Còn nhớ, thời điểm cuối năm 2021, khi lãi suất chưa tăng, giá bất động sản vùng ven liên tục nổi sóng nhờ câu chuyện trúng đấu giá các lô đất với giá cao, cũng như các ông lớn tham gia bất động sản vùng ven kéo theo giá cả khu vực tăng lên, từ đó thiết lập mặt bằng mới.

Giá đất vùng ven cao chót vót khiến những doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn có giá cổ phiếu tăng vọt. Hàng loạt cổ phiếu nổi sóng như cổ phiếu AAV Group (mã AAV), cổ phiếu Đầu tư và Phát triển bất động sản Hudland (mã HLD), cổ phiếu Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội (mã NHA), cổ phiếu Licogi 14 (mã L14), cổ phiếu DIC Corp (mã DIG), cổ phiếu Đầu tư LDG (mã LDG)…

Thống kê từ ngày 1/7/2021 đến ngày 11/1/2022, nhóm 6 cổ phiếu bất động sản vùng ven đã tăng trung bình 255,3%. Song niềm vui ngắn chẳng tày gang, tới ngày 8/11/2022, nhóm này đã giảm 79,8% so với vùng đỉnh. Trong đó, cổ phiếu L14 giảm 92,8% giá trị, cổ phiếu DIG giảm 85,3% giá trị, cổ phiếu NHA giảm 86,6% giá trị, cổ phiếu LDG giảm 83,9% giá trị… Nếu nhà đầu tư sử dụng margin để đầu tư nhóm cổ phiếu bất động sản vùng ven, mất mát còn lớn hơn rất nhiều so với con số trung bình 79,8% giá trị.

Thực tế, sau giai đoạn tăng nóng cuối năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn thoái trào. Có 2 nguyên nhân chính dẫn tới đà lao dốc: Một là, do định giá nhóm cổ phiếu bất động sản quá cao; Hai là, do chính sách siết dòng vốn chảy vào trái phiếu, từ đó gián tiếp ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn của công ty bất động sản.

Vấn đề lớn nhất hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là chính sách siết tín dụng khi không thể tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng. Trong khi đó, kênh trái phiếu thì chưa có dấu hiệu được nới lỏng.

Việc siết hoạt động phát hành trái phiếu tại Việt Nam có nét tương đồng với chính sách của Trung Quốc thực hiện trong năm 2021 và chưa có dấu hiệu nới lỏng sau vụ vỡ nợ của Evergrande.

Thêm nữa, mặt bằng lãi suất đang tăng cao và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Khảo sát một số ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay năm đầu dao động 8-10%/năm, sau đó sẽ sử dụng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng với biên độ từ 4,25% đến 4,8%. Được biết, mặt bằng lãi suất tiết kiệm tại một số ngân hàng kỳ hạn 12 tháng lên tới 9%, như vậy ước tính lãi suất cho vay từ năm thứ 2 sẽ tới 13,25 - 13,8%, là một mức lãi suất rất cao. Dù lãi suất tăng cao, nhưng do không còn room tín dụng, các khoản vay mới của khách hàng vẫn không được giải ngân.

Nguồn vốn ngân hàng không thể tiếp cận, chi phí đi vay ngày một đắt đỏ là khó khăn lớn đối với nhà đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ngoài ra, việc một số chủ đầu tư lớn thông báo thực hiện chính sách hạ giá bán với tỷ lệ chiết khấu lớn, một lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp sẽ không thể cạnh tranh về giá.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2022, lượng giao dịch bất động sản đã giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định xuống tiền.

Thực tế, các bất động sản vùng ven thì nhu cầu ở chỉ chiếm một phần, đa số đến từ nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Chính vì vậy, khi chi phí đi vay đắt đỏ, nhà đầu tư thứ cấp khó cạnh tranh với chiết khấu của chủ đầu tư mở bán mới, sẽ dẫn tới nhu cầu tiêu thụ suy giảm.

Quay trở lại với nhóm cổ phiếu bất động sản vùng ven, ngoài áp lực khó bán hàng, dòng tiền cũng là một vấn đề lớn mà các doanh nghiệp này phải giải quyết.

Tại DIC Corp liên tục duy trì mô hình thâm hụt vốn khi 9 tháng của năm 2022 ghi nhận âm kỷ lục 2.380,29 tỷ đồng, Công ty phải huy động vốn bên ngoài như nợ vay.

Đối với 3 công ty bất động sản vùng ven (AAV Group, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà, Công ty Đầu tư LDG), vấn đề của nhóm doanh này là kinh doanh thâm hụt vốn kéo dài, lượng tiền mặt rất khiêm tốn khi chỉ chiếm lần lượt 0,05%, 0,2% và 0,18% tổng tài sản.

Thực tế, giai đoạn thị trường trầm lắng, phải có lượng tiền mặt lớn mới đảm bảo cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn về dòng tiền, khi không tiếp cận được các nguồn vốn bên ngoài khác.

Có thể thấy, mặc dù quỹ đất vẫn còn đó, nhưng các doanh nghiệp bất động sản vùng ven đang gặp thách thức dòng tiền, cũng như việc mở bán cho khách hàng. Đây là vấn đề lớn mà các doanh nghiệp phải đối mặt cho tới khi nào dòng tiền được lưu thông, mặt bằng lãi suất ổn định và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng.