Bất động sản ven biển: “Vàng thật không sợ lửa”

Liên tục 17 năm, Knight Frank đều xuất bản báo cáo riêng về bất động sản hướng thủy trên toàn cầu (Global Waterfront), bởi phân khúc này sở hữu giá trị bất biến và tiềm năng hấp dẫn trước mọi biến động thời cuộc. Bất động sản ven biển luôn dẫn đầu về giá trị so với 3 loại bất động sản ven sông, hồ và cảng. Năm 2023, giá trung bình bất động sản ven biển tiếp tục cao hơn 76% so với ngôi nhà tương tự trong đất liền - tăng so với mức 63% của 2022.

Phóng chiếu vào Việt Nam, bất động sản ven biển cũng được đông đảo “cá mập” ưa chuộng hàng đầu, bởi 2 lý do: khẩu vị cá nhân và tầm nhìn xa trông rộng. Đầu tiên, so với bỏ tiền vào đất ven đô chỉ thuần túy chờ tăng giá sinh lời, nhà đầu tư còn tìm kiếm giá trị “second home” đa năng vừa tích sản - nghỉ dưỡng - kinh doanh - cho thuê chỉ có ở bất động sản ven biển. Với quỹ đất dọc 3.260 km ven biển chiếm chưa đầy 0,1% diện tích cả nước và dần thu hẹp, các “cá mập” càng khát khao săn tìm và sưu tập phân khúc khan hiếm này.

“Đặc quyền” bất động sản ven biển: Ngắm bình minh xuất hiện đầu tiên nơi cực Đông (Phú Yên).

Thứ hai, du lịch đang được xác định là ngành mũi nhọn phát triển kinh tế Việt Nam, hiện đóng góp 9,2% GDP và đặt mục tiêu đạt 14-15% GDP đến năm 2030, theo Nghị quyết 29-NQ/TW đề ra. Để hỗ trợ du lịch cất cánh, Chính phủ đã và đang đẩy mạnh đầu tư công đồng bộ vào hàng loạt cơ sở hạ tầng đường bộ - thủy - không.

Cụ thể, đường bộ ven biển dài 3.041 km đi qua 28 tỉnh đã dần hoàn thiện sau nhiều năm thi công, mở ra cơ hội phát triển cho nhiều địa phương. Cùng với đó là loạt sân bay được xây mới hoặc nâng cấp ở Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Trị, Quảng Bình, Vũng Tàu… và mới đây nhất, xây thêm nhà ga công suất 5 triệu khách có vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng ở Phú Yên. Tháng 7/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng đã ký Quyết định 886/QĐ-TTg, ưu tiên đầu tư 29 dự án cảng biển hơn 31.000 tỷ đồng bằng vốn ngân sách nhà nước.

Có thể nói, bất động sản ven biển là “vàng thật không sợ lửa” gắn liền với nhu cầu nghỉ dưỡng thực và bệ phóng vững chắc từ cơ sở hạ tầng mới, tạo cho nhà đầu tư sự an tâm khác biệt so với đất nền ven đô sốt ảo và vỡ trận “không vì lý do gì”. Thực tế cũng đã chứng minh, BĐS ven biển không ngừng gia tăng giá trị suốt giai đoạn 2000-2021 và không giảm giá dù thị trường biến động năm 2022-2023. Tuy nhiên, giai đoạn lướt sóng và “lãi theo ngày” đã đi qua, nhà đầu tư hiện nay nên xác định tầm nhìn trung-dài hạn, quan sát tín hiệu chỉ dẫn hồi phục của thị trường để xuống tiền đúng thời điểm.

Loạt tín hiệu “đảo chiều” từ thị trường

Điểm trọng yếu lớn nhất đầu tiên của thị trường bất động sản là lãi suất và room tín dụng. Nhìn lại năm qua, cả thị trường rơi vào trạng thái “căng như dây đàn”, tín dụng bị thắt chặt với lãi suất cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền ở doanh nghiệp gia tăng, trong khi dự án bị ách tắc do vướng pháp lý. Song đến hiện tại, các tín hiệu tích cực đang tạo đà cho giá bất động sản “đảo chiều” tăng trở lại từ cuối năm nay trở đi.

Sau khi Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đặt vấn đề “lạm phát năm 2022 chỉ tăng 3,15% nhưng lãi suất huy động đến 9% thì quá vô lý” tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) hồi tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành lần 4. Đến tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ban hành Công văn 6385/NHNN/CSTT về giảm lãi suất cho vay, trong đó yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1.5-2%/năm theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân.

