Khu du lịch Movenpick Cam Ranh (Bãi Dài, Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa). Ảnh: Nhiệt Băng

Chờ khung khổ pháp lý

Dù phát triển mạnh mẽ dưới dạng căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch… mang lại giá trị thặng dư đáng kể cho nền kinh tế, song bất động sản du lịch vẫn là chủ đề gây tranh cãi. 

Các quy định về bất động sản du lịch khá mờ nhạt nên các hình thức kinh doanh bất động sản du lịch (mua bán, cho thuê, cho thuê mua và chuyển nhượng dự án bất động sản du lịch) được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai…

Thời gian qua, một số nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch đã lợi dụng lỗ hổng của pháp luật để thực hiện “Hợp đồng mua bán quyền căn hộ”, “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, nhằm kinh doanh bất động sản du lịch hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện.

Đáng chú ý, tại một số địa phương như Bình Định, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Thanh Hóa… loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” (hay loại đất có tính chất tương tự) được áp dụng đối với không ít dự án. Trong khi đó, loại đất này chưa được ghi nhận trong văn bản pháp luật nào.

Đến nay, các dự án dạng này đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy… Chủ đầu tư cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ. Hoặc có những dự án đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bị thu hồi, hay có những dự án được giao “đất ở không hình thành đơn vị ở”, nhưng nay chuyển về đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn.

Thực tế trên dẫn đến tiến độ của nhiều dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án, làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng.

Vì vậy, ông Hoàng Thái Sơn, Giám đốc Đầu tư Công ty Thương mại và đầu tư Hoàng Phúc cho rằng, cần phải luật hóa vấn đề mới phát sinh này, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện hoặc ban hành văn bản dưới luật, giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, để tránh thiệt hại cho nhà đầu tư và tháo gỡ hàng ngàn tỷ đồng đang ứ đọng tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, giảm thiệt hại cho nền kinh tế.

Trong khi đó, dẫn câu chuyện tỉnh Khánh Hòa đang có hơn 40 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (với tổng vốn đầu tư trên 30.000 tỷ đồng), nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang gặp khó khăn về vấn đề cấp sổ đỏ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói: “Nếu các địa phương không có giải pháp cấp bách, sẽ làm nản lòng doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm trở lại đây”.

Ông Lê Hữu Hoàng, Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa cho rằng, thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai đã phát huy tốt vai trò ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, song cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật còn có nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí đã điểm nghẽn cần được xem xét, tháo dỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản du lịch.

Ông Hoàng hy vọng, Hội Luật gia Việt Nam sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong công tác xây dựng pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường để tạo dựng được khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của Covid-19.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng,  hệ thống pháp luật hiện nay có ít nhất 5 bộ luật có liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đi kèm là 5 vướng mắc lớn (như chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch, chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu…). Tuy vậy, đây lại là loại hình có nhiều tiềm năng, dư địa để phát triển. Vì thế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần thay đổi tư duy phát triển, coi đây là lĩnh vực kinh tế, kinh doanh.

Để làm điều này, theo ông Lực là cần xây dựng quy hoạch tổng thể, có chính sách ưu đãi đầu tư phù hợp hơn, nhất là cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc này. Nói như Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh: “Dù với kịch bản nào đi chăng nữa, thì bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng vẫn sẽ có vị thế dẫn đầu thị trường trong tương lai dài hạn”.

Lời giải nào cho bài toán góp vốn, chuyển nhượng dự án?

Với phân khúc bất động sản du lịch, bên cạnh chờ được định danh, thì việc huy động vốn của khách hàng cũng gây ra những hệ lụy khó xử lý. Việc huy động vốn của chủ đầu tư không chỉ diễn ra đối với bất động sản du lịch, mà còn cả với các dự án khu đô thị, khu dân cư. Điển hình là các dự án của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh trong thời gian qua. 

