Tại TP.HCM, có tới 60 - 70% dự án ngừng triển khai do bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất (Ảnh: V.Dũng)

Doanh nghiệp “kẹt cứng” vì không xác định được giá đất

Gần 13 năm kể từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, Dự án Khu dân cư Phú Thuận (quận 7, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính để triển khai tiếp, dù doanh nghiệp nhiều lần chủ động xúc tiến các thủ tục. Nguyên nhân không phải do thiếu phương pháp định giá đất, mà ở những vướng mắc hành chính kéo dài và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng.

Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn cho biết, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin xác định tiền sử dụng đất từ năm 2017. Dự án đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500, đầu tư hạ tầng, tiện ích và tiến hành chuyển nhượng nền đất cho khách hàng. Tuy nhiên, suốt hơn 5 năm qua, việc xác định nghĩa vụ tài chính - bước quan trọng để triển khai xây dựng - vẫn chưa được hoàn thành.

“Doanh nghiệp muốn được nộp tiền, nhưng thủ tục cứ vướng từ sở này sang sở khác. Sở Tài nguyên và Môi trường nói phải gia hạn thời gian thực hiện dự án, thì mới tính được tiền sử dụng đất. Trong khi Sở Xây dựng lại yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, thì mới được xem xét gia hạn. Mọi việc cứ lòng vòng như câu hỏi con gà hay quả trứng có trước”, ông Tú bức xúc.

Không chỉ mất thời gian, vướng mắc này còn khiến chủ đầu tư thiệt hại nặng nề về kinh tế. “Những lô đất có giá trị hàng tỷ đồng giờ chỉ để cỏ mọc. Trong khi đó, chi phí đầu tư đã bỏ ra, lãi vay ngân hàng vẫn phải trả đều. Chúng tôi không đòi hỏi miễn giảm gì, chỉ mong được đóng tiền sử dụng đất theo đúng quy định để dự án được tiếp tục”, ông Tú bày tỏ.

Trường hợp của Công ty Anh Tuấn không phải cá biệt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự, khi thủ tục định giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án, quyền lợi của khách hàng và khả năng tài chính của chủ đầu tư.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn TP.HCM hiện có hơn 150 dự án phải ngừng triển khai, trong đó, có tới 60 - 70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất. Chỉ tính riêng các dự án chung cư được xây dựng hoàn thành, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng, nhưng chưa được cấp sổ hồng, vì không đóng được tiền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, hoặc đã nộp và được cấp sổ hồng một phần, nhưng nay không được cấp tiếp, vì có vướng mắc, phải xác định lại tiền sử dụng đất.

Cần minh bạch dữ liệu

Sau khi các luật liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai (năm 2024), Luật Nhà ở (năm 2023), Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2023) có hiệu lực, hành lang pháp lý đã rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế vẫn còn một số bất cập, trong đó, vấn đề định giá đất đang gây ra ách tắc.

Đề cập vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Định giá (Savills Việt Nam) cho biết, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã đưa ra 4 phương pháp định giá đất (gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Việc nhiều dự án bị đình trệ hiện nay chủ yếu do những vướng mắc trong cơ chế áp dụng và dữ liệu đầu vào.

Theo bà Giang, các phương pháp định giá hiện hành đều gặp trở ngại trong khâu thu thập dữ liệu. Thị trường bất động sản thiếu minh bạch, đặc biệt là trong công khai thông tin giao dịch, khiến việc tìm kiếm tài sản so sánh hay xác định thu nhập, chi phí đầu vào gặp nhiều khó khăn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của giá đất được xác định.

Một yếu tố khác khiến công tác định giá thêm phức tạp là hiện tượng đẩy giá trong các cuộc đấu giá đất gần đây. Những mức giá bất thường làm nhiễu loạn thông tin, gây khó khăn trong việc phân tích, xác lập mặt bằng giá hợp lý.

“Việc giá bất động sản tại một số địa phương tăng mạnh thời gian qua đang gây nhiều khó khăn cho công tác định giá đất, đặc biệt trong các dự án phát triển mới. Bởi khi giá đất tăng đột biến, kỳ vọng từ phía nhà đầu tư vào việc giá các khu vực lân cận cũng sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Thêm vào đó, các giao dịch diễn ra trong giai đoạn sốt đất thường mang nặng yếu tố đầu cơ hoặc bị chi phối bởi tâm lý thị trường, không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản”, bà Giang chia sẻ.

Nhấn mạnh, việc giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó, các doanh nghiệp cũng đối diện những thách thức rất lớn, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Constrexim kiến nghị, doanh nghiệp được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa các bên.