Ảnh minh họa.

Những vướng mắc chưa có lời giải

Một trong những vướng mắc đối với việc triển khai đầu tư xây dựng CCN là quy định không thống nhất về quy mô diện tích CCN trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Theo Điều 2, Nghị định số 68/2017/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý, phát triển CCN (gọi tắt là Nghị định 68), CCN có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 10 ha. Riêng đối với CCN ở các huyện miền núi và CCN làng nghề có quy mô diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 5 ha. Tuy nhiên, có địa phương lại quy định khác, như TP. Hà Nội.

Căn cứ Nghị định 68, UBND TP. Hà Nội đã đề xuất thỏa thuận quy hoạch phát triển CCN trình Bộ Công thương. Ngày 27/11/2017, Bộ Công thương ban hành Văn bản số 11175/BCT-CTĐP về thỏa thuận Quy hoạch Phát triển CCN đến năm 2020, có xét đến năm 2030 trên địa bàn TP. Hà Nội, trong đó phê duyệt 159 CCN với tổng diện tích 3.204,31 ha với rất nhiều CCN có diện tích từ 5 ha trở lên.

Ngày 3/10/2022, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 33/2022/QĐ-UBND về quy chế quản lý CCN trên địa bàn TP. Hà Nội, trong đó quy định diện tích không vượt quá 75 ha và không dưới 30 ha đối với CCN; không vượt quá 75 ha và không dưới 15 ha đối với CCN làng nghề.

Nếu chiếu theo quy định tại văn bản này, thì rất nhiều CCN thuộc Quy hoạch Phát triển CCN trong Văn bản số 11175/BCT-CTĐP không đạt tiêu chí về diện tích để được thành lập, dẫn tới tình trạng, nhiều CCN đã có trong quy hoạch được phê duyệt, nhưng lại không được xem xét cấp phép thành lập, triển khai.

Việc trao quyền lựa chọn hình thức trả tiền cho thuê đất cũng là vấn đề khiến các đơn vị phát triển CCN “đau đầu”. Về cơ sở pháp lý, căn cứ Điều 172, Luật Đất đai (năm 2013) và Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật CCN là đối tượng sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền theo từng năm.

Theo quy định hiện hành, kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà các chủ đầu tư đã tự nguyện ứng trước sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất. Tại rất nhiều dự án CCN, số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng rất lớn. Căn cứ vào đơn giá thuê đất được cơ quan thuế xác định, trên cơ sở dự toán của doanh nghiệp, số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà một số chủ đầu tư CCN đã tạm ứng cao hơn nhiều so với số tiền thuê đất phải nộp trong suốt 50 năm thực hiện dự án.

Vì vậy, việc hạn chế hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần và chuyển đổi các dự án đã được cho thuê đất trả tiền một lần thành trả tiền hằng năm đang áp dụng với nhiều dự án CCN không có ý nghĩa để bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, trên thực tế, nhiều đơn vị được chọn làm chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật CCN theo đúng quy định, trình tự tại Nghị định 68, nhưng lại gặp khó khăn trong công tác thẩm định cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải trình về việc lựa chọn chủ đầu tư - đối tượng được đề nghị cho thuê đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Thêm vào đó, doanh nghiệp cũng gặp phải rắc rối do thời gian xử lý một số thủ tục hành chính kéo dài, công tác thẩm định, giao đất/cho thuê đất kéo dài hơn nhiều ngày so với quy định.

Mòn mỏi chờ gỡ nút thắt

Thời gian thẩm định, xử lý hồ sơ, thủ tục hành chính bị kéo dài khiến Dự án bị chậm tiến độ, buộc doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục gia hạn, điều chỉnh chủ trương đầu tư. Việc điều chỉnh này tiếp tục làm chậm các kế hoạch kinh doanh, thu hồi vốn đầu tư…

Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh phần lớn dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng, tổ chức tín dụng. Vì vậy, việc đảm bảo đúng kế hoạch kinh doanh, bán hàng là thực sự cần thiết để đáp ứng được khả năng thanh toán các khoản vay khi đến hạn.

Việc thay đổi cơ chế, chính sách của cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là thay đổi hình thức sử dụng đất, dẫn tới sự xáo trộn trong kế hoạch kinh doanh, kéo dài thời gian thực hiện dự án. Nhiều CCN cơ bản hoàn thành xây dựng hạ tầng, nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý để đưa vào khai thác, sử dụng, tiếp nhận dự án đầu tư, khiến doanh nghiệp chủ đầu tư chưa thể thu hồi vốn, bị vỡ kế hoạch tài chính, phải chật vật xoay xở từ các hoạt động kinh doanh khác để thanh toán các khoản vay khi đến hạn.

Vì vậy, các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng CCN rất mong những nút thắt về cơ chế, chính sách nói trên sớm được tháo gỡ, để dự án được triển khai đúng tiến độ, sớm đi vào hoạt động ổn định, đảm bảo các kế hoạch kinh doanh đã đề ra.