VSIP 2, một trong những khu công nghiệp hiện đại kiểu mẫu tại Việt Nam

Sự lên ngôi của nhà xưởng xây sẵn

Là một trong số các ông “trùm” về phát triển nhà xưởng xây sẵn, ông Trần Hồng Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Long Hậu cho biết, doanh nghiệp này đang mở rộng chiến lược đa dạng hóa loại hình sản phẩm cho thuê tại các dự án bất động sản công nghiệp mà Long Hậu đầu tư.

Quy mô diện tích của mỗi dự án không quá lớn, nhưng khu công nghiệp (KCN) Long Hậu (Cần Giuộc, Long An) lại có sản phẩm đa dạng bậc nhất trong lĩnh vực bất động sản KCN, như nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhà xưởng cao tầng, xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu của khách hàng…, bên cạnh sản phẩm truyền thống là đất công nghiệp cho thuê.

Thành lập năm 2006, hiện tại, Long Hậu vận hành 3 KCN, trong đó KCN Long Hậu 1 rộng 137 ha, phần mở rộng KCN Long Hậu 2 có diện tích 108 ha đã lấp đầy và giai đoạn I của Dự án KCN Long Hậu 3 rộng 123 ha đã bắt đầu cho thuê đất từ năm 2019. Ngoài ra, Long Hậu đang triển khai dự án nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng, với tổng diện tích 30 ha.

Thực ra, Long Hậu chỉ là một ví dụ điển hình cho sự tăng trưởng mạnh của loại hình nhà xưởng xây sẵn. Theo báo cáo thị trường của các công ty nghiên cứu, mô hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận kết quả hoạt động tốt, ổn định ngay cả trong thời gian Covid-19 bùng phát. Thị trường này khả năng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa nhờ những xu hướng mới đối với cả nguồn cung và nguồn cầu trong thời gian tới.

Vì vậy, với thị trường nhà xưởng và nhà kho, sự phát triển sản phẩm mới đang diễn ra vô cùng nhanh chóng để tận dụng thời cơ vàng. Trong đó, “thế hệ nhà xưởng công nghiệp 4.0” sử dụng các công nghệ để mang lại sự thuận tiện cho khách hàng trong quá trình cho thuê, sản xuất và vận hành đang nổi lên như một xu hướng.

Mô hình Khu công nghiệp - đô thị

Trong một thời gian rất dài, mô hình KCN truyền thống đã giải quyết rất nhiều vấn đề về quy hoạch không gian phát triển công nghiệp theo hướng tập trung, an toàn và mô hình này vẫn đang là lựa chọn của nhiều doanh nghiệp sản xuất.

Song cùng với sự phát triển chung và những đòi hỏi ngày càng khắt khe về sự tiện lợi, đã hình thành mô hình khu đô thị công nghiệp. Đây là mô hình đang được nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển tại Việt Nam.

Đang phát triển thành công một số dự án KCN ở Bình Dương theo mô hình cho thuê đất, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) cho hay, định hướng sắp tới phải là phát triển mô hình KCN - đô thị, bởi theo ông, một KCN thành công sắp tới sẽ cần một đô thị với đầy đủ tiện ích xã hội xung quanh để đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho công nhân, chuyên gia. “Chúng tôi đã tìm kiếm một số quỹ đất nằm gần Bình Dương như Đồng Nai, Bình Thuận để đầu tư xây dựng KCN kết hợp đô thị”, ông Đạt tiết lộ.

Cũng là một trong số các doanh nghiệp tham gia phân phúc KCN - đô thị, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty Trần Anh Group cho biết, KCN Trần Anh Tân Phú (Long An) đang được doanh nghiệp này tích hợp thêm khu nhà ở cho chuyên gia, với cả một công viên rộng.

Tương tự, Dự án KCN Việt Phát cũng đang được quy hoạch KCN - đô thị với 1.200 ha đất sản xuất và 600 ha đất đô thị, dịch vụ. “Đầu tư KCN hiện nay phải quy hoạch thêm những không gian sống trong nội khu. Mục đích của Việt Phát là tạo ra không gian cho người lao động, sinh sống, giải trí trọn gói trong cùng một đô thị công nghiệp”, ông Thiện nói.

Cuộc đua phát triển Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ

“Các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, như EVFTA sẽ thúc đẩy nhiều nhà đầu tư chất lượng cao vào Việt Nam. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp không phải đơn thuần là cho thuê đất hay xây nhà xưởng rồi cho thuê, mà phải hướng tới KCN - đô thị - dịch vụ. Xu hướng hiện nay phải là KCN khép kín, có đầy đủ hạ tầng xã hội như nơi ở, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nói.

Tháng 9/2020, Tập đoàn Becamex và VSIP của Singapore đã khởi công xây dựng KCN và đô thị Becamex - VSIP Bình Định. Dự án có diện tích khoảng 1.425 ha, bao gồm một KCN rộng 1.000 ha và 425 ha còn lại dành cho khu dân cư, thương mại và tái định cư. Với vốn đầu tư lên tới 3.300 tỷ đồng, KCN và đô thị này được kỳ vọng sẽ là nơi sinh sống của hơn 150.000 người.

