Vùng ven dẫn dắt

Quý I/2021, các tỉnh giáp ranh TP.HCM chào đón 7 dự án đất nền mở bán, trong đó có 3 dự án mới và 4 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung ứng 1.296 nền, bằng 96% quý trước. Lượng tiêu thụ đạt 1.146 nền, xấp xỉ 88% tổng nguồn cung mở bán, bằng 137% so với quý IV/2020.

Riêng thị trường đất nền tại TP.HCM tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý I/2021, giao dịch trên thị trường này chủ yếu tập trung ở nguồn hàng tồn kho các dự án mở bán những năm trước hoặc dự án đất dân hộ lẻ, quy mô nhỏ, do cá nhân tự đứng ra phân lô, tách thửa để bán.

Sự trỗi dậy của khu vực vùng ven đến từ Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, dẫn đầu là Long An cả về nguồn cung mới và mức tiêu thụ đất nền, chiếm 65% tổng nguồn cung mới của khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý I. Mức giá đất nền cao nhất tại Long An trong quý I cũng đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2, gần gấp đôi so với giá cao nhất tại Đồng Nai, cao hơn gấp 3 lần mức giá cao nhất tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Lý giải cho sự vươn lên của đất nền vùng ven, các chuyên gia DKRA Vietnam nhận định, sở dĩ thị trường vùng ven tiếp tục chiếm vị thế chủ lực về nguồn cung vì quỹ đất sạch tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. Các dự án đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện đều hợp khẩu vị của nhà đầu tư. Đây là kênh đầu tư sinh lời bền vững, có biên độ tăng giá tốt đối với các nhà đầu tư trong dài hạn.

Bà Đỗ Thị Hồng Vân, Trưởng nhóm phân tích dữ liệu, Khối dịch vụ thông tin tài chính Fiingroup dự báo, thị trường bất động sản ven đô sẽ dẫn dắt tăng trưởng của ngành bất động sản trong năm 2021 nhờ nhu cầu về nhà ở đang tăng lên, trong khi nguồn cung nội đô khan hiếm. Động lực tăng trưởng đến từ nhóm bất động sản khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành phố lân cận, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện vào trung tâm.

Fiingroup nhận định, trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở đang dần hồi phục và kỳ vọng vấn đề pháp lý tại nhiều dự án đang bị tạm dừng sẽ sớm được xử lý, doanh thu năm 2021 của 13 trong số 74 doanh nghiệp bất động sản nhà ở (chiếm 90,3% vốn hóa của nhóm này) dự kiến tăng 22,5% sau khi giảm 1,6% trong năm 2020 vì Covid-19.

Ba gương mặt triển vọng

Doanh nghiệp với ưu thế về dự án đang triển khai, sắp mở bán và quỹ đất vùng ven lớn sẽ có triển vọng lợi nhuận tốt trong năm 2021. Trong đó, 3 gương mặt sáng giá là Tổng công ty cổ phần Đầu tư - Phát triển - Xây dựng (mã cổ phiếu DIG), CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã cổ phiếu AGG), và Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HODECO, mã cổ phiếu HDC).

Trong đó, Tổng công ty cổ phần Đầu tư - Phát triển - Xây dựng đang nắm giữ quy mô hàng tồn kho khá lớn so với doanh thu, bao gồm danh mục hơn 13 dự án đang được triển khai tại những khu vực vùng ven của các thành phố lớn và rất gần các khu công nghiệp đông đúc. Với nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển về vùng ven, quỹ đất lớn tại các khu đô thị cấp 2 khắp cả nước đang là lợi thế cho DIG, giúp doanh nghiệp này vừa tăng doanh số bán hàng, vừa cải thiện biên lợi nhuận.

Dự kiến, lợi nhuận sau thuế năm 2021 của DIG sẽ tăng 41,5% nhờ bàn giao căn hộ tại Dự án Chung cư B13 - Vũng Tàu Gateway và Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), cùng với việc tiếp tục chuyển nhượng quỹ đất tại Dự án Khu đô thị sinh thái Đại Phước.

Còn CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia dự kiến thu về 689,1 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 20,5% so với năm trước nhờ bàn giao dự án bất động sản tầm trung ở ngoại thành TP.HCM là Sky89 và dự án vùng ven là The Sóng tại Vũng Tàu trong năm nay.

Với Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô doanh thu của nhà phát triển bất động sản này liên tục tăng trong các năm gần đây nhờ lợi thế quỹ đất sạch với giá vốn thấp tại các vị trí đắc địa ở Bà Rịa - Vũng Tàu với hạ tầng giao thông thuận tiện kết nối đến TP.HCM. Nhờ vậy, biên lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) của HODECO thường duy trì ở mức cao hơn bình quân ngành (38,2% so với mức bình quân ngành 14-15%).

Năm 2021, HODECO dự kiến bàn giao các dự án đáng chú ý tại TP. Vũng Tàu, gồm The Light City (Hải Đăng) và khu nhà ở phía Tây đường 3/2. Tồn kho của 2 dự án trên cũng khá lớn tại thời điểm cuối tháng 12/2020. Giá trị hàng tồn kho của 2 dự án này trên bảng cân đối kế toán cuối năm 2020 là khoảng 1.300 tỷ đồng, tương đương 1,6 lần doanh thu cả năm của HODECO.

Triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ của doanh nghiệp bất động sản năm 2021 là khả quan, nhưng khối doanh nghiệp này chưa thể vui mừng tuyệt đối khi mà trước mắt vẫn còn nhiều rủi ro. Đơn cử, nếu đại dịch Covid-19 được kiểm soát chậm hơn dự kiến, sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công và mở bán dự án. Trong khi đó, thủ tục pháp lý kéo dài cũng có thể khiến việc triển khai nhiều dự án bất động sản lớn tiếp tục bị đình trệ.