Nguồn cung căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn tại TP.HCM hiện rất khan hiếm. Ảnh: Lê Toàn

Giá tăng do cung giảm

Báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE về diễn biến thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2018 cho thấy, trong năm qua, thị trường căn hộ ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư với số căn chào bán duy trì ở mức cao gần bằng năm 2017.

Trong đó, riêng quý IV/2018, thị trường đón nhận thêm 8.112 căn hộ, tăng 28% theo quý, nâng tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn và và tổng nguồn cung lũy kế từ năm 1999 đạt 260.247 căn. Nhìn chung, cơ cấu và loại sản phẩm đa dạng, giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt trong khi giá bán trung bình tăng.

Riêng với phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung so với năm 2017. Do cung giảm cầu tăng, dẫn đến mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể, hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới giá 800 USD/m2. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 ghi nhận ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm 2017.

Tương tự, theo khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, trong năm 2018, nguồn cung loại hình căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) sụt giảm mạnh so với năm 2017, đồng thời vị trí phân bố cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Trong 6 tháng cuối năm 2018, thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C đã lên đến đỉnh điểm và hầu như không có dự án mới nào được tung ra thị trường.

Còn tại dự án Him Lam Phú An, quận 9, TP.HCM do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn bàn giao nhà có mức giá tăng từ 10 - 15% so với giá gốc, nhưng vẫn luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Tại các dự án như Saigon Gate Way, Sky 9, Thủ Thiêm Garden (quận 9), giá tăng dao động từ 5 - 10%…

Theo khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, những dự án căn hộ các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá. Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận tăng 9,25% theo năm.

Ở khu vực phía Tây Sài Gòn, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, ghi nhận giá bình quân căn hộ năm 2018 tăng 13,37% so với cùng kỳ năm trước đó.

Sẽ còn khan hiếm hơn trong năm 2019

Theo ông Dương Quốc Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Công ty Thuduc House, mặc dù thời gian qua, thị trường căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu thật không có nhiều sôi động, nhưng lại đang ngấm ngầm diễn ra sự tăng giá do có khá nhiều người có nhu cầu thật tìm mua.

Hầu hết các dự án căn hộ thuộc dòng sản phẩm này tung ra thị trường từ giữa năm 2018 đến nay đều có mức giao dịch thứ cấp trên thị trường tăng từ 8 - 10%, nhưng lượng hàng chào bán cũng khá hạn chế.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về kế hoạch triển khai dự án trong năm 2019, nhiều doanh nghiệp chủ đạo trên thị trường tỏ ra khá dè dặt. Đại diện một doanh nghiệp từng được mệnh danh là “ông trùm” đầu tư các dự án căn hộ tại TP.HCM cho biết, hiện doanh nghiệp đang có một số khu đất để phát triển dự án căn hộ, nhưng vẫn chưa thể công bố lúc nào sẽ tung ra thị trường, vì dự án còn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục đầu tư.

“Trước mắt, doanh nghiệp sẽ tập trung triển khai các dự án ở các tỉnh lân cận TP.HCM đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, còn tại TP.HCM vẫn phải chờ đợi”, đại diện doanh nghiệp này nói.

Theo các doanh nghiệp, ngay cả nếu thời gian tới có dự án công bố ra thị trường, chắc chắn giá công bố cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng cao hơn. Bởi lẽ, nguồn quỹ đất để phát triển dự án tại TP.HCM hiện nay không còn nhiều, trong khi chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao.

Điều này gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất, vì chi phí đầu tư (chủ yếu là tiền đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn. Thêm nữa, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên. Ngoài ra, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ.

Theo ông Phúc, sự khan hiếm căn hộ tầm trung trong thời gian tới là điều khó tránh khỏi.

“Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn”, ông Phúc nói và cho rằng, những dự án nào có thủ tục pháp lý hoàn chỉnh hầu như đã được triển khai thời gian qua, còn với các dự án mới đều đang chờ đợi hoàn thiện pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường.

Theo khảo sát của hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung dự án căn hộ tầm trung đưa ra thị trường năm 2019 khá hạn chế.

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản VnGreal cho rằng, thực tế, nhu cầu nhà ở hiện nay tại TP.HCM vẫn rất cao. Mặc dù tâm lý của nhiều người vẫn thích chọn nhà liền thổ để an cư, nhưng giá nhà liền thổ tăng cao, nên thời gian tới, căn hộ có mức giá tầm trung đáp ứng nhu cầu thực vẫn sẽ là phân khúc chủ đạo trên thị trường.

Tuy nhiên, thời gian qua, dòng căn hộ này đã khan hiếm, sắp tới sẽ còn khan hiếm hơn và ít nhất đến giữa năm 2019, người mua nhà vẫn sẽ phải “đỏ mắt” để tìm các căn hộ có giá tầm trung, pháp lý tốt để an cư.