến lược, vay ngân hàng, các định chế tài chính hoặc hợp tác đầu tư, để triển khai các dự án và bổ sung nguồn vốn kinh doanh cho Công ty.

Trong đó, Saigontel hủy kế hoạch phát hành riêng lẻ 75 triệu cổ phiếu, đồng thời dự kiến chào bán cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 1:1, tương ứng chào bán 148 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, huy động 1.480 tỷ đồng. Trong đó, Công ty dự kiến dùng 750 tỷ đồng tiền huy động được để đầu tư, góp vốn vào Công ty cổ phần Tăng trưởng Xanh Đồng Nai, số còn lại để thanh toán các khoản nợ vay.

Thực tế, tại thời điểm cuối năm 2024, Saigontel chỉ sở hữu 311 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 3,8% tổng tài sản, trong khi tổng nợ vay lên tới 3.572,3 tỷ đồng, bằng 171% vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, một số doanh nghiệp cũng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và thương mại với tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều, như IDICO (mã IDC) là tỷ lệ 44%, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) ghi nhận tỷ lệ 74%, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức với tỷ lệ 75%…

Như vậy, khi lượng tiền mặt hạn chế, tỷ lệ đòn bẩy cao và với việc liên tục không thể phát hành thành công cổ phiếu trong nhiều năm, dù liên tục lên kế hoạch chào bán, Saigontel tiếp tục gặp áp lực huy động vốn để triển khai đồng bộ các dự án dang dở nhiều năm.

Ngoài ra, không chỉ tỷ lệ đòn bẩy cao và đang phải huy động vốn, định giá cổ phiếu của Saigontel cũng không còn quá hấp dẫn. Trong đó, định giá trung bình của nhóm bất động sản công nghiệp theo P/E đang là 16,9 lần và P/B là 1,39 lần, nhưng đối với Saigontel, mức định giá P/E và P/B lần lượt là 18,66 lần và 1,33 lần.

Thêm nữa, khác với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp khác hạch toán doanh thu bằng phương pháp phân bổ 50 năm, Saigontel lại thực hiện hạch toán doanh thu 1 lần. Vì vậy, tính tới cuối năm 2024, Saigontel chỉ còn doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn là 38,4 tỷ đồng và doanh thu chưa thực hiện dài hạn là 9,34 tỷ đồng.

Có thể thấy, vì sử dụng phương pháp hạch toán một lần cho hợp đồng thuê đất kéo dài, nên Saigontel có thể tạo đột biến trong các kỳ báo cáo so với phương pháp phân bổ trong 50 năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường lo ngại về việc cho thuê mới gặp khó khăn, phương pháp phân bổ một lần sẽ trở thành điểm trừ. Nếu không cho thuê mới được diện tích đất khu công nghiệp, doanh nghiệp có thể báo cáo doanh thu suy giảm, vì vậy tác động xấu hơn nhiều so với các doanh nghiệp hạch toán bằng phương pháp phân bổ doanh thu 50 năm.