Thị trường bất động sản chưa thể có “bong bóng” và thời điểm này. Trong ảnh là lễ mở bán Dự án Thủ Thiêm Dragon (quận 2, TP.HCM). Ảnh: Gia Huy

Nỗi lo trở lại

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM về tình hình bất động sản 10 tháng năm 2017 gửi Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong mới đây cho thấy, thị trường bất động sản bắt đầu có sự tăng trưởng nóng về lượng cung.

Từ đầu năm 2017 đến nay, đã có 66 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, với tổng số 32.820 sản phẩm (28.651 căn hộ và 4.169 căn nhà thấp tầng), tổng giá trị cần huy động là 66.539 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ 26%, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 48,8%, phân khúc trung bình chiếm tỷ lệ 25,2%.

Đặc biệt, 10 tháng qua, TP.HCM có tới 33.839 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 457.082 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản mới thành lập chiếm 41,8%, với vốn đăng ký 191.365 tỷ đồng (tăng 97,3% so với cùng kỳ).

Ngoài ra, trong trong 10 tháng đầu năm, TP.HCM thu hút 681 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký mới, với tổng vốn đầu tư đạt 1,89 tỷ USD, trong đó bất động sản chiếm tỷ lệ lớn nhất với 53,3%, tương đương 1,01 tỷ USD (tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ).

Về tình hình chuyển nhượng dự án (M&A), theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong 9 tháng năm 2017, đã có 29 dự án được mua bán, chuyển nhượng. Đây sẽ là nguồn hàng mới cho thị trường bất động sản quý I/2018.

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cho biết, thị trường đang phát triển quá nhanh, nhiều dự án mới ra, nhưng giá bán căn hộ lại quá cao. Trong khi đó, nhu cầu hiện nay của người dân TP.HCM là những căn hộ có giá trung bình thấp, bởi thu nhập phổ biến của người dân của Thành phố chỉ từ 10 - 15 triệu đồng/tháng.

Còn theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, việc thị trường phát triển lệch pha cung cầu như hiện nay làm ông nhớ tới cảnh “bong bóng” giai đoạn 2006 - 2007. Khi đó, thị trường bất động sản phát triển mạnh, lượng dự án và căn hộ ở các phân khúc từ chung cư tới đất nền, biệt thự, nhà phố được các chủ đầu tư ồ ạt mở bán. Tuy nguồn hàng nhiều, nhưng lại chỉ đáp ứng cho đại bộ phận nhà đầu tư thứ cấp, còn những người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận được bởi giá rất cao.

“Khi đó, chỉ cần đặt cọc khoảng 200 triệu đồng mua căn hộ, khoảng 2 ngày sau bán ra đã lời từ 50 - 100 triệu đồng”, ông Hiền nhớ lại và cho biết, sau khi bùng nổ năm 2006, tới cuối năm 2007, "bong bóng” thị trường xì hơi, nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt, chủ đầu tư cũng không bán được hàng.

Tất cả lâm vào cảnh đóng băng, khiến thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện tới 600 dự án bất động sản không có người ở, hoặc triển khai dở dang. Tình trạng đóng băng của thị trường kéo dài tới 4 năm.

“Thị trường bất động sản hiện nay cũng đã xuất hiện một số dấu hiệu như năm 2007, đó là các dự án mở bán, nhưng đa phần là nhà đầu tư thứ cấp mua hàng để đầu tư, người mua nhà ở thực rất ít”, ông Hiền cảnh báo.

Nhưng chưa thể xuất hiện “bóng bóng”

Tuy có một số dấu hiệu giống cơn sốt 2006 - 2007, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, trong thời gian tới, chưa thể xuất hiện tình trạng “bóng bóng” trên thị trường địa ốc TP.HCM. Lý do, vì thị trường hiện nay đã có sự can thiệp, điều chỉnh kịp thời và hiệu quả của Nhà nước.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường. Trong khi đó, các nhà đầu tư thứ cấp cũng ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá và Nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, khó có khả năng xảy ra "bong bóng" trong thời điểm này, bởi thị trường chưa hội đủ các yếu tố để tạo nên "bong bóng", như kinh tế phát triển nóng, chính sách tín dụng bị buông lỏng, lệch pha trong cung cầu và có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư thứ cấp.

Ông Phước phân tích, nền kinh tế Việt Nam hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng; chính sách tín dụng cũng vẫn được Ngân hàng Nhà nước thực hiện thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt và không có hiện tượng buông lỏng tín dụng.

“Còn về yếu tố lệch pha cung - cầu, thị trường đúng là đang có hiện tượng này, nhưng chủ yếu chỉ ở phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, nên yếu tố này chưa đủ điều kiện để dẫn đến “bong bóng”. Ngoài ra, đúng là thị trường cũng đang có sự gia tăng nhanh số lượng các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% và chỉ trong phân khúc bất động sản cao cấp, nên chưa đủ tạo nên những đợt sống ảo”, ông Phước nói.

Tuy nhiên, theo ông Phước, dù thị trường chưa có dấu hiệu xuất hiện bong bóng, người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ vẫn cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, không nên đầu tư lướt sóng theo số đông. Trong khi doanh nghiệp chủ đầu tư cũng cần kiểm soát số lượng nhà đầu cơ, không nên bán nhiều sản phẩm cho 1 người.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Hiếu, Chánh Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản chỉ xảy ra “bong bóng” khi hội tụ ba yếu tố. Một là kinh tế phát triển nóng, trong một giai đoạn ngắn kinh tế bùng phát, chứng khoán tăng nóng theo, một bộ phận lớn người có tiền đầu tư vào bất động sản.

Thứ hai là khi cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng quản lý không tốt, lỏng lẻo, vay vốn mua nhà, làm dự án rất dễ, dẫn đến phá sản, nợ xấu xảy ra… Thứ ba là hiện tượng đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 60% trở lên. Tuy nhiên, hiện các dấu hiệu trên đều chưa xuất hiện.

Ông Hiếu cho biết, ngay từ đầu năm 2017, Sở Xây dựng đã chỉ đạo các quận, huyện, làm sao không để xảy ra hiện tượng bong bóng, tức là không để lượng hàng quá nhiều, trong khi nhu cầu ít. Hiện nay, tại TP.HCM, lượng nhà cao cấp hơi dư thừa, nhà bình dân thì thiếu, nhưng Sở Xây dựng và các ngành, với trách nhiệm quản lý của mình đang đưa ra giải pháp để điều chỉnh.

"Đặc biệt, Sở Xây dựng đang thực hiện theo chỉ đạo của UBND Thành phố là mời tư vấn trong và ngoài nước để nghiên cứu một cách thấu đáo thị trường bất động sản TP.HCM, qua đó đề ra các giải pháp, chính sách để ngăn ngừa hiện tượng bong bóng bất động sản”, ông Hiếu nói.