Dự án Khu dân cư 6B (tên thương mại là Dự án Ruby City) tại phường Lộc Sơn, Thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng do Công ty cổ phần bất động sản Mãi Thành làm chủ đầu tư. Ảnh: B.L

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 lô đất không đúng quy định

Thanh tra tỉnh Lâm Đồng vừa báo cáo Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh này về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 trên địa bàn tỉnh.

Trong giai đoạn từ năm 2015 đến hết năm 2023, Thanh tra tỉnh đã triển khai 2 cuộc thanh tra đột xuất được UBND tỉnh giao có liên quan đến việc thực hiện chính sách, pháp luật về đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, gồm: thanh tra toàn diện việc lập dự án, quá trình đầu tư và khai thác sử dụng tại Dự án xây dựng Khu dân cư 6B, phường Lộc Sơn, thành phố Bảo Lộc của Công ty cổ phần Bất động sản Mãi Thành (Công ty Mãi Thành); thanh tra toàn diện Dự án Khu dân cư kế cận Khu công nghiệp Lộc Sơn, thành phố Bảo Lộc của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển Đông Đô 1 - BQP.

Thanh tra tỉnh đã tham mưu ban hành 1 kết luận thanh tra đối với cuộc thanh tra toàn diện việc lập dự án, quá trình đầu tư và khai thác sử dụng tại dự án xây dựng Khu dân cư 6B, phường Lộc Sơn, thành phố Bảo Lộc của Công ty Mãi Thành.

Đối với cuộc thanh tra toàn diện dự án Khu dân cư kế cận Khu công nghiệp Lộc Sơn, thành phố Bảo Lộc của Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển Đông Đô 1 - BQP, Thanh tra tỉnh đã kết thúc thanh tra, đang xây dựng dự thảo kết luận thanh tra.

Đối với Dự án xây dựng Khu dân cư 6B, Thanh tra tỉnh Lâm Đồn báo cáo, Công ty Mãi Thành lập thiết kế đô thị chưa đầy đủ một số nội dung quy định về quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị tại dự án theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 31 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng; chưa thiết kế mẫu các loại nhà trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để triển khai thực hiện dự án theo chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư được cấp.

Quá trình thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại dự án của Phòng Quản lý đô thị thành phố Bảo Lộc và phê duyệt quy hoạch chi tiết của UBND thành phố Bảo Lộc còn chưa chặt chẽ nên chưa phát hiện và yêu cầu Công ty Mãi Thành lập đầy đủ các nội dung của thiết kế đô thị để làm cơ sở quản lý về quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng tại dự án.

“Trách nhiệm chính để xảy ra tồn tại, hạn chế nêu trên thuộc Chủ tịch UBND thành phố Bảo Lộc, Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách, Trưởng phòng Quản lý đô thị, Công ty Mãi Thành và các tổ chức, cá nhân có liên quan”, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng nêu.

Về nộp tiền sử dụng đất, Công ty Mãi Thành nộp 7.839,65 triệu đồng tiền sử dụng đất chậm 6 tháng so với thời hạn UBND thành phố Bảo Lộc yêu cầu nộp tại Thông báo số 26/TB-UBND ngày 03/6/2010. Tuy nhiên, đến nay, Công ty cũng chưa tính và nộp tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất đối với số tiền chậm nộp nêu trên.

Cùng với đó, tiến độ thực hiện dự án của Công ty Mãi Thành chậm 6 năm 6 tháng so với tiến độ đầu tư được UBND tỉnh yêu cầu tại văn bản số 5153/UBND-ĐC ngày 1/9/2015 (đến hết ngày 31/12/2015).

Tại thời điểm thanh tra, Công ty Mãi Thành chưa đầu tư xây dựng công viên cây xanh (diện tích 1.078,6m2) để bàn giao cho UBND thành phố Bảo Lộc quản lý; chưa đầu tư xây dựng công trình thương mại, dịch vụ (diện tích 3.855m2) và 54 căn nhà thô theo giấy chứng nhận đầu tư nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chưa bàn giao đất kỹ thuật (diện tích 623m2), đất dịch vụ công cộng (diện tích 557,3m2) đã đầu tư cơ sở hạ tầng cho UBND thành phố Bảo Lộc quản lý. Việc chậm tiến độ nêu trên thuộc trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại điểm i, khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 và thuộc trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020.

Công ty Mãi Thành chưa thực hiện báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư cho cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đầu tư năm 2014 và điểm a khoản 2 Điều 72 Luật Đầu tư năm 2020.

