Còn nhiều bất cập

Tại Dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/NQ-CP vừa được trình Chính phủ, cơ quan soạn thảo đã không còn đề xuất thí điểm cơ chế đánh thuế nhà, đất ở thứ hai trở lên tại TP.HCM. 

Thay vào đó, Thành phố đề xuất tăng thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp với đất ở không quá 5 lần thu hiện hành; tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, nhưng không quá 2 lần hiện hành. Mức tăng cụ thể thế nào sẽ do HĐND Thành phố quyết định.

Việc thu thuế bất động sản thứ hai trở đi là bài toán phức tạp, cần có tính toán kỹ lưỡng. (Ảnh: Lê Toàn)

Liên quan đến vấn đề này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (cơ quan cùng TP.HCM xây dựng Dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54) cho biết, việc đánh thuế cao với người sở hữu nhà, đất thứ 2 tại TP.HCM sẽ tạo nguồn thu ngân sách cho Thành phố.

Kết quả thí điểm sẽ là cơ sở để xem xét mở rộng phạm vi áp dụng sau này tại các địa phương khác. Tuy nhiên, sau khi tham vấn các ý kiến, Bộ thấy còn nhiều quan điểm khác và bất cập.

Chẳng hạn, chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Ví dụ, người có một nhà, đất ở diện tích hoặc giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai nhà, đất ở diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao. 

Ngoài ra, việc chưa số hóa giấy tờ giao dịch bất động sản là kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên. Nên việc đưa ra thí điểm đánh thuế cao với bất động sản thứ 2 lúc này chưa phù hợp.

Đáng lưu ý, nếu áp dụng cơ chế này, thị trường bất động sản tại TP.HCM sẽ bị tác động đáng kể, làm giảm cung và cầu bất động sản tại Thành phố.

Trên thế giới, nhiều quốc gia cũng không chọn phương án đánh thuế cao với người sở hữu nhà, đất thứ 2 trở lên. Từ đó, Bộ KH-ĐT đề nghị chưa đưa chính sách này vào dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54.

Cẩn trọng "tác dụng ngược"

Trao đổi với Báo Đầu tư Online về nội dung này, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, đề xuất này được đưa ra trong thời điểm niềm tin thị trường sụt giảm như hiện nay là quá “nhạy cảm”, không hợp lý, thậm chí còn gây “tác dụng ngược”.

Nói như ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, đánh thuế cao với người sở hữu bất động sản thứ hai trở đi tại TP.HCM giai đoạn này không những khó đạt được mục tiêu ngăn chặn đầu cơ mà còn có thể gây tác dụng ngược, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

“Nếu TP.HCM thí điểm đánh thuế cao với người sở hữu bất động sản thứ hai vào thời điểm này thì không chỉ khiến dòng vốn đầu tư sẽ chuyển dịch sang các địa phương khác, mà còn phát sinh tình trạng ‘lách’ luật để hạn chế số thuế phải đóng, dẫn đến càng khó quản lý. Như vậy, thuế thu được không bao nhiêu mà TP.HCM còn đẩy dòng tiền đầu tư ra các địa phương khác, khiến Thành phố thất thoát dòng vốn đầu tư”, ông Quang nói.

Cần có một đề xuất để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản. (Ảnh: Lê Toàn)

Theo ông Quang, muốn đánh thuế bất động sản thì phải số hóa được thị trường, phải nắm được toàn bộ số liệu và minh bạch các yếu tố như quỹ đất, giá giao dịch…, đặc biệt là giá để áp dụng đánh thuế, xác định được mức thuế áp dụng như thế nào và tiền thuế đóng phục vụ cho mục tiêu gì.

Cùng góc nhìn, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D), DKRA Vietnam cho rằng, sẽ là hợp lý nếu việc thu thuế cao người sở hữu bất động sản thứ hai trở đi mang lại giá trị thực sự.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, phải có lộ trình áp dụng cụ thể, tối thiểu là từ 3-5 năm đối với các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ… Còn ở thời điểm hiện tại, thị trường địa ốc TP.HCM vốn đã trầm lắng, nếu đánh thêm thuế bất động sản thứ 2 sẽ đẩy thị trường vào “cơn ngủ đông” thực sự.

“Việc thu thuế bất động sản thứ hai trở đi là bài toán phức tạp cần có tính toán kỹ lưỡng để tránh sự mất công bằng xã hội. Tôi cho rằng, điểm mấu chốt ở đây là cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai, bao gồm người sở hữu và định giá bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất), từ đó mới xác định những người sở hữu bất động sản thứ 2 và thuế người sở hữu phải đóng”, ông Thắng nói.

Đại diện nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá sâu bằng các biện pháp hành chính sẽ gây “tác dụng phụ”, ảnh hưởng đến các ngành nghề kinh tế khác. Thay vào đó, chính quyền TP.HCM cần có một đề xuất để kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, kinh tế Thành phố nói chung, chứ không phải là mang tính “tận thu”.

Thời gian qua, nhiều dự án trên địa bàn Thành phố “đứng hình” do vướng mắc pháp lý, quỹ đất phát triển dự án ngày càng thu hẹp, thời gian triển khai dự án kéo dài, chi phí đầu tư đội lên cao… khiến dòng vốn đầu tư có xu hướng chuyển dịch về các địa phương khác có tiềm năng hơn. 

Do vậy, giải pháp đồng thời là mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp suốt thời gian qua là nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý để sớm hoàn thiện dự án, đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó tăng nguồn cung nhà ở hơn là đưa ra các chính sách thuế mới, tăng gánh nặng cho doanh nghiệp và thị trường.