Mới đây, tỉnh Hải Dương cũng đã đề nghị chuyển KCN Đại An thành khu đô thị công nghiệp. Sau đó, Văn phòng Chính phủ tiến hành lấy ý kiến các bộ Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường về đề xuất này.

Đề xuất của tỉnh Hải Dương cho thấy sự thay đổi trong tư duy làm dự án của chủ đầu tư và địa phương về loại hình bất động sản rất đặc thù này.

“Hệ sinh thái công nghiệp” là xu thế tất yếu

Khái niệm này có vẻ mới, nhưng thực ra, đây là xu hướng phát triển mạnh ở nhiều quốc gia trên thế giới. Các chuyên gia bất động sản cho biết, bất động sản công nghiệp đã và đang trải qua 4 lần “lột xác”.

Thứ nhất, mô hình KCN với đất sạch, dịch vụ được cung cấp đến hàng rào là mô hình công nghiệp truyền thống.

Thứ hai, mô hình công nghiệp - đô thị, bao gồm các loại hình mô hình nhà xưởng xây sẵn để các chủ đầu tư vào chỉ lắp đặt máy móc và phát triển sản xuất, cùng hệ thống nhà ở cho công nhân, chuyên gia làm việc trong KCN.

Thứ ba, mô hình KCN - đô thị - dịch vụ, gồm KCN hiện đại, chuyên biệt, phát triển theo xu hướng xanh, sạch; hệ thống đô thị quy tụ các sản phẩm bất động sản từ nhà cho công nhân, đến các chung cư cao cấp cho quản lý cấp trung, biệt thự cho chuyên gia…; hệ thống trung tâm thương mại, dịch vụ giải trí và hạ tầng đi kèm (trường học, bệnh viện…).

Thứ tư, mô hình phát triển “hệ sinh thái công nghiệp”, trong đó, công nghiệp tiếp tục là “trái tim” và hệ thống đô thị - dịch vụ sẽ hoàn chỉnh như một “thành phố vệ tinh”, nhưng chú trọng hơn các yếu tố phát triển bền vững, kinh tế tuần hoàn, sử dụng năng lượng sạch, năng lượng tái tạo… Đây là mô hình đang được nhiều tập đoàn công nghiệp lớn trên thế giới áp dụng, như Khu phức hợp Samsung ở Hàn Quốc, Foxcom ở Đài Loan…

Theo ông Kelvin Teo, đồng Chủ tịch VSIP - một đơn vị có hơn 20 năm đầu tư phát triển KCN tại Việt Nam, việc hiện đại hóa, hoàn thiện dịch vụ hạ tầng khép kín là một xu thế phát triển tất yếu của thế giới. “Ban đầu, VSIP là một KCN truyền thống. Sau đó, chúng tôi công bố các dự án mô hình khu liên hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Những dự án VSIP phát triển có thể được xem là mô hình “thành phố trong thành phố”, nơi có các tiện ích khép kín để phục vụ nhu cầu của các công ty hoạt động trong khu vực đó. VSIP tiên phong phát triển các tòa nhà và công trình kiểu mẫu, sau đó kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp vào đầu tư phát triển các dự án phục vụ mô hình khép kín này. Nói cách khác, để phát triển mô hình này, cần sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư để cùng phát triển”, ông Teo nói.

Ngoài VSIP, Nam Đình Vũ, Becamex… cũng đã manh nha đầu tư các “hệ sinh thái công nghiệp”, hình thành các đô thị vệ tinh của địa phương. Chẳng hạn, Dự án KCN khoa học - công nghệ do Becamex IDC phát triển là một trong những dự án trọng điểm của Đề án Thành phố thông minh Bình Dương, với sự hợp tác chặt chẽ giữa Bình Dương và Hiệp hội Đô thị khoa học thế giới (WTA), học tập mô hình từ TP. Daejeon (Hàn Quốc), Eindhoven (Hà Lan), Singapore và nhiều thành phố khoa học khác.

Dù so sánh một số dự án khu đô thị công nghiệp tại Việt Nam với các thành phố công nghiệp lớn trên thế giới còn khập khiễng, song chắc chắn, đây là giai đoạn tiền đề cho Việt Nam hướng đến một “hệ sinh thái công nghiệp”, là “tổ” cho các “đại bàng” lớn trong khu vực và thế giới.

Ông Diệp Thành Kiệt, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị TBS Group đánh giá, xu hướng phát triển một “hệ sinh thái công nghiệp” trong tương lai là hoàn toàn đúng, nhưng để làm được một “hệ sinh thái công nghiệp”, thì một doanh nghiệp hay một vài doanh nghiệp rất khó đảm đương nổi.

“Nên chăng, cần có sự phối hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp để có sự phân công rõ trách nhiệm và quyền lợi, như doanh nghiệp xây dựng nhà máy, nhà ở...; Nhà nước xây dựng hệ thống xử lý nước thải, bệnh viện, trường học, công viên... Nếu có sự phối hợp tốt, chắc chắn, một “hệ sinh thái công nghiệp” sẽ xuất hiện trong một thời gian không xa tại Việt Nam”, ông Kiệt nói.