Thị trường mua bán nợ xấu chưa thực sự phát triển là lực cản lớn cho các thương vụ M&A có yếu tố ngoại

Hút dòng vốn ngoại

Ông Phan Xuân Cần, Tổng giám đốc Sohovietnam, công ty chuyên tư vấn mua bán, sáp nhập và chuyển nhượng dự án bất động sản, cho biết, quãng thời gian từ 2011 - 2014, thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa. Tuy nhiên, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) vẫn diễn ra một cách âm thầm.

Điểm đáng chú ý là trong quãng thời gian đó người mua chủ yếu là nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư ngoại gần như đứng ngoài quan sát. Còn quãng thời gian từ 2015 cho đến nay xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài với quy mô lớn và đến từ những thị trường bậc cao.

Theo công bố của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong 11 tháng đầu năm 2017, TP.HCM đã cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 757 dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng số vốn đăng ký là 1,94 tỷ USD. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực thu hút dòng vốn này nhiều nhất, chiếm khoảng 51%, đạt gần 1 tỷ USD.

Bên cạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp, bất động sản TP.HCM còn thu hút một dòng vốn ngoại gián tiếp cũng rất lớn thông qua các hoạt động M&A, góp vốn mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước.

Điều này cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài đang kỳ vọng rất lớn vào thị trường địa ốc TP.HCM.

Ghi nhận từ thực tế, nhiều thương vụ M&A thành công trên thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua mà chủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài như: Warburg Pincus (Mỹ) hợp tác với VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon; Keppel Land (Singapore) liên doanh để phát triển khu đất trung tâm cạnh bờ sông tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm…

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc đầu tư Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) chia sẻ, trong danh sách những nhà đầu tư đang tập trung vào thị trường Việt Nam thì nổi bật nhất là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, kế đến là Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Đài Bắc (Trung Hoa)…

Nhưng vẫn nhiều thách thức

Lý giải nguyên nhân khiến nhà đầu tư ngoại rót vốn mạnh vào thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua, bà Khanh cho rằng, tốc độ đô thị hóa cao tại địa phương này đang tạo ra sức hấp dẫn lớn. Thêm nữa là thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang gia tăng tạo ra sức cầu tiềm năng lớn với bất động sản.

“Hiện nay, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam cao hơn so với các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Malaysia… Đồng thời, mức thu nhập của tầng lớp trung lưu trong nước cũng tăng nhanh hơn so với khu vực”, Giám đốc đầu tư Jones Lang Lasalle Việt Nam nhấn mạnh.

Có sức hấp dẫn cao đối với các nhà đầu tư ngoại, thị trường M&A bất động sản đang đứng trước cơ hội phát triển rất lớn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có không ít lực cản trên thị trường này.

Với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn mua bán, sáp nhập và chuyển nhượng dự án bất động sản, ông Cần cho biết, trong hoạt động M&A, nhà đầu tư trong nước thường quyết định rất nhanh, lại linh hoạt trong thanh toán. Ngược lại, nhà đầu tư nước ngoài thường rất thận trọng, quan tâm đến từng chi tiết nhỏ về tính pháp lý của dự án. Trong khi đó, những dự án bất động, được rao bán thường “có vết” liên quan đến giấy tờ pháp lý, thị trường mua bán nợ xấu cũng chưa thực sự phát triển sẽ là những lực cản lớn cho các thương vụ M&A có yếu tố ngoại.

“Để một thương vụ M&A thành công thì cần phải rất nhiều yếu tố như món hàng đó phải đủ hấp dẫn nhà đầu tư, pháp lý rõ ràng, giá cả hợp lý. Tuy nhiên, số lượng dự án tốt hiện nay không còn nhiều. Bên cạnh đó, bối cảnh thị trường và mặt bằng giá hiện nay đã khác, thị trường đang sàng lọc và phân hóa rõ rệt… do đó, thị trường M&A bất động sản 2018 sẽ gặp không ít khó khăn”, ông Cần nhận định

Ông Đặng Xuân Minh, Tổng giám đốc Công ty AVM cho biết, những hạn chế đối với thị trường M&A là thông tin chưa minh bạch, thủ tục pháp lý và quy định còn nhiêu khê, định giá chào bán quá cao so với giá chào mua.

Để giảm thiểu rủi ro trong các thương vụ M&A, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài nên thông qua một đối tác tin cậy tại Việt Nam bằng hình thức công ty tư vấn hoặc công ty hợp danh để cùng thực hiện thương vụ M&A bất động sản.

“Thông qua mối quan hệ, sự hiểu biết về thị trường trong nước, doanh nghiệp trong nước là một kênh thông tin rất quan trọng cho các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia M&A dự án bất động sản tại thị trường Việt Nam”, ông Lực nói.