Việc định giá được đánh giá là còn nhiều bất cập. Ảnh: Đức Thanh

Thu hồi đất để đấu giá với dự án có chênh lệch địa tô cao

Tác động vô cùng to lớn tới toàn dân, Dự thảo vẫn đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của cử tri. Giai đoạn này, mối quan tâm đó tập trung vào việc sau khi lấy ý kiến nhân dân sâu rộng, Dự thảo sẽ được chỉnh lý ra sao.

Ở báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân đối với Dự thảo, Chính phủ cho biết đã có 12.107.457 lượt ý kiến góp ý. Các ý kiến tham gia của nhân dân đều thể hiện sự quan tâm sâu sắc, tâm huyết, trách nhiệm.

Chính phủ cũng nêu rõ, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu và giải trình chi tiết đối với từng ý kiến góp ý. Báo cáo dài 405 trang cũng chỉ thể hiện “một số vấn đề cơ bản dự kiến tiếp thu, giải trình”, gồm 757 vấn đề, qua cả ý kiến nhân dân và ý kiến đại biểu Quốc hội từ các phiên thảo luận.

Theo đó, tiếp thu ý kiến nhân dân, Dự thảo đã bổ sung quyền của công dân được tham gia góp ý, giám sát, phản biện xã hội trong việc hoàn thiện và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai.

Về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư, Dự thảo quy định: cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức không thu tiền sử dụng đất.

Liên quan thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vấn đề được đặc biệt quan tâm cả ở xã hội và nghị trường, cơ quan soạn thảo đã giải trình ý kiến của Ủy ban Kinh tế (cơ quan thẩm tra). Đây cũng là vấn đề trọng tâm của nhiều cuộc góp ý.

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần phân biệt rõ hơn giữa mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích kinh tế đơn thuần để minh bạch trong việc thu hồi đất, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người sử dụng đất. Đặc biệt, cần cân nhắc thận trọng việc đưa dự án nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo ủy ban này, "các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù có tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung, nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án”. Vì vậy, Ủy ban Kinh tế cho rằng, dự án nhà ở thương mại khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không, dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng.

Cơ quan soạn thảo đề xuất tiếp thu theo hướng quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các công trình công cộng, công trình sự nghiệp... Đối với các dự án có giá trị địa tô chênh lệch cao, như dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại..., Nhà nước chỉ thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Vẫn “bình mới, rượu cũ”

Với 1.035.394 lượt ý kiến, tài chính đất đai, nhất là giá đất, là nội dung được quan tâm đặc biệt trong sửa đổi Luật Đất đai lần này. Đây cũng là vấn đề, theo nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội, cần được đầu tư thỏa đáng hơn nữa.

Tham gia hội nghị phản biện xã hội (lần 2) đối với Dự thảo (đã được tiếp thu ý kiến nhân dân), do Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường đại học Luật Hà Nội), bà Nguyễn Thị Nga nhìn nhận, nguyên tắc phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là phương pháp định giá vốn gây tranh cãi ngay từ Luật Đất đai 2003 đến nay. Lý do là, cơ quan định giá đất khó có thể có cơ sở dữ liệu thị trường chuẩn xác về thị trường giao dịch trong điều kiện hiện nay.

Về bảng giá đất, Dự thảo quy định, sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, sở tài nguyên và môi trường được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất trình hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh.

Theo bà Nga, quy định này cho thấy một số vấn đề cần xem xét lại cho kỹ lưỡng hơn.

Cụ thể, để đảm bảo bảng giá đất được ban hành phù hợp với giá đất thị trường trong quá trình xây dựng bảng giá đất, sở tài nguyên và môi trường “được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất”. Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định sở này “được thuê”, chứ không quy định “phải thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá, nên sở tài nguyên và môi trường hoàn toàn có thể không thuê, mà thông qua các phòng, ban chuyên môn để tự xây dựng bảng giá đất.

“Nếu bảng giá đất được xây dựng không do một tổ chức có chức năng chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện liệu có đảm bảo được tính hiệu quả hay không, có đáp ứng được yêu cầu của thị trường hay không?”, bà Nga đặt vấn đề.

Mặt khác, bà Nga phân tích, một trong 4 nguyên tắc định giá đất cần phải được thực hiện là bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định giá và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá.

Tuy nhiên, với quy định trong Dự thảo về trình tự ban hành bảng giá đất chưa có sự rõ ràng, cụ thể với 4 cơ quan này. Cụ thể, UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định giá đất, nhưng sở tài nguyên và môi trường là cơ quan có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất.

Với quy định trên, bà Nga cho rằng, về bản chất, sở tài nguyên và môi trường không phải là một cơ quan định giá có trách nhiệm độc lập để xây dựng bảng giá đất, mà cơ quan định giá vẫn là UBND cấp tỉnh. Do đó, UBND cấp tỉnh vừa là cơ quan định giá, vừa là cơ quan quyết định giá.

Hơn nữa, theo nữ chuyên gia, khi nhắc đến cơ quan thẩm định, thì sẽ hiểu là một cơ quan, tổ chức độc lập có chức năng thẩm định giá. Thế nhưng, theo quy định tại Dự thảo, việc thẩm định bảng giá đất không phải thông qua bất kỳ cơ quan nào, mà thông qua hội đồng thẩm định giá, với chủ tịch hội đồng thẩm định được xác định là chủ tịch UBND tỉnh. Sau đó, căn cứ kết quả của hội đồng thẩm định bảng giá đất trình UBND cấp tỉnh để trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất, trước khi UBND cấp tỉnh quyết định ban hành (chủ tịch UBND cấp tỉnh ký quyết định).

“Như vậy, mặc dù Dự thảo có sửa đổi quy định về trình tự thủ tục ban hành bảng giá đất, nhưng không có sự đổi mới đột phá, mà vẫn kế thừa khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 khi ban hành giá đất cụ thể. Quy định này phản ánh thực chất đây chỉ là “bình mới, rượu cũ”, ở đó vẫn tồn tại tình trạng ‘vừa đá bóng, vừa thổi còi’, với thẩm quyền quyết định cao nhất thuộc về chủ tịch UBND cấp tỉnh”, bà Nga nói.

Dự kiến, ngày 12/5, trong Phiên họp thứ 23, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về Dự thảo, trước khi Quốc hội tiếp tục thảo luận tại Kỳ họp thứ năm (khai mạc ngày 22/5/2023).