Tín dụng bị chia nhỏ

Rất đáng ngạc nhiên, dù thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ, song theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tín dụng bất động sản đang giảm. Tính trong 11 tháng đầu năm 2017, tín dụng bất động sản chỉ tăng trên 8,5% và chỉ còn chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, giảm mạnh so với con số 10% trước đây.

Thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh mẽ, với sự xuất hiện của nhiều dự án mới. Ảnh: Chí Cường

Tuy vậy, theo đánh giá của các chuyên gia, tín dụng bất động sản chỉ giảm về mặt thống kê, trong khi trên thực tế, dòng tiền đang luồn lách vào thị trường này qua rất nhiều kênh, đặc biệt là kênh cho vay tiêu dùng và kênh xây dựng.

Cụ thể, tín dụng tiêu dùng năm qua tăng tới 65%, trong đó tín dụng mua nhà, sửa nhà chiếm gần 53% và tăng trưởng với tốc độ hơn 75%. Tín dụng xây dựng, chỉ tính đến tháng 10/2017, cũng tăng tới 24,3%.

“Năm 2017, thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ, với hơn 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, với hàng loạt dự án ra mắt. Năng lực tài chính của các chủ đầu tư thường chỉ đảm bảo 20 - 30% vốn đầu tư, trong khi vốn từ phát hành trái phiếu hầu như không đáng kể, vậy nếu không trông chờ vào ngân hàng, thì doanh nghiệp lấy đâu ra tiền? Tín dụng đổ vào thị trường này chắc chắn vẫn tăng, chẳng qua là đã được chia nhỏ ra qua kênh vay tiêu dùng hoặc xây dựng mà thôi”, một chuyên gia khẳng định.

Liên quan vấn đề này, TS. Bùi Quang Tín (CEO Trường Doanh nhân BizLight) cho hay, theo Luật Kinh doanh bất động sản, khái niệm “bất động sản” rất rộng, bao gồm: quyền sử dụng đất, tài sản xây dựng trên đất (nhà ở, nhà xưởng), trang thiết bị vật tư trong nhà. Chính vì vậy, tín dụng bất động sản và tín dụng tiêu dùng có sự chồng chéo, khó phân tách.  

“NHNN cần có quy định chi tiết hơn về khái niệm cho vay bất động sản để đánh giá một cách chính xác hơn tín dụng bất động sản”, TS. Bùi Quang Tín đề xuất.

Tín dụng bất động sản sẽ được siết chặt hơn?

Với các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, dự án BOT, BT… vài năm gần đây, NHNN đã có chủ trương kiểm soát chặt chẽ. Bắt đầu từ năm 2017, NHNN đã tăng hệ số rủi ro khi đối với tín dụng bất động sản từ 150% lên 200%. Từ năm 2018, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ 50% xuống 45%.

TS. Nguyễn Tú Anh, Phó vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) khẳng định, chính sách tiền tệ không phải để thắt chặt, mà là để hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hạn chế tối đa các nguy cơ bong bóng trên thị trường. 

Theo các chuyên gia kinh tế, thực chất việc NHNN giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hay nâng cao hệ số rủi ro trong lĩnh vực này không nhằm siết tín dụng bất động sản, mà giúp thị trường an toàn hơn, đồng thời thanh lọc các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính.

Dù vậy, Phó thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định, định hướng của NHNN là sẽ khuyến khích cung ứng vốn ngắn hạn. Đối với nhu cầu tín dụng bất động sản, tín dụng trung và dài hạn, NHNN sẽ cùng Bộ Tài chính có những giải pháp phát triển thị trường vốn, giúp doanh nghiệp huy động vốn nhiều hơn trên thị trường này, thay vì phụ thuộc vào tín dụng.

Xét một cách tổng quát, như đã phân tích ở trên, tín dụng bất động sản tuy bị siết lại, nhưng thực chất, tiền đổ vào thị trường này vẫn tiếp tục tăng mạnh, qua cả kênh gián tiếp và trực tiếp.

Điều tích cực nhất trên thị trường bất động sản là nguồn vốn tư nhân đổ vào lĩnh vực này đang ngày càng nhiều, thể hiện ở chỉ số đòn bẩy tài chính của nhiều công ty bất động sản có dấu hiệu tăng. Tới đây, Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đi vào cuộc sống mạnh mẽ hơn, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra sôi động, nên chắc chắn sẽ có một lượng tiền lớn trong dân đổ vào thị trường này. Qua đó, kênh cấp vốn sẽ đa dạng hơn, giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn, giảm rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng.