Nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng.

Doanh nghiệp bất động sản mạnh tay vay vốn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá tình hình thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020 và dự báo thị trường năm 2021. Theo HoREA, năm 2020, tổng dư nợ tín dụng BĐS ước 293.750 tỷ đồng, chiếm 13% tổng dư nợ tín dụng tại TP.HCM, tăng 5,9% so với cuối năm 2019.

Trong khi đó, theo số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước – NHNN)), tín dụng BĐS năm 2020 tăng 9,97%, giảm khá mạnh so với cùng kỳ năm 2019 là 21,5% và năm 2018 là 26,7%. Tuy nhiên, tín dụng BĐS tăng chậm chủ yếu do suy yếu ở phân khúc tiêu dùng cá nhân. Cụ thể, năm 2020, tín dụng BĐS cá nhân chỉ tăng 8,4% thay vì tăng 26,2% năm 2019. Trong khi đó, tín dụng kinh doanh BĐS vẫn tăng 13%, cao hơn  so cùng kỳ năm 2019 (12,82%).  

Bên cạnh tín dụng, năm 2020, các kênh huy động vốn khác của doanh nghiệp BĐS cũng phát triển khá tốt, nhất là trái phiếu doanh nghiệp. Riêng tại TP.HCM đã có tới 12 tập đoàn, doanh nghiệp BĐS có giá trị phát hành trái phiếu trên 3.000 tỷ đồng/doanh nghiệp. Thu hút vốn FDI vào bất động sản năm 2020 cũng rất khả quan với hơn 4 tỷ USD (bất động sản là ngành lớn thứ ba của cả nước về thu hút FDI). Ngoài ra, một lượng lớn kiều hối cũng chảy vào BĐS. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, khoảng 20% kiều hối hiện nay đổ vào BĐS.

Mặc dù vậy, HoREA cũng cho rằng, các dự án BĐS vẫn phụ thuộc và vẫn dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng cùng nguồn vốn huy động từ khách hàng, do các kênh huy động vốn trung dài hạn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ đầu tư tín thác bất động sản chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường. 

“Đây là điều rất đáng quan ngại, vì có khả năng một số khoản vay tín dụng BĐS có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường bất động sản chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững”, Hiệp hội cảnh báo.

Mặc dù thời gian qua, NHNN giám sát chặt chẽ tín dụng BĐS cũng như liên tục cảnh báo các ngân hàng về đầu tư chứng khoán, song theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, việc kiểm soát không mấy hiệu quả vì dòng vốn ngân hàng vẫn bằng nhiều cách chảy vào bất động sản. Đây cũng là lý do năm 2020, giá trị vốn hóa của các ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản tăng vọt, cao hơn nhiều ngành khác, bất chấp ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Nợ xấu gia tăng

Tại TP.HCM, theo số liệu của HoREA, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng. Con số này, theo HoREA là vẫn đang trong ngưỡng an toàn, nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Còn theo số liệu của NHNN, nợ xấu bất động sản của cả nước tính đến tháng 12/2020 chỉ khoảng 1,85%. Con số này dù thấp hơn nhiều so với năm 2017 (2,48%), năm 2018 (1,95%) song có dấu hiệu tăng so với tháng 12/2019 (1,58%) do ảnh hưởng của Covid-19. 

Theo giới chuyên gia, tỷ lệ nợ xấu bất động sản hiện nay không đáng lo, nếu như con số này là chính xác và thị trường vẫn duy trì được nguồn tiền khủng rót vào như những năm trước đây. Tuy vậy, nhiều khả năng năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành khó khăn hơn, cộng với tín dụng ngân hàng vẫn luôn được kiểm soát chặt, nên nguồn vốn đổ vào thị trường này sẽ chững lại. Trong khi đó, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn ngày càng lớn càng gây áp lực trả nợ lên các doanh nghiệp. Chưa kể, thị trường bất động sản cũng chưa có dấu hiệu phục hồi bền vững.

Năm 2020, thị trường bất động sản cả nước nhìn chung không bị bong bóng, song nguồn cung mới thiếu hụt trầm trọng, đặc biệt phân khúc nhà ở bình dân. Cụ thể, trong cả năm 2020, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi phân khúc nhà ở cao cấp lại có dấu hiệu dư thừa, tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, năm 2021, nếu Covid-19 được kiểm soát tốt, cộng thêm một số tháo gỡ về chính sách, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại. Để thị trường phát triển lành mạnh, ông Châu đề nghị lãnh đạo các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản sẽ xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Đồng thời, đảm bảo an toàn tài chính và tín dụng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với khách hàng và nhà đầu tư khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp…