Doanh nghiệp bất động sản đang bị bủa vây bởi nhiều áp lực.

Liên quan đến việc trái phiếu doanh nghiệp bị siết đang là vấn đề được trao đổi sôi nổi trong thời gian gần đây, bởi điều này sẽ tác động mạnh đến các doanh nghiệp bất động sản - nhóm chiếm tỷ lệ hàng đầu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về vấn đề này, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản đang huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu cho biết, điều khiến doanh nghiệp bất động sản phải nhờ đến kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn vì đặc trưng của ngành là triển khai dự án trong một thời gian dài.

Trong khi đó, để vay được vốn từ ngân hàng thì doanh nghiệp phải hoàn thiện các hồ sơ pháp lý, phải có sổ đỏ của dự án. Nhưng để có được tấm sổ đỏ cầm trên tay, phải mất ít nhất 3 - 5 năm. Trong khi toàn bộ số tiền doanh nghiệp có đã dồn vào việc mua đất, đến khi phát triển dự án thì đã cạn. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải huy động vốn bằng trái phiếu với lãi suất cao hơn lãi vay ngân hàng.

“Doanh nghiệp bất động sản đang bị bủa vây bởi nhiều áp lực. Cụ thể như pháp lý kéo dài, điều kiện vay vốn từ ngân hàng ngày càng khó, phát hành trái phiếu giờ cũng siết… khiến việc trở lại sau giãn cách đã khó lại càng thêm khó”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này than thở.

Tương tự, ông Trần Quý Hưng, đại diện một doanh nghiệp lớn có trụ sở tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, khi dòng vốn đang dần bị siết thì doanh nghiệp không thể đầu tư tràn lan như trước. Ngoài ra, việc sử dụng vốn cũng cần phải có trọng tâm để đạt hiệu quả cao, sớm đưa sản phẩm ra thị trường thì mới có thể huy động vốn từ khách hàng.

“Trước đây, phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn lưu động cho doanh nghiệp và thực tế là dùng vốn để đầu tư xây dựng vào dự án, thì bây giờ, doanh nghiệp sẽ chỉ còn nguồn vốn huy động từ khách hàng là quan trọng nhất. Do đó, doanh nghiệp phải tập trung triển khai các giai đoạn trước đó như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng hạ tầng, phần móng nếu là chung cư... để đủ điều kiện bán nhà đất là tài sản hình thành trong tương lai, hoặc liên doanh, liên kết”, ông Hưng nói.

Ở góc độ khác, ông Trần Thế Anh, Giám đốc kinh doanh Thắng Lợi Group cho rằng, bên cạnh những khó khăn về vốn, thị trường vẫn đang tồn tại những thách thức nhất định. Đơn cử, Luật Đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Một vài địa phương xuất hiện tình trạng các dự án nhỏ lẻ, manh mún, lợi dụng thu gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và lợi dụng tách thửa để phân lô, thiếu tiện ích, thiếu quy hoạch đồng bộ và bài bản, thiếu chuyên nghiệp, không trung thực với khách hàng…

“Việc xuất hiện các dự án nhỏ lẻ một phần cũng xuất phát từ phía nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, trong thời gian qua bị biến tướng, không được quản lý chặt chẽ, nên dẫn đến các hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản như đầu cơ trục lợi, hét giá đất, gây nhiễu loạn thị trường”, ông Trần Thế Anh nói và cho biết thêm, một vài địa phương như Bình Dương, Bình Phước, Long An đã giảm tiếp nhận các dự án nhỏ lẻ, manh mún. Tuy nhiên, việc này chưa tiến hành đồng loạt ở các tỉnh, thành phố, nên nhiều nơi vẫn còn xuất hiện các dự án dạng này.

Ông Trần Thế Anh kiến nghị, cần phải có hành lang pháp lý minh bạch, thống nhất và đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, cũng như quy định cụ thể về điều kiện phân lô bán nền để tránh nhiều trường hợp lách luật, nhập nhằng giữa phân lô bán nền và tách thửa.

“Để quản lý được tách thửa, Luật Đất đai sửa đổi cần thống nhất với Luật Quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Coi trọng và ưu tiên công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý kiến trúc theo tầm nhìn dài hạn, bài bản”, ông Thế Anh nói.

Cũng theo ông Thế Anh, phải khắc phục bằng được chất lượng và tiến độ lập quy hoạch xây dựng chồng chéo, điều chỉnh quy hoạch tùy tiện và phải thống nhất giữa các tỉnh, thành phố. Chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án cần phải đa dạng, có nhiều loại hình sản phẩm bất động sản để phục vụ cho nhiều nhu cầu khác nhau, đặc biệt là các loại hình nhà ở vừa túi tiền để những người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.