Kỳ vọng vào điểm rơi lợi nhuận dự án bất động sản

Trong 2 tháng trở lại đây, cổ phiếu TTH bất ngờ tăng nóng và trở thành một hiện tượng trên sàn. Đặc biệt, những phiên gần đây, cổ phiếu này có dấu hiệu tăng nước rút, tạo thành “GAP” (khoảng trống giá) với chỉ báo RSI (sức mạnh tương đối) lên 76. Cụ thể, từ ngày 5/5 đến 18/7, giá TTH tăng 94,7%. từ 1.900 đồng lên 3.700 đồng/cổ phiếu. Trong khi đó, cùng thời gian, Chỉ số VN-Index chỉ tăng 12,9%, từ 1.040,31 điểm lên 1.174,09 điểm.

Điểm thu hút dòng tiền nóng vào cổ phiếu TTH là câu chuyện Công ty Tiến Thành có dự án bất động sản đang trong quá trình bàn giao, đã thực hiện thu trước của người mua và có thể ghi nhận lợi nhuận đột biến. Trong đó, thời điểm 31/3/2023, Công ty ghi nhận người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 15,34 tỷ đồng so với đầu năm, lên 297,97 tỷ đồng và chiếm 35,7% tổng nguồn vốn. Đối ứng với khoản mục này, bên tài sản, Công ty ghi nhận chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang tăng 3,6 tỷ đồng so với đầu năm, lên 332 tỷ đồng và chiếm 39,8% tổng tài sản.

Công ty Tiến Thành không thuyết minh chi tiết khoản mục người mua trả trước, nhưng thuyết minh chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang là liên quan đến xây dựng Dự án Đầu tư xây dựng tổ hợp siêu thị, văn phòng kết hợp nhà ở với diện tích 3.433 m2 tại lô CT-08C Khu đô thị mới Việt Hưng (phường Đức Giang, quận Long Biên, Hà Nội). Dự án dự kiến có 15 tầng, dân số khoảng 700 người, là dự án duy nhất mà Công ty đang triển khai.

Như vậy, việc triển khai dự án bất động sản và khách hàng mua căn hộ đã trả tiền theo tiến độ là cơ sở cho nhà đầu tư kỳ vọng về điểm rơi lợi nhuận tại dự án có thể giúp Công ty ghi nhận lợi nhuận đột biến bên cạnh các lĩnh vực truyền thống như kinh doanh thời trang, kinh doanh thủ công mỹ nghệ, các hoạt động thương mại với quặng sắt, đồng, than…

Tuy nhiên, việc sở hữu 297,97 tỷ đồng người mua trả trước cho dự án không đảm bảo lợi nhuận sẽ quá lớn đối với kỳ vọng của giới đầu tư và một số thông tin bên lề được các nhà đầu tư chia sẻ thời gian gần đây.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023 vào ngày 1/6, Công ty đặt kế hoạch kinh doanh năm 2023 với doanh thu giảm 61%, về 180 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế dự kiến lãi 1 tỷ đồng so với cùng kỳ lỗ hơn 1,8 tỷ đồng. Trong đó, riêng tại Dự án Đầu tư xây dựng tổ hợp siêu thị, văn phòng kết hợp nhà ở tại lô CT-08C Khu đô thị Việt Hưng, Công ty ước tính lợi nhuận dự kiến chỉ 12 tỷ đồng.

Được biết, 3 năm trở lại đây, hoạt động kinh doanh của Tiến Thành liên tục suy giảm, trong đó năm 2020 ghi nhận lỗ 13,1 tỷ đồng, năm 2021 ghi nhận lãi 0,72 tỷ đồng và năm 2022 tiếp tục lỗ 1,8 tỷ đồng. Riêng trong 3 tháng đầu năm 2023, Công ty chỉ ghi nhận lãi 0,83 tỷ đồng.

Có thể thấy, bức tranh tài chính của Tiến Thành nhiều năm qua không quá nổi bật, nếu Công ty có thể ghi lãi 12 tỷ đồng từ việc bàn giao Dự án Đầu tư xây dựng tổ hợp siêu thị, văn phòng kết hợp nhà ở tại lô CT-08C Khu đô thị mới Việt Hưng, ước tính thu nhập trên mỗi cổ phiếu kỳ vọng (EPS forward) là 321 đồng/cổ phiếu.

Dựa trên phương pháp thận trọng, cũng như việc Công ty Tiến Thành chỉ có một dự án bất động sản, nên sau khi bàn giao, Công ty tiếp tục bước vào giai đoạn trũng dự án và có thể giảm mạnh lợi nhuận sau đó, thì định giá P/E của Công ty từ 5-8 lần là phù hợp. Theo đó, ước tính giá cổ phiếu TTH dao động từ 1.605 đến 2.569 đồng/cổ phiếu, thấp hơn lần lượt khoảng 56,6% và 30,6% so với giá thị trường ngày 18/7 (3.700 đồng/cổ phiếu).

Cổ đông phân tán

Bên cạnh hoạt động kinh doanh không thuận lợi, Công ty Tiến Thành còn nhiều vấn đề mà nhà đầu tư phải lưu tâm. Trong đó, tính tới cuối năm 2022, Công ty không có một cổ đông lớn nào sở hữu trên 5% vốn điều lệ. Đặc biệt, giai đoạn cuối năm 2021, khi cổ phiếu TTH đạt đỉnh vùng 7.000 - 8.500 đồng/cổ phiếu, lãnh đạo Công ty lần lượt thoát ra và không có động thái mua trở lại.

Cụ thể, năm 2021, ông Nguyễn Hữu Trường, thành viên HĐQT bán ra 7.848.750 cổ phiếu để giảm sở hữu từ 21% về còn 0% vốn điều lệ; ông Nguyễn Văn Quyết (Chủ tịch HĐQT thời điểm bán cổ phiếu và bị miễn nhiệm ngày 1/6/2022) bán ra 3.848.750 cổ phiếu để giảm sở hữu từ 10,3% về còn 0% vốn điều lệ.

Tính tới cuối năm 2022, đối với HĐQT Công ty Tiến Thành, 4/5 thành viên không sở hữu cổ phiếu bao gồm Chủ tịch Đào Vũ Thịnh Vân. Thành viên duy nhất sở hữu cổ phiếu là ông Nguyễn Tuấn Anh sở hữu 9.717 cổ phiếu, chiếm 0,03% vốn điều lệ. Đối với Ban điều hành, Tổng giám đốc Phan Thanh Nam, Phó tổng giám đốc Phạm Quang Chiến và Kế toán trưởng Nguyễn Thị Huệ đều không sở hữu cổ phần nào.

Như vậy, tận dụng đà tăng nóng của cổ phiếu cuối năm 2021, cổ đông lớn đã thoái vốn và Ban lãnh đạo Công ty Tiến Thành không có dấu hiệu muốn tăng sở hữu. Tại Đại hội đồng cổ đông vừa qua, cổ đông có thắc mắc về cơ cấu cổ đông phân tán, nhưng Công ty cho rằng, việc nắm giữ cổ phiếu của các thành viên HĐQT là quyết định cá nhân của từng người và Công ty không can thiệp.

Có thể thấy, cơ cấu cổ đông phân tán, doanh nghiệp có điểm rơi lợi nhuận từ bàn giao dự án giúp giá cổ phiếu tăng cao, nhưng khó bền vững vì sau bàn giao dự án, Công ty không còn lợi nhuận gối đầu ngay lập tức.