Ngoài xử phạt bằng tiền, UBND TP. Đà Nẵng còn buộc Công ty Phú Gia Thịnh phải hoàn tiền đã huy động góp vốn/thỏa thuận góp vốn trước đó cho khách hàng. Từ đây, một cuộc tranh chấp không mong muốn giữa chủ đầu tư và khách hàng âm thầm diễn ra trên “nền” câu hỏi: Liệu quyền lợi của khách hàng đối với mảnh đất đã góp vốn có phải như “muối bỏ bể”, khi mà giá trị mảnh đất đó đã tăng lên đáng kể theo thời gian?

TS. Nguyễn Văn Tuyến, giảng viên Trường đại học Luật Hà Nội cho rằng, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đang có quy định cấm hành vi “huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng theo mục đích theo cam kết”, nhưng trên thực tế, việc xác định thế nào là “huy động, chiếm dụng vốn trái phép”.

Vì vậy, không có cơ sở chắc chắn, rõ ràng để xử lý đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản về hành vi này, trong khi trên thực tế, các chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn tiến hành huy động vốn từ nhà đầu tư và vẫn sử dụng khoản vốn đó vào hoạt động kinh doanh của mình, trong đó bao gồm cả việc sử dụng vốn huy động từ nhà đầu tư vào việc triển khai thực hiện dự án bất động sản.

Theo TS. Tuyến, pháp luật hiện hành đang quy định giá đất là do Nhà nước quyết định, trong đó có đất thương mại, dịch vụ dùng để xây cất, tạo lập các tài sản khác trên đất như nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú… phục vụ cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, vấn đề nổi cộm đang đặt ra trong quản lý giá bất động sản hiện này là, mặc dù pháp luật hiện hành đang trao quyền cho Nhà nước trong việc thống nhất quản lý, điều tiết thị trường bất động sản (trong đó có việc quyết định giá đất và quản lý giá bất động sản du lịch), nhưng trên thực tế, liệu Nhà nước có thực hiện được chức năng này hiệu quả hay không, hay vẫn luôn tồn tại một thị trường “giao dịch ngầm”, mà ở đó, giá bất động sản được giao dịch không bao giờ dựa trên giá đất do Nhà nước quy định và công bố hằng năm?

Bên cạnh đó, TS. Tuyến cho rằng, thực tiễn thực hiện các quy định về bảo hiểm trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch thời gian qua ở Việt Nam cho thấy, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư bất động sản du lịch chưa thực sự quan tâm và chưa tiếp cận sâu với các dịch vụ bảo hiểm của doanh nghiệp bảo hiểm.

Điều này sẽ khiến cho những rủi ro, tổn thất trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch (nếu có xảy ra) là rất khó chống đỡ, chắc chắn sẽ gây thiệt hại rất nhiều cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch và nhà đầu tư đang tham gia thị trường.

Từ thực tế đã chỉ ra, TS. Tuyến cho rằng, cần bổ sung và quy định cụ thể về phương thức huy động vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch thông qua công vụ/kỹ thuật chứng khoán hóa bất động sản.

PGS-TS. Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản (Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội) phân tích, nhà đầu tư bất động sản du lịch cũng có thể lựa chọn các phương thức tiếp cận thị trường thông qua 2 hình thức chủ yếu nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư bất động sản du lịch theo quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Với phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hiện đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch, bởi các điều kiện ngặt nghèo quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các quy định đó không tương thích với tinh thần “mở” của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, thì điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có phần thông thoáng, cởi mở hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Theo đó, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư bất động sản du lịch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500; đã thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án không có tranh chấp và không thuộc diện thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được chuyển nhượng dự án đầu tư.

Tuy nhiên, Theo PGS-TS. Nguyễn Thị Nga, hiện nay, giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành đang có những quy định thiếu thống nhất khiến cho cơ quan thực thi pháp luật và doanh nghiệp không biết phải thực hiện theo luật nào nếu chuyển nhượng dự án đầu tư. Do vậy, PGS-TS. Nga cho rằng, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án bất động sản du lịch.