Trên thực tế, dù việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) được xem là bước tiến lớn, đặc biệt là việc 3 luật về bất động sản có hiệu lực cùng lúc sẽ giúp tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường này, nhưng vẫn còn một số điểm lấn cấn cần sớm có hướng dẫn cụ thể. Trong đó, việc giữ nguyên quy định chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở tiếp tục nhận được sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp.

Doanh nghiệp lo ngại là có cơ sở, bởi phần lớn dự án hiện được triển khai trên đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án bất động sản phải “đắp chiếu” do không đủ điều kiện hoạch định dự án nhà ở thương mại, do không có đủ đất ở hoặc do không thể chuyển nhượng toàn bộ đất. Tại TP.HCM hiện có 41 dự án đối mặt với vấn đề này.

Đáng mừng là, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định mới về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, thực hiện bởi tổ chức phát triển quỹ đất.

Các nguyên tắc mới này tập trung vào việc tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chi tiết hóa việc giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch được Nhà nước quản lý, hoặc thông qua đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng theo đúng chủ trương Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng là giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu.

Một khi nguyên tắc này thực hiện hiệu quả, thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nguồn cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường đất đai. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ đưa toàn bộ nguồn thu từ chênh lệch giá vào ngân sách nhà nước. Quy định này cũng góp phần đảm bảo sự công bằng cho mọi đối tượng. Hơn thế, những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ có cơ hội thuận lợi hơn khi tham gia đấu giá, đấu thầu đất; giảm thiểu quan hệ xin - cho, tạo sân chơi bình đẳng cho doanh nghiệp bất động sản. Quan trọng hơn, cách tiếp cận này còn khuyến khích doanh nghiệp không xem đất đai là cơ hội kinh doanh đơn thuần, mà còn là cơ hội phát triển.

Tất nhiên, để thực hiện tốt điều này thì cần thêm những quy định cụ thể tại các văn bản dưới luật, quy trình thực hiện cũng phải rất chặt chẽ.

Quay trở lại với những lo ngại của cộng đồng doanh nghiệp, việc chuyển nhượng đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại có thể dẫn đến hệ quả là trong thời gian ngắn, thị trường tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung quỹ đất, dẫn đến khan hiếm nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo ra nhiều quỹ đất để đáp ứng nhu cầu.

Ở góc độ khác, việc chỉ cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại với những trường hợp đã có quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất khác có thể chỉ đem lại lợi ích đơn thuần cho những nhà đầu tư đã sở hữu sẵn quỹ đất đủ điều kiện phát triển dự án nhà ở thương mại. Khi đó, các chủ đầu tư dự án khu đô thị và nhà ở thương mại quy mô lớn sẽ chiếm lĩnh thị trường do có nguồn cung đất đáp ứng được quy định về mặt pháp lý.

Tất nhiên, để đề phòng tình huống trên, khi cần thiết, Chính phủ có thể nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm, sau đó trình cấp có thẩm quyền để Quốc hội xem xét và ban hành nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đất khác theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, giới đầu tư, kinh doanh địa ốc có thể kỳ vọng rằng, cùng với cơ chế mới trong tiếp cận quỹ đất, thì ngay sau thời điểm 3 luật quan trọng về lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, những lấn cấn cùng vướng mắc còn tồn đọng sẽ sớm được các cơ quan chức năng giải tỏa thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản dưới luật.