Dự án Chung cư nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside tại phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng

Nhà ở xã hội xen lẫn kinh doanh thương mại

Tính đến tháng 7/2023, Bình Định có 15 dự án nhà ở xã hội triển khai với 10.733 căn, diện tích sử dụng căn hộ khoảng 658.903 m2. Trong đó, tỉnh Bình Định đã bàn giao đưa vào sử dụng 4 dự án với 1.587 căn.

Tuy nhiên, theo UBND tỉnh Bình Định, trong quá trình triển khai Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 và được sửa đổi bổ sung một số điều tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ, địa phương gặp nhiều vướng mắc, khó khăn trong triển khai thực hiện liên quan bố trí quỹ đất thương mại dịch vụ tại các dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, đối với các dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận tại thời điểm Nghị định số 49/2021/NĐ-CP chưa bàn hành, diện tích đất ở xây dựng chung cư được xác định cho toàn bộ phạm vi ranh giới khu đất quy hoạch để xây dựng chung cư nhà xã hội (căn cứ theo điểm b, khoản 1, Điều 9, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

Điều này tương tự như cách xác định đất ở xây dựng nhà liên kế, nhà biệt thự; các loại đất thương mại dịch vụ, đất phi nông nghiệp khác cũng xác định cho toàn thửa đất.

Cần nghiên cứu cơ chế, ban hành chính sách riêng về việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp theo hướng ưu tiên, bố trí quỹ đất và các thiết chế ở khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là hạ tầng thiết yếu tại khu công nghiệp. Đồng thời, chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phải có trách nhiệm đầu tư nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp.

- Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi

Do vậy, UBND tỉnh Bình Định cho rằng, việc xác định đất ở cho toàn khu đất quy hoạch xây dựng chung cư là phù hợp với các quy định pháp luật.

Trên cơ sở đó, đối với các lô đất đã phê duyệt là đất ở xây dựng nhà ở xã hội, trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết để thực hiện dự án nhà ở xã hội cụ thể, UBND tỉnh Bình Định đã phê duyệt đất xây dựng công trình kinh doanh thương mại sau khi đầu tư với tỷ lệ ≤ 20% tổng diện tích lô đất đã được xác định để thực hiện dự án nhà ở nhà ở xã hội.

Tỷ lệ này nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc xác định tỷ lệ này phù hợp với các nội dung mà Bộ Xây dựng hướng dẫn các địa phương khác thực hiện (như Thanh Hóa, Bắc Ninh, TP. Hà Nội).

Tuy nhiên, trong quá trình kiểm toán các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bình Định mới đây, Kiểm toán Nhà nước xác định, diện tích đất ở chỉ tính cho phần khối nhà chung cư (không bao gồm đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư như quy định tại khoản 1, Điều 9, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Từ cách tính toán nêu trên, Kiểm toán Nhà nước xác định, tỉnh Bình Định có 6 dự án nhà ở xã hội đã bố trí diện tích đất dành cho kinh doanh thương mại vượt từ 5,65% đến 45,58% so với quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 9 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, UBND tỉnh Bình Định cho rằng, cách xác định như Kiểm toán Nhà nước nêu trên tạo ra sự chênh nhau về chính sách hỗ trợ giữa các Nghị định số 188/2013/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Ngoài ra, cách xác định này làm diện tích đất ở giảm, đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại bị giảm theo, dẫn đến giá bán nhà ở xã hội tăng lên, người dân khó tiếp cận và ảnh hưởng đến chính sách thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Từ các vướng mắc đó, UBND tỉnh Bình Định đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể cách xác định đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ để có cơ sở khắc phục các dự án đã triển khai và điều chỉnh các dự án đang triển khai cho đúng quy định của pháp luật.

Khó “tiệm cận” thực tế

Tại Quảng Ngãi, việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là tại các khu công nghiệp thời gian qua cũng khó thu hút được nhà đầu tư quan tâm. Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi đánh giá, nhu cầu nhà ở công nhân chưa được các doanh nghiệp quan tâm, phối hợp, nên đã gây rất nhiều khó khăn cho tỉnh trong công tác khảo sát, điều tra, đánh giá nhu cầu thực sự của người lao động về nhà ở để có cơ sở điều chỉnh bổ sung quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tế.

Việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội không mang đến lợi nhuận như các hình thức đầu tư nhà ở thương mại, nên không dễ thu hút nhà đầu tư tham gia.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, quy định về quy trình, thủ tục đầu tư... đối với dự án nhà ở xã hội giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật nhà ở chưa đồng nhất, dẫn đến lúng túng trong thực hiện.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhưng thực hiện chính sách pháp lý tương tự như nhà ở thương mại, khiến tiến độ thực hiện các dự án kéo dài, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

Một lãnh đạo UBND tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay còn nhiều phức tạp, nhiều ràng buộc, như đối tượng mua nhà, điều kiện mua nhà, định mức lợi nhuận, nguồn vốn, thời gian thu hồi vốn chậm… Điều này dẫn đến các nhà đầu tư chưa quan tâm, trong khi nguồn vốn ngân sách cho vay còn hạn chế.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Quảng Ngãi đã thực hiện quy hoạch bố trí các quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Tuy nhiên, nhiều quỹ đất nằm ở vị trí không thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội, nên rất khó kêu gọi đầu tư.

Một nguyên nhân nữa, theo nhìn nhận của UBND tỉnh Quảng Ngãi, là Nhà nước chưa có cơ chế ưu đãi, hỗ trợ về tín dụng, thuế… đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân ở khu công nghiệp.

Anh P.T (giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại miền Trung) đánh giá, nhu cầu về nhà ở xã hội của các đối tượng thu nhập thấp là rất lớn. Tuy nhiên, giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn “neo” ở mức cao, chưa phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp. “Vì thế, việc gỡ vướng các quy định có liên quan đến việc phát triển loại hình này cần được thực hiện càng sớm càng tốt, nhất là việc điều hòa giá cả, cơ chế ưu đãi về tín dụng và có chính sách mở về thủ tục pháp lý”, anh P.T chia sẻ.