Chuyển mục đích đầu tư

Trước khiếu kiện của người dân tại Dự án Vạn Phúc Riverside (quận Thủ Đức), tháng 3/2017, Văn phòng UBND TP.HCM đã có Văn bản số 1233/VP, truyền đạt ý kiến chỉ đạo của ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, giao Thanh tra Thành phố kiểm tra làm rõ vụ việc, trình UBND TP xem xét.

Tìm hiểu về vụ việc này, phóng viên Báo Đầu tư nhận thấy có nhiều “điểm lạ” trong việc quy hoạch dự án ngay từ khi mới được hình thành.

Mặt bằng Dự án Vạn Phúc Riverside.

Theo đó, năm 1994, Kiến trúc sư trưởng Thành phố có Quyết định số 4919/KTS-QH về việc duyệt quy hoạch chi tiết Khu văn hóa giải trí, thể dục - thể thao, sân golf cây xanh thuộc xã Hiệp Bình Phước (huyện Thủ Đức), với tổng diện tích 200 ha. Tuy nhiên, dự án này sau đó rơi vào quên lãng.

Tới năm 2001, UBND TP.HCM có Quyết định 8237/QĐ-UB giao 5.084 m2 đất tại dự án này cho Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Sài Gòn thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở cho cán bộ - công chức thuộc Văn phòng Chính phủ.

Sau đó, TP.HCM lại có Quyết định 256/QĐ-UB ngày 20/1/2004, thu hồi 177,7265 ha đất (gồm cả 5.084 m2 thuộc Dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở cho cán bộ - công chức thuộc Văn phòng Chính phủ) và giao 198,5824 ha đất cho Công ty Xây dựng và Phát triển kinh tế quận 6 để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính Khu đô thị Hiệp Bình Phước. Sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật, Công ty Xây dựng và Phát triển kinh tế quận 6 phải giao lại toàn bộ diện tích trên cho Thành phố để quyết định giao đất, cho thuê đất với các dự án thành phần.

Quyết định 256/QĐ-UB cũng đưa ra cơ chế chính sách cho Công ty Xây dựng và Phát triển kinh tế quận 6 thực hiện là: “Chịu trách nhiệm về nguồn vốn đầu tư và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả của dự án”.

Những quyết định “có vấn đề”

Ngay sau đó, UBND quận Thủ Đức có Quyết định 184/QĐ-UB ngày 17/3/2004 về việc điều chỉnh, di chuyển các hộ dân cư, cơ quan, đơn vị, vật kiến trúc khác và bồi thường hỗ trợ thiệt hại trong Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính Khu đô thị Hiệp Bình Phước. Tháng 3/2004, Hội đồng Bồi thường được thành lập và phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư của Dự án được phê duyệt.

Điều lạ là, trong phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư 1500/PABT ngày 18/10/2004 lại diễn giải kinh phí đầu tư dự án như sau: “Dự toán kinh phí bồi thường là 357.9995.329.888 đồng. Nguồn vốn đầu tư: vốn thực hiện dự án do các doanh nghiệp tham gia các dự án thành phần đóng góp toàn bộ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính”.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), phương án bồi thường này hoàn toàn trái với Quyết định 256/QĐ-UB về nguồn vốn huy động thực hiện dự án. Dường như Công ty Xây dựng và Phát triển kinh tế quận 6 chỉ là đơn vị đứng tên danh nghĩa để cho các công ty khác đầu tư vào các dự án thành phần. 

Trường hợp chủ đầu tư Dự án phát triển khu nhà ở, Dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:

a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;…

(Trích Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

Mặt khác, Quyết định 256/QĐ-UB giao 198,5824 ha đất cho Công ty Xây dựng và Phát triển kinh tế quận 6 để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính Khu đô thị Hiệp Bình Phước được xác định theo vị trí, ranh giới khu đất theo bản đồ tỷ lệ 1/2.000 do Công ty TNHH Đo đạc Kiến thiết lập ngày 14/1/2002. Công ty Kiến thiết lập bản đồ này là theo yêu cầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án thành phần trong khu đô thị, việc đo vẽ hiện trạng này không phải là công tác quy hoạch của cơ quan nhà nước.

Trong khi Hội đồng Bồi thường mới thông phương án bồi thường, thì chỉ 1 tháng sau, UBND TP.HCM đã ra 6 quyết định phân chia 6 dự án thành phần cho các công ty gồm: Công ty cổ phần Sản xuất kinh doanh dịch vụ xuất nhập khẩu quận 1 (FIMEXCO); Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Đông Nam; Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Đại Nhân; Công ty Xây dựng và Phát triển kinh tế quận 6 (riêng công ty này được giao 2 dự án thành phần); Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

“Theo các quy định hiện hành, đối với những dự án khu đô thị mới hay chỉnh trang đô thị (Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng, phát triển kinh tế), thì tùy theo nguồn vốn để xác định quy trình giao và thực hiện dự án. Nếu là nguồn vốn của Nhà nước thì Nhà nước sẽ đứng ra bồi thường đất, sau đó sẽ kêu gọi, lựa chọn chủ đầu tư và thu tiền đối với các dự án thành phần.

Nếu là nguồn vốn của doanh nghiệp thì doanh nghiệp sẽ thực hiện theo hình thức dự án BT (xây dựng - chuyển giao) và doanh nghiệp được giao một phần diện tích đất trong dự án (dự án thành phần) hoặc đất nơi khác để thu hồi vốn đầu tư. Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án tổng thể phải thực hiện công khai theo quy định pháp luật”, luật sư Phượng nói.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc diễn biến mới của vụ việc.