Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest

Trao đổi với đại diện Ngân hàng Nhà nước và các nhà đầu tư trong khuôn khổ hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản 2017 – tác động chính sách” do Báo Đầu tư, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức đầu tuần này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest nhấn mạnh yếu tố tín dụng bất động sản đối với sự thành, bại của thị trường bất động sản, trong quá khứ, hiện tại và tương lai trung hạn.

“Về cơ chế tín dụng, khi Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển thị trường nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ cho phát hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Rõ ràng, có gói tín dụng này, nhà ở xã hội và thu nhập thấp có điều kiện thuận lợi để phát triển. Nhưng gói 30.000 tỷ đồng này kết thúc thì có gói nào khác? Và cơ chế quản lý có gì thay đổi không? Bên cạnh đó, một vấn đề rất quan trọng của cơ chế quản lý tín dụng có tác động vô cùng lớn tới thị trường bất động sản là vấn đề cấp tín dụng cho chủ đầu tư như thế nào là hợp lý? Công tác quản lý cấp tín dụng cho chủ đầu tư chắc chắn cần những quy định chặt chẽ để tránh mọi đổ vỡ, nhưng chúng tôi cho rằng, một nguyên tắc mà ngân hàng nhà nước chắc chắn cần quan tâm là phải rạch ròi giữa 2 vai: Chủ nguồn tín dụng và chủ đầu tư dự án bất động sản. Tuyệt đối không nên để có tình trạng tay nọ bỏ vào tay kia – mầm mống của việc đổ vỡ dây truyền, ảnh hưởng tới cả nền kinh tế quốc gia”, ông Hiệp nói.

Theo Chủ tịch GP. Invest, tốc độ phát triển, tăng hay giảm của thị trường bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng của cơ chế chính sách của Nhà nước bao gồm: Luật pháp, cơ chế thuế, cơ chế ngân hàng, tín dụng. Những yếu tố này có tác động làm tăng trưởng hoặc suy giảm thị trường bất động sản rất rõ!

Là nhà đầu tư bất động sản, chịu tác động trực tiếp của cơ chế, chính sách, ông Hiệp còn lấy ví dụ về sự khó khăn trong cơ chế tính thuế và phí liên quan đến bất động sản. Đó là, thuế thu nhập doanh nghiệp đang điều chỉnh theo xu hướng giảm dần từ 25% xuống 22% rồi xuống 20% - là 1 xu thế đáng mừng cho doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng. Nhưng phí và thuế liên quan đến giá đất thì vẫn còn quá cao so với mặt bằng kinh doanh của Việt Nam cũng như khu vực (Hiện nay mức thu tiền sử dụng đất ở các dự án không chỉ theo đơn giá công bố hàng năm mà đều còn phải nhân hệ số trung bình từ 1,6 đến 2,2. Ví dụ, đơn giá đất ở khu vực đó là 75 triệu đồng/m2 thì còn phải nộp thêm là 75 triệu đồng nhân với hệ số k – ông Hiệp dẫn chứng).

“Chưa kể theo điều 16 Luật Nhà ở mới, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô, diện tích đất phải dành 20% tổng diện tích đất đã đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, giá đất đã nhân hệ số k nhưng chi phí giải phóng mặt bằng đền bù còn phải chịu thêm 20% nữa cho khoản mục này khiến giá thành sản phẩm sẽ càng cao hơn”, ông Hiệp cho biết.

Công trường Dự án Tràng An Complex. Ảnh: Hữu Tuấn

Một vấn đề không rõ ràng khác cũng gây khó khăn cho giới đầu tư bất động sản được ông Hiệp dẫn chứng là thời gian gần đây có thông tin về việc đánh thuế vào người mua bất động sản thứ 2. Thông tin này cũng đang gây ra rất nhiều dư luận trái chiều và tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

“Về định hướng thì việc đánh thuế từ bất động sản thứ 2 làm tăng tính công bằng xã hội mà nhiều nước tiên tiến đã áp dụng. Tuy nhiên, ở điều kiện cụ thể của kinh tế Việt Nam thì lúc nào áp dụng và áp dụng như thế nào còn là cả một vấn đề cần được trao đổi, thảo luận kỹ”, ông Hiệp nói.

Về các luật liên quan đến xây dựng và bất động sản như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật đầu tư… theo người đứng đầu GP. Invest, cơ quan quản lý Nhà nước nên có sự rà soát để các luật nhà không có những điểm mâu thuẫn nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng, tránh việc phải vận dụng cách này, cách khác.

“Ví dụ, điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: “Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Nộp 95% thì không thanh lý được hợp đồng, như vậy không đủ hồ sơ xin cấp sổ đỏ và như vậy làm sao kết thúc được dịch vụ?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Hoặc Luật Nhà ở, Điều 16 quy định căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Theo tiêu chuẩn Việt Nam 4451 – 2012 về việc thiết kế nhà ở như sau: Diện tích tối thiểu căn hộ trong nhà chung cư là 30m2 đối với nhà ở xã hội và 45m2 đối với nhà ở thương mại. Các quy định trong các căn bản luật chưa thật sự rõ ràng này khiến các chủ đầu tư phải tìm cách vận dụng trong dự án của mình, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cho biết!

Đích thân Chủ tịch GP.Invest chọn từng viên gạch cho Tràng An Complex

Tràng An Complex hút khách trước mở bán

Gần 100 khách hàng nộp tiền đặt cọc mua căn hộ Tràng An Complex

Tràng An Complex hoàn thành cất nóc, bước vào giai đoạn hoàn thiện