Những tồn tại, hạn chế nêu trên, trách nhiệm thuộc về Công ty Mãi Thành. Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm liên quan lĩnh vực quản lý, nhiệm vụ của Sở đối với việc Công ty Mãi Thành thực hiện dự án chậm tiến độ, không báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm liên quan lĩnh vực quản lý, nhiệm vụ của Sở đối với việc Công ty Mãi Thành chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định; UBND thành phố Bảo Lộc chịu trách nhiệm do chưa kịp thời yêu cầu Công ty Mãi Thành bàn giao diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng để UBND thành phố quản lý theo nội dung Quyết định số 328/QĐ-UBND ngày 01/3/2013 của UBND tỉnh.

Về đầu tư xây dựng nhà thô, chuyển quyền sử dụng đất tại dự án, Công ty Mãi Thành chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất thương mại, dịch vụ (diện tích 3.855m2) là chuyển nhượng một phần dự án đầu tư nhưng không báo cáo xin phép và chưa được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương là không đúng theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014; chuyển nhượng 54 lô đất trong khi chưa xây dựng nhà thô là không thực hiện đúng theo Giấy chứng nhận đầu tư và chưa được UBND tỉnh cho phép. Việc chuyển nhượng đối với các lô đất nêu trên đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc xác nhận thay đổi vào các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty Mãi Thành khi Công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân.

Đối chiếu với các quy định có liên quan thì việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc xác nhận thay đổi vào GCNQSD đất đã cấp cho Công ty Mãi Thành khi Công ty chuyển nhượng 54 lô đất cho hộ gia đình, cá nhân là không đúng thẩm quyền, mà thẩm quyền thuộc về Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh.

Tuy nhiên, theo giải trình của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và thực tế hiện nay các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh đều thực hiện xác nhận thay đổi vào GCNQSD đất đã cấp cho tổ chức khi tổ chức chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân. Thanh tra tỉnh thấy rằng, thẩm quyền đăng ký biến động được quy định tại Quyết định số 2796/QĐUBND ngày 25/12/2015 của UBND tỉnh (do Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu ban hành) vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau.

Do đó, Thanh tra tỉnh không đặt vấn đề thẩm quyền xác nhận thay đổi vào GCNQSD đất đã cấp cho Công ty Mãi Thành khi Công ty chuyển nhượng 54 lô đất nêu trên cho hộ gia đình, cá nhân.

Mặc dù Công ty Mãi Thành chưa xây dựng nhà thô theo Giấy chứng nhận đầu tư, chưa được UBND tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 54 lô đất ở và tại phần ghi chú thuộc Điều 6 Mục II GCNQSD đất của 54 lô đất này thể hiện điều kiện chuyển nhượng “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo Điều 194 Luật Đất đai năm 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ” nhưng Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc vẫn xác nhận thay đổi vào GCNQSD đất đã cấp cho Công ty Mãi Thành khi Công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 lô đất này là không đúng quy định.

Công ty Mãi Thành đã chuyển nhượng 54 lô đất nêu trên (có 32 lô đất sau khi nhận chuyển nhượng, người sử dụng đất đã tiếp tục chuyển nhượng cho người khác) nên không thể thu hồi GCNQSD đất đối với 54 lô đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:…giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp…, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Do vậy, Thanh tra tỉnh không đặt vấn đề thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 54 lô đất này.

Đối với lô đất thương mại, dịch vụ, tại GCNQSD đất số BO 363519 cấp ngày 8/7/2013 cho Công ty Mãi Thành thể hiện thửa đất số Lô TM, diện tích 3.855m2; mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất kinh doanh để đầu tư thực hiện dự án theo giấy chứng nhận đầu tư do UBND tỉnh Lâm Đồng cấp.

Công ty Mãi Thành chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là chuyển nhượng một phần dự án đầu tư trong khi chưa được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương cho chuyển nhượng theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014 về chuyển nhượng dự án đầu tư và điểm đ khoản 3 Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về thủ tục thay đổi nhà đầu tư đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh.

Việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc xác nhận thay đổi vào GCNQSD đất đã cấp cho Công ty Mãi Thành nêu trên khi Công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định.

“Trách nhiệm đối với những tồn tại, sai phạm nêu trên thuộc về Công ty Mãi Thành; Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc (trong đó thuộc về ông Trần Lê Duẩn, Giám đốc Chi nhánh ký xác nhận 1 GCNQSD đất, ông Nghiêm Văn Việt, Phó Giám đốc Chi nhánh ký xác nhận 54 GCNQSD đất (53 GCNQSD đất ở và 1 GCNQSD đất đối với lô đất thương mại, dịch vụ)”, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng báo cáo.

Công ty Mãi Thành chưa kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản với số thuế giá trị gia tăng còn phải nộp là 6.907,39 triệu đồng; chưa kê khai, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp còn phải nộp theo yêu cầu của Cục Thuế tỉnh; 3 cá nhân của Công ty không kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân với tổng số tiền 90,02 triệu đồng.

