GS. Đặng Hùng Võ

Phân khúc nào "hot"?

Ông Võ phân tích, điều kiện kinh tế vĩ mô hiện đang giữ được ổn định, những cơ hội cho Việt Nam tham gia Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP), việc tái cấu trúc khu vực ngân hàng và thị trường tiền tệ là những điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam sớm tăng trưởng trở lại. Đây cũng là điều kiện để phục hồi thị trường bất động sản và phát triển tốt hơn.

Nhưng việc tạo được một thị trường bất động sản Việt Nam ổn định, bền vững còn phụ thuộc rất nhiều vào việc phòng chống tham nhũng trong quản lý đất đai. Giá bất động sản trước đây quá cao vì phải chứa một phần giá trị bị tham nhũng. Vì vậy việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản còn phụ thuộc rất nhiều vào quyết tâm phòng chống tham nhũng của tất cả mọi người.

Về việc nên đầu tư vào phân khúc bất động sản nào, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, chắc chắn cho đến nay chưa nên đầu tư vào khu vực giá trung bình và giá cao do kho tồn đọng vẫn chưa được giải quyết, nhưng đầu tư vào khu vực giá rẻ là có thể xem xét vì thị trường đang có những chuyển động tích cực trong phân khúc này.

Việc đầu tư vào chung cư hay đất nền hoặc nhà liền kề là không có câu trả lời chung vì giá nhà không chỉ phụ thuộc vào loại nhà mà còn phụ thuộc rất lớn vào dân trí của khu vực đó, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện về chất lượng môi trường...

Quyết định đầu tư sẽ phụ thuộc vào địa điểm cụ thể chứ không phụ thuộc vào loại hình nhà.

"Bản thân tôi không đầu tư bất động sản và cũng không có ý định kiếm tiền bằng đầu tư bất động sản", ông Võ cho hay.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) thì nhà đầu tư thời điểm này nên quan tâm tới phân khúc đất nền và biệt thự liền kề.

"Các nhà đầu tư nên chọn thời điểm không quá sớm và cũng không nên quá muộn, nên từ giữa 2014 là thích hợp", ông Nghĩa nhận định.

Có "sốt" đất Từ Liêm?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc Từ Liêm biến thành 2 quận sẽ là một điều kiện để thị trường bất động sản giá thấp nhộn nhịp hơn tại đây, nhưng khó xảy ra tình trạng "sốt" đất như trước đây.

Cơn sốt bất động sản như giai đoạn 2007 - 2008, hoặc trước nữa 1991 - 1993, 2001 - 2003 chắc sẽ không lặp lại ở Việt Nam. Một ví dụ cụ thể là thị trường chứng khoán đã từng sốt khá cao sau khi nguội thì đến nay vẫn chưa sốt lại và chắc chắn thị trường sẽ đi vào sự ổn định chứ không có cơn sốt lại. Quy luật cũng tương tự đối với thị trường bất động sản.
"Tôi cho rằng thị trường bất động sản sẽ không lặp lại những cơn sốt trước đây nếu tham nhũng trong quản lý đất đai và các dự án đầu tư bất động sản nhà ở được kiểm soát chặt chẽ", ông Võ nhận định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ các cơn sốt trước đây còn có nguồn cơn từ quá trình chúng ta chuyển đổi cơ chế từ bao cấp sang chuyển đổi, giá đất từ bằng không tăng tới giá bằng với thị trường, giá bất động sản từ rất thấp trong thời kỳ bao cấp phải tăng tới mức tương đương như các nước khác trong khu vực ASEAN trong quá trình hội nhập quốc tế. Trong nước lại không có những cơ chế kiểm soát đầu cơ, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nên đã hình thành những cơn sốt giá trước đây.

"Đến nay chắc chắn chúng ta đã trải qua giai đoạn đầu khi chuyển sang cơ chế thị trường. Nếu có sốt nhà đất trong tương lai sẽ có hình thái khác chứ không lặp lại những kịch bản cũ. Chúng ta có thể thấy hình ảnh tương tự cơn sốt trên thị trường chứng khoán giai đoạn 2006 - 2007 mà đến nay chưa sốt lại", ông Võ nói.

Về đáy của thị trường bất động sản, theo GS Đặng Hùng Võ là khái niệm này không tường minh. Trong thị trường cũng đã từng có những loại hàng cho mà không ai nhận vậy thì trường hợp này đáy của nó là bằng không. Đáy bất động sản mà người nói tới ở đây là giá cả tạo lập ra bất động sản. Nhưng ngay giá tạo lập cũng rất khác nhau ở nhiều nhà đầu tư.

Ví dụ một nhà đầu tư phải dùng nhiều phí bôi trơn để có được đất thì giá tạo lập bất động sản sẽ cao; còn một nhà đầu tư khác lại ở một địa phương không có tham nhũng thì giá tạo lập bất động sản sẽ thấp hơn. Tương tự, lãi suất huy động vốn cũng ảnh hưởng nhiều tới giá tạo lập bất động sản. Chi phí quản lý cũng có ảnh hưởng nhất định....

Vì vậy, đáy của nhà đầu tư này cũng khác đáy của nhà đầu tư khác. Vậy chúng ta cũng phải xác định đáy chung theo một điều kiện đặc trưng nào đó, ví dụ như tham nhũng độ khoảng 10%, huy động vốn lãi suất khoảng 12%... Ở đây, chúng ta cũng phải thống nhất với nhau về giá tạo lập bất động sản là giá nào.

Trên thực tế hiện nay, nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng giá nhà cũng khá sát với giá tạo lập, nhà đầu tư được lãi rất ít... Vì vậy, nếu cân nhắc mua nhà để ở thì lúc này bắt đầu là thời điểm phù hợp.

"Tôi cũng xin lưu ý rằng việc mua nhà cho mình ở thì yếu tố giá cũng chỉ là một phần, ngoài ra còn phải cân nhắc hàng xóm là ai, điều kiện hạ tầng thế nào, chi phí cố định tại nơi ở...", ông Võ nhấn mạnh.