Một khu nhà ở tại Bắc Kinh, Trung Quốc. Ảnh: AFP

Gia hạn khoản vay, điều chỉnh thỏa thuận trả nợ

Quyết định trên được Ngân hàng Trung ương Trung Quốc ban hành ngày 10/7 sau khi những hỗ trợ hiện hành đối với bất động sản không đạt được hiệu quả mong đợi và thị trường kỳ vọng nhiều biện pháp kích thích lớn hơn sẽ sớm được triển khai.

Tháng 11/2022, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã ban hành một thông báo phác thảo 16 biện pháp hỗ trợ ngành bất động sản đang gặp khủng hoảng tiền mặt, bao gồm biện pháp gia hạn trả nợ nhằm giảm bớt tình trạng khủng hoảng thanh khoản đã gây khó khăn cho lĩnh vực này kể từ giữa năm 2020.

Theo lý giải của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, các chính sách được gia hạn nhằm khuyến khích các tổ chức tài chính và công ty bất động sản đàm phán độc lập, đồng thời tích cực hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản thông qua việc gia hạn các khoản vay hiện có và điều chỉnh các thỏa thuận trả nợ.

Cơ quan tiền tệ Trung Quốc cho hay, việc gia hạn thêm một năm đối với các loại khoản vay đến hạn phải trả trước cuối năm 2024 là được phép.

Các khoản vay được giải ngân để hỗ trợ bàn giao các dự án bất động sản dở dang trước cuối năm 2024 sẽ không bị hạ cấp trong phân loại rủi ro trong thời hạn cho vay, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc nêu.

Đặc biệt, đối với các khoản tài trợ phụ trợ mới ban hành trở nên khó đòi, các tổ chức và nhân sự có liên quan được miễn trách nhiệm pháp lý, miễn là họ đã thực hiện trách nhiệm giải trình.

Mặt khác, các biện pháp và chính sách không ấn định thời hạn rõ ràng sẽ vẫn có hiệu lực. Các công ty bất động sản đang ngập nợ đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn và bán nhà, khiến người mua nhà Trung Quốc “tẩy chay” việc trả nợ thế chấp, khiến niềm tin vào thị trường bị suy giảm.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trông đợi các biện pháp kích thích cụ thể hơn sẽ được công bố trong tháng này khi cuộc họp của Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc được tổ chức.

Cảnh báo suy giảm kéo dài trong vài năm

Các ngân hàng ở Wall Street cảnh báo sự sụt giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc được dự đoán sẽ kéo dài trong nhiều năm, có thể là lực cản đối với nền kinh tế này trong nhiều năm tới và thậm chí có thể ảnh hưởng đến các quốc gia trong khu vực.

Ông Chetan Ahya, nhà kinh tế trưởng của ngân hàng Morgan Stanley, nhận định: "Nếu những thách thức trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc ngày càng sâu sắc và gây ra tâm lý e ngại rủi ro trong hệ thống tài chính, đồng thời ảnh hưởng đến niềm tin của người tiêu dùng, thì điều này sẽ gây ra suy thoái sâu hơn".

Các nhà kinh tế của Morgan Stanley cho rằng, nếu các biện pháp nới lỏng tiền tệ của Trung Quốc không hỗ trợ được lĩnh vực bất động sản đang ốm yếu, thì điều đó cũng sẽ dẫn đến lo ngại về tác động lan tỏa tới các thị trường còn lại của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

"Rủi ro giảm giá sẽ xảy ra nếu lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc không ổn định, ngay cả khi nới lỏng chính sách mà chúng tôi mong đợi", Morgan Stanley cảnh báo. "Trong kịch bản đó, niềm tin và các điều kiện tài chính sẽ thắt chặt ở Trung Quốc, điều này sẽ có tác động trực tiếp đến tăng trưởng của nước này, nhưng cũng sẽ gây ra tiêu cực đến khu vực".

Tương tự, các nhà phân tích của Goldman Sachs cho rằng: "Những điểm yếu dai dẳng của ngành bất động sản Trung Quốc, chủ yếu liên quan đến các thành phố cấp thấp hơn và nguồn tài chính của các nhà phát triển tư nhân, đồng thời cho rằng dường như không có cách khắc phục nhanh chóng nào đối với chúng".

Goldman Sachs dự đoán trong những năm tới, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ phục hồi theo "hình chữ L", tức là sụt giảm mạnh và sau đó phục hồi chậm. "Dựa trên ước tính của chúng tôi, sự suy giảm của bất động sản có thể sẽ là lực cản tăng trưởng trong nhiều năm đối với Trung Quốc, nhưng nó có thể ít gây đau đớn hơn trong năm 2023 so với năm 2022", nhóm chuyên gia Goldman Sachs nêu.

Trên thực tế, đữ liệu từ tháng 5/2023 cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc còn chông gai, mặc dù dấu hiệu phục hồi đã xuất hiện vào đầu năm. Thị trường đang đặt kỳ vọng vào việc chính phủ Trung Quốc sẽ đưa ra thêm các gói kích thích nhà ở để hỗ trợ bất động sản.

"Chúng tôi tin rằng ưu tiên chính sách là quản lý tình trạng suy thoái kéo dài nhiều năm, hơn là thiết kế một chu trình nâng cấp", các nhà phân tích Goldman Sachs cho biết. Tuy vậy, họ không mong đợi "sự lặp lại của chương trình cải tạo khu ổ chuột được hỗ trợ bằng tiền mặt như giai đoạn 2015-2018". Đơn cử, chính phủ Trung Quốc đã chi khoảng 144 tỷ USD trong bảy tháng đầu năm 2018 để bồi thường cho cư dân có nhà được cải tạo, nhằm thúc đẩy doanh số bán nhà, theo Reuters.

Mối lo ngại khác được ông Tai Hui, chiến lược gia trưởng của ngân hàng JPMorgan chỉ ra là sự khác biệt lớn giữa các doanh nghiệp bất động sản quốc doanh và các công ty tư nhân.

"Tôi nghĩ rằng quá trình phục hồi sẽ chậm lại, nhưng tôi nghĩ cũng có sự khác biệt lớn giữa các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đã làm tốt hơn trong đợt phục hồi hiện tại so với các nhà phát triển thuộc khu vực tư nhân, những đơn vị vẫn đang gặp khó khăn", ông Tai Hui bình luận trên đài CNBC.

Chiến lược gia của JPMorgan nói thêm: "Các cơ quan chức năng đã nới lỏng một số chính sách của họ trong 6 đến 9 tháng qua, tôi nghĩ rằng ý định duy trì mức giá phù hợp với khả năng chi trả, tức là không để giá tăng quá nhiều ... nhưng điều đó cũng làm mất đi một lượng lớn người mua nhà tiềm năng".