Kiến nghị xử lý trách nhiệm các tổ chức, cá nhân liên quan

Từ những nội dung kết luận, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh yêu cầu Công ty cổ phần bất động sản Mãi Thành bàn giao đất kỹ thuật (diện tích 623m2), đất dịch vụ công cộng (diện tích 557,3m2 ) đã đầu tư cơ sở hạ tầng cho UBND thành phố Bảo Lộc quản lý (thời hạn thực hiện trước ngày 30/10/2022); yêu cầu Công ty và ông Hoàng Ngọc Lân liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện các thủ tục hủy bỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thương mại, dịch vụ giữa Công ty và ông Hoàng Ngọc Lân; chấp hành nghiêm việc nộp số thuế giá trị gia tăng 6.907,39 triệu đồng theo quyết định thu hồi của Chánh Thanh tra tỉnh; nghĩa vụ thuế, tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất và các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo yêu cầu của cơ quan chức năng đối với những vi phạm tại dự án trước ngày 30/10/2022.

Thanh tra tỉnh Lâm Đồng cho rằng, về pháp lý, Dự án Khu dân cư 6B thuộc trường hợp phải thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 và thu hồi dự án đầu tư theo điểm d khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020.

“Tuy nhiên, xét thấy Công ty Mãi Thành đã đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại dự án (đường giao thông, hệ thống cấp điện, cấp nước), nộp đủ tiền sử dụng đất theo các quyết định của UBND tỉnh… và theo kết quả làm việc giữa Thanh tra tỉnh và Công ty Mãi Thành thì Công ty kiến nghị UBND tỉnh cho phép gia hạn dự án đầu tư và cam kết sẽ triển khai xây dựng khu thương mại, dịch vụ và công viên cây xanh trong năm 2022.

Do đó, để tạo điều kiện cho doanh nghiệp khắc phục những tồn tại, hạn chế cũng như sớm hoàn thành dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh cho phép Công ty được gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng và tiếp tục thực hiện dự án với điều kiện Công ty phải chấp hành xong các nghĩa vụ về thuế, tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất và các quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan chức năng trong vòng 6 tháng kể ngày ban hành kết luận thanh tra. Trong trường hợp đến hết thời hạn nêu trên mà Công ty Mãi Thành không thực hiện, kiến nghị UBND tỉnh chấm dứt một phần dự án”, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng báo cáo.

Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo Chủ tịch UBND thành phố Bảo Lộc yêu cầu Công ty Mãi Thành lập đầy đủ các nội dung của thiết kế đô thị trình UBND thành phố Bảo Lộc phê duyệt; thiết kế các nhà mẫu theo phương án đầu tư để đảm bảo kiến trúc cảnh quan đô thị và làm cơ sở quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng tại dự án; trong thời gian chờ lập, phê duyệt, tạm dừng việc cấp phép xây dựng nhà ở theo yêu cầu của người dân; ngăn chặn, xử lý việc người dân tự ý xây dựng nhà ở; tổ chức kiểm điểm làm rõ trách nhiệm và có hình thức xử lý (nếu có) đối với Phòng Quản lý đô thị và các tổ chức, cá nhân có liên quan đối với những tồn tại, hạn chế như phần kết luận đã nêu.

Thanh tra tỉnh cũng kiến nghị UBND tỉnh giao Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư chỉ đạo Chánh Thanh tra Sở Kế hoạch và Đầu tư lập thủ tục xử lý vi phạm hành chính đối với Công ty Mãi Thành theo quy định của pháp luật về những vi phạm liên quan đến việc chậm tiến độ thực hiện dự án; chuyển nhượng một phần dự án khi chưa được UBND tỉnh cho phép; việc chấp hành các quy định về báo cáo tình hình thực hiện dự án như phần kết luận đã nêu; Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh Quyết định số 2796/QĐUBND ngày 25/12/2015 của UBND tỉnh để thực hiện thống nhất theo quy định trên địa bàn tỉnh và giao Chánh Thanh tra Sở lập thủ tục xử lý vi phạm hành chính đối với Công ty Mãi Thành theo quy định của pháp luật do chậm đưa đất vào sử dụng tại dự án như phần kết luận đã nêu, đồng thời tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và có hình thức xử lý đối với Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc về những tồn tại, vi phạm như kết luận thanh tra đã nêu.

“Cục trưởng Cục Thuế tỉnh trên cơ sở các quy định của pháp luật về thuế, hướng dẫn chính sách thuế của Tổng cục Thuế tại Văn bản số 4306/TCT-CS ngày 23/10/2019, tiếp tục làm việc với Công ty Mãi Thành để yêu cầu Công ty thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp; hướng dẫn các cá nhân tại Công ty Mãi Thành kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định; xác định tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất để yêu cầu Công ty Mãi Thành nộp như phần kết luận đã nêu; lập hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính theo quy định đối với Công ty Mãi Thành do chưa kê khai, nộp thuế đối với số tiền thuế giá trị gia tăng phải xử lý thu hồi qua thanh tra như phần kết luận đã nêu”, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo…