Thị trường bất động sản cần chính sách hợp lý, đặc biệt là chính sách tín dụng thuận lợi để phát triển bền vững      Ảnh: Lê Toàn

“Đói” vốn

Ngay từ khi có những thông tin về động thái siết tín dụng vào thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cũng như cộng đồng doanh nghiệp đã lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy nếu lĩnh vực này bị đói vốn.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra, trong những tháng đầu năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong số đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35%. Như vậy, nguồn vốn tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Không chỉ dòng vốn từ ngân hàng đang bị siết, kênh huy động từ trái phiếu cũng bị đóng băng. Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong tháng 4/2022, không có đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp bất động sản. Diễn biến này đối lập hoàn toàn với hoạt động phát hành trong tháng 3, khi doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu tỷ trọng giá trị phát hành với 46,7%.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho hay, dù là doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án nhà ở xã hội - phân khúc được ưu tiên trong tiếp cận tín dụng, nhưng việc thực hiện hồ sơ vay mới của Công ty đang gặp khó khăn.

“Ngân hàng nói phải chờ thủ tục khoảng 3 tháng nữa. Kéo thêm thời gian vài tháng đối với doanh nghiệp cũng rất mệt, vì doanh nghiệp chạy dòng tiền liên tục, thiếu tiền một khâu sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều thứ. Trước đây thủ tục thẩm định vay chỉ trong vòng 1 tháng, nay có khi kéo dài đến 4 - 5 tháng”, ông Nghĩa nói.

Rủi ro hiện nay, theo ông Nghĩa, với siết vốn như vậy, các dự án mới không được triển khai sẽ dần tạo khan hiếm nguồn cung, khiến bất động sản tiếp tục tăng giá. “Đó là cục diện mà chúng ta có thể hình dung ra nếu tiếp tục như thế này”, ông Nghĩa thẳng thắn.

Đề nghị không nêu tên doanh nghiệp, Tổng giám đốc một công ty có nhiều dự án tại Bình Dương cũng than thở, sau 2 năm chống chọi với Covid-19, các doanh nghiệp bất động sản đã rất đuối. Khi thị trường mới chớm phục hồi thì ngay lập tức cả nguồn vốn tín dụng và trái phiếu bị siết cùng một lúc.

“Rất nhiều doanh nghiệp đang rơi vào cảnh sống dở, chết dở khi vừa không có vốn để triển khai dự án, vừa không ra được hàng do những vướng mắc về giấy tờ, pháp lý”, vị này nói.

Nắn dòng vốn nhưng không làm nghẽn

Bất động sản có tác động lan tỏa đến nhiều lĩnh vực như công nghiệp, xây dựng, xi măng, sắt thép... Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, bị cắt đứt “mạch máu” tín dụng, thị trường bất động sản sẽ đình trệ, kéo theo sự đình trệ của nền kinh tế.

Đại diện Công ty TNHH Mylai cho biết, thị trường bất động sản “nóng” lên rõ rệt trong 3 tháng đầu năm khiến các doanh nghiệp vô cùng phấn khởi. Công ty Mylai liên tục ký các hợp đồng cung ứng nội thất, vật liệu xây dựng cho nhiều nhà thầu, đối tác.

Song từ đầu tháng 4 đến nay, thị trường chững hẳn. Trước đây, mỗi tháng Mylai có thể ký được 30 - 40 giao dịch, thì hiện nay giảm chỉ còn dưới 40%. Kết quả kinh doanh trong tháng 4 và tháng 5 đã giảm mạnh. Đặc biệt, từ giữa tháng 4 trở lại đây, nhiều mặt hàng chỉ còn tiêu thụ khoảng 15 - 25%. Nguyên nhân là do dòng tiền khan hiếm trầm trọng, các nhà thầu buộc phải tạm ngưng thi công công trình.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, bất động sản là ngành liên thông chặt chẽ giữa ngân hàng, chứng khoán và bảo hiểm. Nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì sẽ kéo theo hàng loạt hệ lụy.

“Trên góc độ vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi rất tốt sau đại dịch. Nếu để sự chững lại của lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng đến cả nền kinh tế thì thực sự không đáng. Vì vậy, cần xem xét để phát triển thị trường bất động sản bền vững”, ông Lực nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn hẹp, cung cầu lệch pha và hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ.

“Có 3 dòng vốn chính cho doanh nghiệp bất động sản thì 2 dòng đang bị bóp là tín dụng và trái phiếu; kênh huy động từ khách hàng cũng đang tắc thì làm sao doanh nghiệp bất động sản thở được”, ông Châu chia sẻ.

Theo ông Châu, sức khỏe của thị trường bất động sản phản ánh thực trạng sức khỏe của nền kinh tế. Nếu bất động sản yếu, nền kinh tế không thể mạnh. Chính phủ cần định hướng dòng vốn tích cực để thị trường này phát triển bền vững, minh bạch, công bằng, chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cũng kiến nghị cần có cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển, song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn nhưng không làm nghẽn, đồng thời cần có quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng phù hợp.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, phát hành trái phiếu, doanh nghiệp cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính.

“Các doanh nghiệp cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế đòn bẩy, đầu cơ”, ông Lực khuyến nghị.