Dòng tiền âm nặng, doanh nghiệp địa ốc tăng nợ vay

Một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán có lợi nhuận, nhưng do lượng hàng tồn kho lớn, nên dòng tiền kinh doanh bị âm sâu, kéo dài, phải tăng nợ vay để đảm bảo hoạt động.

TIN LIÊN QUAN

Khải Hoàn Land dự kiến triển khai kế hoạch phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ Ảnh: Trọng Tín

Tồn kho lớn, dòng tiền âm nhiều năm

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2022 của Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã: DIG) ghi nhận doanh thu 518,9 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 61,59 tỷ đồng, lần lượt tăng 3,7% và 43,1% so với quý I/2021, nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm 1.495 tỷ đồng.

Trước đó, dòng tiền kinh doanh của DIC Corp cũng bị âm trong 3 năm liên tiếp: năm 2019 âm 245 tỷ đồng, năm 2020 âm 504 tỷ đồng và năm 2021 âm 1.966 tỷ đồng.

Trong kỳ quý I/2022, các khoản phải thu của DIC Corp tăng 12% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 412 tỷ đồng, lên mức 3.846,1 tỷ đồng; tồn kho tăng thêm 197,7 tỷ đồng, lên mức 4.042 tỷ đồng. Đây là các khoản mục biến động mạnh, dẫn tới dòng tiền kinh doanh của DIC Corp nối dài những ngày âm, khiến DIC Corp phải gia tăng nợ vay.

Lợi nhuận của khối bất động sản thường chênh lệch lớn giữa các năm cũng như các quý trong năm, nhất là với những doanh nghiệp có ít dự án gối đầu. Trên thực tế, dù tình hình tiêu thụ sản phẩm tại dự án rất tốt, lợi nhuận dự kiến lớn, nhưng doanh nghiệp vẫn có thể ghi nhận dòng tiền âm trong một hoặc nhiều quý, vì chưa đủ điều kiện hạch toán, trong khi chi phí vẫn phát sinh.

Tính đến ngày 31/3/2022, tổng nợ vay ngắn và dài hạn của doanh nghiệp này đã tăng thêm 9,3% so với đầu năm, lên mức 5.363,5 tỷ đồng, chiếm tới 32,7% tổng nguồn vốn.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, mã: KDH) cũng chưa thể “đổi dấu” dòng tiền kinh doanh sau khi đã âm tới 2.015 tỷ đồng trong năm 2021.

Quý I/2022, doanh thu của Khang Điền giảm mạnh (82,9%) so với cùng kỳ năm 2021, chỉ đạt 142,73 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng 45%, đạt 299,8 tỷ đồng. Dẫu vậy, dòng tiền kinh doanh chính của Khang Điền trong quý I/2022 tiếp tục âm 480 tỷ đồng. Tồn kho tính đến cuối quý I/2022 tăng đột biến (48,2%) so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 3.728,2 tỷ đồng, lên mức 11.461 tỷ đồng và đây là nguyên nhân chính dẫn tới dòng tiền âm.

Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Dù doanh thu và lợi nhuận quý I/2022 tăng trưởng, nhưng dòng tiền kinh doanh của Khải Hoàn Land cũng âm tới 793,2 tỷ đồng, tăng hơn 734% so với cùng kỳ năm 2021. Trước đó, năm 2021, dòng tiền của Khải Hoàn Land âm đến 2.489 tỷ đồng.

Dòng tiền âm nặng khiến Khải Hoàn Land rơi vào trạng thái khát vốn cực độ. Năm 2022, Công ty lên kế hoạch hút vốn bằng cách phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 50 nhà đầu tư và phát hành 92,45 triệu cổ phiếu mới để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu. Nếu hoàn thành toàn bộ kế hoạch phát hành cổ phiếu này, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land dự kiến tăng từ 3.188 tỷ đồng, lên 6.497 tỷ đồng.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land còn dự kiến phát hành trái phiếu riêng lẻ một đợt hoặc nhiều đợt trong năm, tùy vào nhu cầu vốn tại từng thời điểm.

“Giải mã” dòng tiền

Dòng tiền chính là “máu” lưu thông trong “cơ thể” doanh nghiệp. Muốn biết nội lực của doanh nghiệp, chỉ cần nhìn vào sự lưu thông của dòng tiền. Với những doanh nghiệp mới thành lập, thì dòng tiền bị âm là điều dễ hiểu, song với những doanh nghiệp đã có tên tuổi mà dòng tiền lại âm từ năm này qua năm khác, thì đó là một dấu hỏi lớn.

Khi dòng tiền âm, để đảm bảo hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư hoặc dòng tiền hoạt động tài chính như vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, bán bớt tài sản… Trong những trường hợp này, một mặt, doanh nghiệp phải chịu thêm chi phí lãi vay, mặt khác sẽ chịu thêm rủi ro về tài chính nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến kỳ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, giám đốc tài chính của một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM phân tích, trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các doanh nghiệp buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo hoạt động. Về lâu dài, đây sẽ là mối rủi ro cho doanh nghiệp nếu sản phẩm không sớm được đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, bất động sản là ngành đặc thù, nên để “đọc” được những khoản mục trong báo cáo tài chính, cần hiểu rõ những “chiêu thức” hoạt động của của doanh nghiệp.

Vị giám đốc tài chính này ví dụ: theo quy định, các dự án tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp đã đầy đủ hồ sơ pháp lý thì chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán. Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm được hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng.

Thời gian của mỗi dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi hoàn thiện và bàn giao cho khách thường khoảng 14 - 20 tháng. Đối với doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu lập báo cáo tài chính trong giai đoạn này, họ buộc phải ghi nhận phần doanh thu đó trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu. Việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm, song thực chất, trong tương lai, dòng tiền mà doanh nghiệp thu về vẫn tốt, bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán.

“Trong kinh doanh, chỉ sợ dòng vốn dư, chứ không sợ dòng vốn âm. Sau khi tăng vốn mà không có phương án sử dụng hiệu quả mới đáng lo”, vị giám đốc tài chính nói. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cảnh báo đối với những dự án bị vướng mắc về pháp lý chưa thể triển khai, bởi nó giống như “quả bom nổ chậm”, khiến doanh nghiệp phải “chôn vốn” hàng ngàn tỷ đồng. Nếu tình trạng này kéo dài nhiều năm sẽ tác động trực diện tới kết quả hoạt động của doanh nghiệp.