Thực hiện chỉ đạo, các ngân hàng lớn hiện đồng loạt đưa lãi suất kỳ hạn 12 tháng xuống còn 5,5%/năm, quay về mức cực thấp của thời điểm bất động sản bùng nổ. Lãi suất huy động giảm sẽ khiến người dân chuyển dịch dòng tiền, tìm đến kênh đầu tư khác có mức sinh lời hấp dẫn hơn, cụ thể là bất động sản. Lãi suất cho vay “hạ nhiệt” giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn giá rẻ và tăng thanh khoản dự án, cũng như cho phép nhà đầu tư tận dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả hơn.

Lãi suất huy động giảm xuống 5,5%/năm và dư địa giảm lãi suất vẫn còn, sắp mở ra chu kỳ “tiền rẻ” mới.

Đáng chú ý là dư địa giảm lãi suất vẫn còn. Ngay thời điểm này, lãi suất liên ngân hàng đã chạm đáy và đi ngang (thời hạn qua đêm và dưới 1 tháng tiệm cận mức 0%) do dư thừa thanh khoản trong hệ thống, tạo điều kiện để tiếp tục hạ lãi suất cho vay và mở ra một chu kỳ “tiền rẻ” mới. 

Điểm trọng yếu thứ 2 nằm ở nút thắt pháp lý. 2 năm qua, Chính phủ đã mạnh tay đưa ra loạt chính sách nhất quán, quyết tâm gỡ ách tắc cho thị trường và bước đầu gặt hái hiệu quả nhất định.

Nổi bật phải kể đến Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; Nghị định 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ về trái phiếu bất động sản; Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai… Theo kế hoạch được Quốc hội ban hành tại Nghị quyết 50/2022/QH15, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ năm (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023 tới).

Riêng đối với bất động sản nghỉ dưỡng biển, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã chính thức cấp sổ hồng condotel, officetel và shophouse từ ngày 20/5/2023. Các địa phương đang trong quá trình ngâm cứu thực thi và một khi nghị định này thực sự “ngấm” toàn diện, sức cung - lực cầu tăng sẽ làm giao dịch trên thị trường nhộn nhịp hơn với kịch bản tăng giá bán bắt đầu từ cuối 2023.

Vốn đầu tư công và tốc độ giải ngân tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2022.

Ngày 18/8/2023, Thủ tướng Chính phủ còn ban hành Công điện 749/CĐ-TTg chỉ đạo các sở ban ngành đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công cuối năm 2023. Thời điểm đó, giải ngân tuy tăng nhiều so với cùng kỳ 2022, song lũy kế đến tháng 7/2023 ước hơn 268.000 tỷ đồng, mới đạt 35,5% kế hoạch năm. Sau khi công điện ra, giải ngân lũy kế đến tháng 8/2023 đã tăng vọt lên 352.100 tỷ đồng, đạt 49,4% kế hoạch năm. Ngân sách đầu tư hạ tầng nếu bơm ra hết, chắc chắn sẽ mang đến cú huých mạnh mẽ cho thị trường bất động sản.

Một số dự án sẵn pháp lý đầy đủ đang rục rịch mở bán lại trước tín hiệu thị trường “ấm lên”.

Thị trường bất động sản đóng góp 11% GDP - đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, “ấm dần lên” cùng với niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đã ổn định ở vùng giá hấp dẫn và là thời điểm xuống tiền tương đối thành công. Đồng thời, cũng khuyến nghị nhà đầu tư nếu quan tâm sản phẩm ở khu vực nào, có thể xem xét mức giá giảm ở ngưỡng phù hợp với khả năng và ra quyết định sớm. Bởi một khi thị trường “đảo chiều” thì chỉ có nối dài đà tăng chứ khó giảm, người chần chừ “dò đáy” sẽ là người đi sau.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể cơ cấu lại danh mục, ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản ven biển hiện đã “sẵn” pháp lý vững vàng tại các thị trường có nhiều động lực tăng trưởng. Bởi, thời điểm các dự án tắc pháp lý được khơi thông và cấp sổ hồng đồng loạt, thị trường chắc chắn sẽ ấn định mức giá nhảy vọt, nhà đầu tư khi đó mới tham gia sẽ phải co rút lại lợi nhuận.