Ngày 11/9, CIC Group thông qua việc tiếp tục triển khai phương án chào bán 13.400.219 cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2021 ngày 19/6/2021 và Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 ngày 17/6/2022.

Được biết, ban đầu, CIC Group dự kiến phát hành 13.400.219 cổ phiếu riêng lẻ với giá 15.000 đồng/cổ phiếu để huy động hơn 201 tỷ đồng từ 27 nhà đầu tư. Cổ phiếu phát hành bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm kể từ ngày phát hành. Số tiền huy động, Công ty dự kiến dùng 97,3 tỷ đồng thanh toán các khoản nợ phải trả cho các đơn vị thi công; 96,8 tỷ đồng thanh toán các khoản nợ vay đến hạn; và còn lại 6,9 tỷ đồng thanh toán tiền mua vật liệu, tiền lương, tiền công cán bộ nhân viên.

Tuy nhiên, trong tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023 tổ chức ngày 9/6, Công ty trình cổ đông kế hoạch hủy phương án chào bán 13.400.219 cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với lý do phương án phát hành kéo dài quá 2 năm vẫn chưa thực hiện và việc phát hành này không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong giai đoạn 2023-2025.

Đồng thời, CIC Group trình cổ đông phương án gọi vốn mới từ cổ đông hiện hữu thay cho phát hành cổ phiếu riêng lẻ.

Trong đó, Công ty dự kiến chào bán cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 50%, cổ đông sở hữu 2 cổ phiếu sẽ được quyền mua thêm 1 cổ phiếu mới với giá 12.500 đồng/cổ phiếu.

Trong phương án gọi vốn từ cổ đông hiện hữu, CIC Group ước tính sẽ phát hành thêm hơn 47,6 triệu cổ phiếu để huy động 595,37 tỷ đồng. Trong đó, số tiền huy động được dùng chủ yếu 357,61 tỷ đồng thanh toán chi phí cho đơn vị thi công; 218,16 tỷ đồng thanh toán các khoản vay ngắn hạn ngân hàng; và 19,6 tỷ đồng thanh toán chi phí nhân công.

Chứng khoán Vietcap dự báo lợi nhuận CIC Group đi lùi giai đoạn 2023-2025 và định giá cổ phiếu chỉ 13.900 đồng/cổ phiếu

Một diễn biến đáng lưu ý khác, trong Báo cáo cập nhập về CIC Group, Chứng khoán Vietcap đã đưa ra dự báo tình hình kinh doanh giai đoạn 2023 – 2025. Trong đó, năm 2023 dự báo doanh thu giảm 3,3%, về 1.398 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 11,2%, về 150 tỷ đồng; năm 2024 dự báo doanh thu giảm 14,3%, về 1.199 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 22%, về 117 tỷ đồng; năm 2025 dự báo doanh thu giảm 7%, về 1.115 tỷ đồng và lợi nhuận giảm 34,2%, về 77 tỷ đồng.

Chứng khoán Vietcap giả định doanh thu giai đoạn 2023 – 2025 chủ yếu đến từ bàn giao tại dự án Khu đô thị mới lấn biển Tây Bắc, nhà ở xã hội Tây Bắc, Khu dân cư phường An Bình, Hoa viên Vĩnh Hằng và Khu dân cư Nam An Hoà (giai đoạn 1). Trong đó, CIC Group bắt đầu mở bán dự án Royal Streamy Villas và Phú Quốc Riverside Villas từ năm 2025, từ đó hỗ trợ lợi nhuận cho năm 2026 trở đi.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2023-2025, biên lợi nhuận gộp dự kiến giảm từ 26,3%, về còn 13,9%. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu do tỷ trọng đóng góp doanh thu cao hơn của dự án nhà ở xã hội Tây Bắc (biên lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội thấp hơn so với dự án nhà ở thương mại thông thường).

Dựa trên mô hình định giá và giả định bức tranh lợi nhuận đi lùi giai đoạn 2023-2025 và bắt đầu hồi phục từ năm 2026 trở đi, Chứng khoán Vietcap định giá cổ phiếu CKG với giá mục tiêu 13.900 đồng/cổ phiếu (Đóng cửa ngày 13/9/2023, cổ phiếu CKG giao dịch vùng 27.950 đồng/cổ phiếu).

3 rủi ro ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh tại CIC Group

Chứng khoán Vietcap cũng đưa ra 3 rủi ro khi đầu tư vào CIC Group. Trong đó, đầu tiên, thời gian phát triển dự án kéo dài mà nguyên nhân chủ yếu do không kiểm soát toàn bộ quá trình giải phóng mặt bằng.

CIC Group có một số dự án gặp vướng mắc trong giải phóng mặt bằng dù triển khai từ lâu gồm Khu dân cư Tuyến Đường số 2 (triển khai từ năm 2017, mới giải phóng được 85% diện tích) và Khu cao ốc, phức hợp nhà ở và trung tâm thương mại cao cấp Bà Kèo (triển khai từ năm 2003, giải phóng mặt bằng được 14,5% tổng diện tích).

Thực tế, việc giải phóng mặt bằng là hoạt động do Nhà nước quản lý, trong đó chủ đầu tư hỗ trợ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất và thay mặt Chính phủ tạo điều kiện cho việc tái định cư. Chính vì vậy, nếu quá trình giải phóng mặt bằng gặp vướng mắc hoặc kéo dài, CIC Group có thể phải điều chỉnh kế hoạch phát triển quỹ đất, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả của các dự án.

Thứ hai, thị trường bất động sản tỉnh Kiên Giang có dấu hiệu hạ nhiệt sau giai đoạn sốt đất 2020 – 2021. Trong đó, sự không ổn định về giá đất có thể làm giảm sức hút và giá trị của các dự án bất động sản của CIC Group, đồng thời các dự án nghỉ dưỡng của CIC Group còn chịu biến động của thị trường du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng tại TP. Phú Quốc.

Và cuối cùng, khó khăn trong huy động vốn có thể ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án và thực hiện nghĩa vụ nợ vay. Trong đó, CIC Group duy trì số dư tiền mặt thấp và chủ yếu dùng đòn bẩy tài chính để tối ưu hoá dòng tiền. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng và việc huy động vốn thông qua kênh trái phiếu, vay ngân hàng được quản lý chặt chẽ hơn, CIC Group có thể gặp khó khăn trong việc thu xếp nguồn vốn để trả các khoản nợ vay sắp đáo hạn và phát triển dự án.

Đóng cửa phiên giao dịch ngày 13/9, cổ phiếu CKG giảm 150 đồng về 27.950 đồng/cổ phiếu.