Mua lại dự án với giá hợp lý sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho chủ đầu tư mới

Đãi cát tìm vàng

Tiêu biểu cho diễn biến M&A bất động sản trong những ngày đầu năm là việc CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) chi thêm 61 tỷ đồng để nâng tỷ lệ sở hữu tại CTCP In Nông nghiệp lên 111 tỷ đồng, sở hữu 99,99%, đồng thời nắm trong tay quyền triển khai Tổ hợp Dự án CC-VP-TTTM có vị trí mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, TP. HCM. Sau khi đổi tên thành Opal Tower, dự án này cùng với Opal Riverside và Opan Garden sẽ trở thành các dự án chiến lược của Đất Xanh trong thời gian tới.

Trước đó, DXG cũng đã chính thức nhận chuyển nhượng Dự án Khu chung cư Kim Khí của CTCP Kim khí TP. HCM hơn 9.100 m2 trên đường Nguyễn Văn Quỳ, quận 7, TP. HCM với tổng giá trị chuyển nhượng dự kiến 102 tỷ đồng.

Trở lại thị trường nhà đất sau giai đoạn dài im hơi lặng tiếng, CTCP Căn nhà mơ ước (DRH) cũng liên tục chi tiền để thâu tóm hàng loạt các dự án có tiềm năng lớn.

Cụ thể, ngày 21/1/2016, DRH đã thông qua chủ trương đầu tư vào Dự án Khu căn hộ cao tầng 277 Bến Bình Đông, phường 14, quận 8, TP. HCM. Đây là dự án có quy mô tầng cao dự kiến là 25 tầng và dân số 900 người, diện tích sử dụng đất 5.465,4 m2.

Trước đó, DRH cũng đã chi 110 tỷ đồng nhận chuyển nhượng dự án tại 1177 Huỳnh Tấn Phát, quận 7, TP. HCM, với diện tích sử dụng đất là 2.820,3 m2. Dự án này bắt đầu triển khai từ quý I/2016 và dự kiến bàn giao vào quý III/2017.

Một cái tên khác cũng ghi dấu ấn đầu tiên của mình trên thị trường địa ốc bằng các thương vụ M&A là CTCP Licogi 13 (LIG). Tiền thân là một DN xây lắp, cuối năm 2015, LIG đã mạnh tay vung tiền thâu tóm nhiều dự án bất động sản quan trọng, thông qua mua lại cổ phần chi phối tại những DN triển khai các dự án này.

Trong đó, có thể kể đến việc hoàn tất mua 90% cổ phần tại CTCP Đầu tư Nông nghiệp Sài Gòn Thành Đạt và trực tiếp triển khai thực hiện dự án Khu dân cư và dịch vụ Cầu Hưng - Lai Nghi (109 héc-ta) tại xã Điện Nam Đông, huyện Điện Bàn, Quảng Nam. Bên cạnh đó là việc thâu tóm Dự án Nhà ở xã hội tại Bắc Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng.

Chia sẻ với Đầu tư Chứng khoán, ông Bùi Đình Sơn, Chủ tịch HĐQT LIG cho biết, việc M&A tìm kiếm thêm các nguồn đất có tiềm năng khai thác tốt đang là một xu hướng tốt. Việc này sẽ khiến DN giảm được nhiều khoản chi phí không cần thiết như đầu tư một dự án mới từ tạo quỹ đất sạch đến quy hoạch, thiết kế, xây dựng hạ tầng…

Vẫn nhiều thách thức

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, kể cả DN mạnh hoặc DN đang gặp khó khăn. Tuy nhiên, khi thị trường bắt đầu “nóng lên” thì độ khó của các thương vụ M&A cũng bắt đầu tăng lên. Vào thời điểm này, các dự án M&A mua lại, kể cả đã nằm “chờ chết” đã khác xa so với giai đoạn cuối năm 2014.

Theo khảo sát của Đầu tư Chứng khoán, nhiều dự án có vị trí đắc địa ở khu vực Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình tại Hà Nội, đã được bên bán tăng lên từ 25 - 30% so với giá rao bán vào thời điểm cách đây khoảng hơn 1 năm.

Như vậy, với các mức giá bán trung bình ở khu vực này từ 30 - 35 triệu đồng/m2 (không tính giá chênh qua giao dịch thứ cấp) thì nếu mua lại các dự án tầm khoảng 400 - 500 tỷ đồng thì gần như việc mua lại sẽ khó có lãi, vì còn phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường.

Ông Phạm Quang Dũng, Chủ tịch HĐQT của CTCP Tasco cho biết, DN này đã từng chuyển nhượng một dự án của Tasco trị giá 90 tỷ đồng. Sau khi sang tên đổi chủ đã đem lại lợi nhuận gấp 2 lần cho chủ đầu tư mới. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có lợi nhuận như vậy, vì giai đoạn Tasco chuyển nhượng dự án là giai đoạn thị trường gần như đóng băng và việc cơ cấu lại là bắt buộc. Còn thời điểm hiện tại, khó có mức giá rẻ như vậy và lợi nhuận khi mua dự án cố lắm cũng chỉ được 10 - 15%.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng, những thương vụ được công bố vẫn chỉ là phần nổi của tảng băng. Các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện nhiều thủ tục nên cả bên bán lẫn bên mua đều không muốn công bố. Trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định, còn không chỉ đến khi nào hoàn tất thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường thì thị trường mới biết. Như vậy, rất khó xác định rõ giá trị của một thương vụ M&A địa ốc.

Điểm quan trọng nhất sau khi thay tên đổi chủ là các sản phẩm phải có được độ khác biệt về chất lượng, tiện ích, dịch vụ đúng với thương hiệu của ông chủ mới. Bên cạnh đó, giá cả và phương thức thanh toán cũng phải hợp lý, linh hoạt theo đúng xu hướng và nhu cầu sức mua của thị trường. Nếu không làm được như vậy, các dự án sẽ khó tạo được sự đột phá thông qua hoạt động M&A.