Một lợi thế của CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật là sở hữu quỹ đất sạch khá lớn. Ảnh: Lê Toàn

“Tích sản” khi cổ phiếu giao dịch dưới giá trị sổ sách

Tính tới cuối tháng 11/2022, theo dữ liệu iBoard của Chứng khoán SSI, cổ phiếu IJC đang giao dịch vùng P/E (Hệ số giá trên lợi nhuận một cổ phiếu) là 4,33 lần và giá trị sổ sách là 17.468 đồng/cổ phiếu.

Đến ngày 28/11, thị giá cổ phiếu IJC là 11.850 đồng/cổ phiếu, chỉ bằng gần 68% so với giá trị sổ sách.

CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật được thành lập năm 2007, hoạt động chủ yếu lĩnh vực khai thác, quản lý thu phí giao thông và đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó, Công ty đang thực hiện thu phí giao thông trên tuyến Quốc lộ 13 (tỉnh Bình Dương).

Được biết, Dự án BOT Quốc lộ 13 là đường độc đạo nối liền TP.HCM đến Bình Dương, đi qua các khu công nghiệp VSIP 1, Việt Hương…, nên lưu lượng xe tăng trưởng ổn định, đạt mức 3 - 5%/năm. Vì vậy, hoạt động thu phí duy trì biên lợi nhuận gộp hàng năm trên 80% và đóng góp dòng tiền đều đặn cho CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật.

Cụ thể, Dự án BOT Quốc lộ 13 được đầu tư với tổng vốn 632 tỷ đồng, hoàn thành năm 2002 và thu phí đến năm 2037. Trong đó, xét về cơ cấu lợi nhuận gộp, năm 2020 ghi nhận đạt 218 tỷ đồng, chiếm 33% tổng lợi nhuận gộp; năm 2021 tiếp tục ghi nhận 138 tỷ đồng, chiếm 14% tổng lợi nhuận gộp.

Ngoài ra, CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật còn sở hữu quỹ đất sạch tới 54 ha, dự kiến tăng lên 100 ha trong thời gian tới. Trong đó, quỹ đất tập trung chủ yếu ở hai phân khúc chính là cao cấp với các dự án ở Thành phố mới Bình Dương; sản phẩm bình dân được phát triển ở quỹ đất liền kề khu công nghiệp của Becamex như Hoà Lợi, Tân Bình, Bến Cát, Bầu Bàng…

So với thị giá thị trường là 10.950 đồng/cổ phiếu, mức lợi tức tối thiểu nhà đầu tư nhận được trong năm 2022 là 9,13%, cao hơn lãi suất 12 tháng tại Vietcombank (7,4%), BIDV (7,4%), Agribank (7,4%)…

Quỹ đất 54 ha của Công ty là đất sạch, chủ yếu hoàn tất đền bù và giải phóng mặt bằng từ trước năm 2013, nên giá vốn tương đối thấp. Trong đó, Công ty ghi nhận giá trị quỹ đất theo giá trị sổ sách với giá trị sổ sách hiện tại là 17.468 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, giá thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đã tăng nhiều lần so với năm 2013.

Vấn đề lớn nhất đối với CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật là năng lực triển khai dự án còn hạn chế và còn nhiều phụ thuộc vào Becamex (mã BCM). Trong đó, giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2018, sự trầm lắng của phân khúc bất động sản cao cấp tại Bình Dương đã mang lại khó khăn cho Công ty. Tuy nhiên, từ năm 2019, tình hình bất động sản Bình Dương ghi nhận tín hiệu tích cực bắt đầu ở các khu vực như Dĩ An, Lái Thiêu… sau đó lan sang các khu vực như Thủ Dầu Một, Bến Cát… giúp hoạt động kinh doanh cải thiện từ năm 2019.

Theo kế hoạch, các quỹ đất của CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật sẽ được kinh doanh trong giai đoạn 2022-2026 khi tập trung khai thác dự án có thanh khoản tốt như Khu đô thị Hoà Lợi, các lô tái định cư Hoà Lợi, các dự án có giá trị lớn như Prince Town MR, Sunflower mở rộng...

Tuy nhiên, Chứng khoán BVSC lưu ý, năng lực bán hàng của CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật còn hạn chế khi giá bán sản phẩm không cao hơn so với mặt bằng và Công ty sẽ gặp khó trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Đặc biệt, thị trường bất động sản năm 2022 và dự kiến trong năm tới còn nhiều khó khăn do ảnh hưởng của các đợt tăng lãi suất, dẫn tới chi phí vay vốn tăng cao đối với cả chủ đầu tư và nhà đầu tư. Trong khi đó, dòng tiền bị siết chặt ở kênh tín dụng và trái phiếu, dẫn tới suy giảm thanh khoản của thị trường.

Dẫu vậy, với quy mô tài sản 6.423,3 tỷ đồng, nhưng CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật chỉ sử dụng 968,2 tỷ đồng nợ vay, chiếm 15,1% tổng nguồn vốn - thấp hơn đáng kể so với mức trung bình của các doanh nghiệp trong ngành.

Lịch sử cổ tức cao trong nhiều năm

Trái với các doanh nghiệp bất động sản và thu phí BOT chủ yếu thực hiện trả cổ tức bằng cổ phiếu hoặc không trả cổ tức, CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật liên tục duy trì chính sách cổ tức tiền mặt hàng năm cho cổ đông.

Trong đó, năm 2018 chia cổ tức 12%, năm 2019 là 10%, năm 2020 là 15%, năm 2021 chia cổ tức 16% và dự kiến năm 2022 có mức cổ tức từ 10% trở lên.

Được biết, Công ty chỉ có 217,1 triệu cổ phiếu đang lưu hành. Vì vậy, nếu chia cổ tức 10%, tương ứng khoảng 217,1 tỷ đồng, gần bằng số lãi hoạt động thu phí BOT Quốc lộ 13 hàng năm, thì Công ty có thể đảm bảo nguồn thu để có thể tiếp tục duy trì chính sách cổ tức tiền mặt cho cổ đông.

Như vậy, các yếu tố như thị giá đang thấp hơn giá trị sổ sách vì chưa định giá quỹ đất theo giá thị trường, chính sách cổ tức tiền mặt hấp dẫn hơn lãi suất tiền gửi và dòng tiền từ thu phí BOT sẽ giúp Công ty vượt qua khó khăn của thị trường bất động sản.

Những yếu tố trên giúp cổ phiếu IJC đang hội tụ nhiều yếu tố giúp nhà đầu tư có thể xem xét và cân nhắc đầu tư dài hạn để vừa kiếm được cổ tức tiền mặt hơn lãi gửi ngân hàng, vừa gián tiếp sở hữu quỹ đất 54 ha với giá trị thị trường lớn hơn nhiều so với giá trị sổ sách.