“Bỏ khung giá đất tạo điều kiện xác định giá đất sát giá thị trường, nhưng phải thay đổi bảng giá đất thường xuyên cũng sẽ rất phức tạp”, PGS-TS. Vũ Sỹ Cường, Học viện Tài chính bình luận.

Một trong những nội dung quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ khung giá đất.

Quan điểm của ông thế nào về việc bỏ khung giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Theo thống kê, có đến 70% số vụ khiếu kiện, khiếu nại, thậm chí tập trung đông người liên quan đến đất đai, trong đó chủ yếu liên quan đến giá đất để tính đền bù, giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính nằm ở bảng giá đất.

Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần. Trong thời gian 5 năm, khung giá đất chỉ thay đổi khi giá đất phổ biến trên thị trường biến động từ 20% trở lên. Trên thực tế thì khung giá đất rất hiếm khi thay đổi, bởi giá đất có tăng, có giảm, nếu điều chỉnh khi giảm hoặc tăng sẽ vô cùng phức tạp.

Cũng theo quy định hiện hành, dựa vào khung giá đất của Chính phủ, các địa phương xây dựng và công bố bảng giá đất và cũng gần như ổn định luôn vì khung giá đất không thay đổi và nguyên tắc, phương pháp định giá đất không thay đổi. Đây là nguồn cơn dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện, tập trung đông người vì giá đất trên thị trường tăng, trong khi giá đất tính tiền đền bù, giải phóng mặt bằng không thay đổi. Vì vậy, tôi cho rằng, quyết định bỏ khung giá đất, tạo điều kiện chủ động cho địa phương tùy thuộc vào tình hình thực tế trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất là quyết định rất sáng suốt, phù hợp với thực tế, nhưng cũng nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp.

Cụ thể là những phức tạp nào, thưa ông?

Khi đã bỏ khung giá thì căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1. Trong trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Phức tạp ở đây là lấy người đâu để xây dựng bảng giá hàng năm và bảng giá mỗi khi điều chỉnh.

Khi xây dựng bảng giá thì ngoài nhân lực, phải có kinh phí, nguồn kinh phí lấy ở đâu ra cũng là một vấn đề. Chưa kể, việc xác định biến động của giá đất dựa vào thời điểm nào, bởi bảng giá các loại đất rất chi tiết theo từng loại đất, mục đích sử dụng, vị trí của từng thửa đất. Thậm chí, trong cùng một khu vực, 2 mảnh đất cách nhau mươi mét đã có giá khác nhau, nhiều trường hợp 2 mảnh đất liền nhau, nhưng diện tích to nhỏ khác nhau, rộng hẹp không giống nhau cũng có giá khác nhau, thì căn cứ vào đâu để điều chỉnh bảng giá đất.

Chưa kể, nguồn thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách nhà nước rất lớn, nhiều địa phương nguồn thu của ngân sách chủ yếu trông chờ vào đất đai. Dự toán ngân sách nhà nước từ xưa đến nay, năm nào cũng khác xa so với thực tế, chủ yếu do nguồn thu từ đất đai có sự biến động. Bây giờ khi bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm thì giữa dự toán và số thực thu lại gia tăng khoảng cách. Một khi dự toán khác xa so với thực tế sẽ dẫn đến địa phương bị động trong việc thu ngân sách cũng như chi tiêu hàng năm.

Theo quy định, cơ quan định giá đất cấp tỉnh có thể thuê doanh nghiệp có chức năng tư vấn xác định giá đất khi xây dựng hoặc điều chỉnh bảng giá đất. Thưa ông, nếu thuê doanh nghiệp định giá đất liệu có khắc phục được những vấn đề kể trên?

Quy định này nhằm xã hội hóa việc xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, ở những “tỉnh lẻ” liệu có mấy doanh nghiệp có đủ chức năng, năng lực chuyên môn để xác định được giá đất. Việc tư vấn giá đất có phải tổ chức đấu thầu không, hay là chỉ định thầu. Nếu tổ chức đấu thầu liệu có mấy đơn vị có đủ khả năng tham gia, còn chỉ định thầu thì ai cũng ngại tiêu cực, bởi đấu thầu, đấu giá, đất đai, tài nguyên... là những lĩnh vực nảy sinh nhiều tiêu cực nhất, rất nhiều “đại án” đều liên quan đến đấu thầu, đấu giá, đất đai.

Còn doanh nghiệp ở các đô thị lớn muốn tham gia đấu thầu tư vấn xác định giá đất cũng khó lòng thực hiện được, vì không như các loại hàng hóa thông thường, doanh nghiệp ở nơi khác đến, không phải “dân thổ địa” thì không thể biết được sự biến động của giá đất trên thị trường, không thể biết giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Một khi đã không có thực tế, mà chỉ xác định giá đất theo các nguyên tắc, nguyên lý, phương pháp theo lý thuyết thì giá đất khó sát với thị trường, sẽ nảy sinh khiếu nại, khiếu kiện và hàng loạt phức tạp khác.

Đúng là bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm làm nảy sinh nhiều vấn đề. Theo ông, làm thế nào để hạn chế phức tạp?

Trên thế giới, hầu hết các nước cũng không có khung giá đất và bảng giá đất được ban hành hàng năm, điều chỉnh khi thị trường có sự biến động. Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiệm cận thông lệ quốc tế. Ở các nước ít có chuyện khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến giá đất vì người ta đã có bản đồ địa chính số chi tiết, cụ thể tới từng mảnh đất.

Bên cạnh đó, họ đã có cơ sở dữ liệu về giá đất trên thị trường, đặc biệt là có chỉ số bất động sản, nên việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá theo vùng, theo thửa đất khá kịp thời, sát với giá thị trường. Khi chỉ số bất động sản ở vùng nào, khu vực nào đó biến động bao nhiêu phần trăm, thì giá đất ở khu vực đó trong bảng giá tự động điều chỉnh theo, chưa yên tâm thì có thể thuê doanh nghiệp thẩm định giá tư vấn.

Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ hoàn thiện bản đồ địa chính số, xây dựng và cập nhật cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, đồng thời xây dựng chỉ số bất động sản thì việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất sẽ đơn giản hơn. Còn hiện tại, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường phải quy định cụ thể, chi tiết việc xác định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, thì mới thực hiện được.