Dòng tiền trả nợ của chủ đầu tư vẫn ở mức yếu 

Theo chuyên gia phân tích VIS Rating, dòng tiền kém vẫn là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam. Có tới 70% các doanh nghiệp nằm trong danh mục theo dõi của Vis Rating có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.

“Chúng tôi kỳ vọng dòng tiền hoạt động của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. Dù vậy, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình. Phần lớn trong số này vẫn đang gặp khó khăn với trong việc thanh toán các nghĩa vụ nợ gốc, lãi đã quá hạn”, chuyên gia phân tích VIS Rating nhận định.

Hiện tỷ lệ đòn bẩy của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang ở mức cao và dự kiến sẽ còn tăng trong năm 2025. Tốc độ tăng của nhóm chủ đầu tư đã chậm trả gốc, lãi được cảnh báo là sẽ cao hơn đáng kể.

Theo thống kê, có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025 - mức cao nhất trong ba năm qua. Năm nay, khả năng phát hành mới với doanh nghiệp bất động sản rộng mở hơn, nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.  

Ngoài nguồn vốn trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản cũng hy vọng dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn trong năm nay.

“Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay”, các chuyên gia phân tích nhận định.

Một cơ hội tìm vốn nữa với doanh nghiệp bất động sản là hoạt động M&A khi tâm lý thị trường đang tích cực hơn. Ngoài ra, việc phát hành cổ phiếu mới cũng sẽ thuận lợi hơn. Riêng với những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới. 

Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025, nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều.

Giá đất tăng, chủ đầu tư sẽ dồn lực vào phân khúc cao cấp để bù đắp chi phí

Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023 nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.

Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua. 

Doanh số bán hàng năm 2025 dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các HN và HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG.

Theo VIS Rating, năm 2025, thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhờ môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng.

Nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp.

“Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, chúng tôi cho rằng phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai. Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (HCM) và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội (HN), sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các CĐT lớn trong nước và quốc tế như VHM, Masterise và Lotte”, chuyên gia phân tích nhận định.

Điều đáng lo là năm nay, các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.

Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.