Tokyo Tower - một trong những dự án bất động sản nợ xấu vừa được ngân hàng siết nợ

Cho vay ít nhưng rủi ro cao

Trong báo cáo gửi Quốc hội, Thống đốc NHNN khẳng định, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với ngân hàng, đây cũng là lý do NHNN luôn siết chặt cho vay lĩnh vực này thời gian qua, dù dư nợ không lớn.

Theo NHNN, tín dụng từ đầu năm đến nay tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ. Tính đến ngày 20/9/2018, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,53% nhưng tín dụng các lĩnh vực không ưu tiên tăng chậm hơn rất nhiều.

Cụ thể, tín dụng bất động sản (đến tháng 7/2018) chỉ tăng gần 3,6%, chiếm 6,29% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong khi đó, cùng kỳ năm 2017, tín dụng bất động sản tăng gần 11%. Tương tự, tín dụng đối với các dự án BOT, BT tăng gần 5% song chiếm tỷ trọng chưa đến 1,6% tổng dư nợ nền kinh tế. Như vậy, tổng cộng cả hai lĩnh vực này mới chiếm chưa đầy 8% tổng dư nợ nền kinh tế.  

Tuy dư nợ chiếm tỷ lệ không lớn, song Thống đốc NHNN khẳng định, việc cho vay rất rủi ro với ngân hàng.

Thứ nhất, các quy định pháp luật hiện hành đối với lĩnh vực nàycòn nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định điều chỉnh đối với một số loại hình bất động sản mới. Ví dụ, hiện các loại hình công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các loại hình mới này lại chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản... tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho ngân hàng khi cho vay và nhận bảo đảm bằng tài sản này.

Thứ hai, việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản gặp khó khăn do đây là tài sản đặc biệt, có lợi nhuận kỳ vọng cao, có nhiều hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường nên dẫn đến giá cả bất động sản không phản ánh đúng giá trị tài sản.

Thứ ba, hệ thống thông tin chính thức về thị trường bất động sản còn hạn chế dẫn đến các tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong dự báo nguồn cung, trong đánh giá sự phù hợp về giá, phân khúc khách hàng,...

Tương tự như bất động sản, cho vay BOT, BT giao thông hiện nay cũng đứng trước những rủi ro rất lớn, nhất là khi hàng loạt dự án đã “đổ bể” phương án thu phí do người dân đồng loạt phản đối thời gian qua. Thêm vào đó, vốn huy động của các ngân hàng hiện nay chủ yếu vẫn là vốn ngắn hạn, trong khi các dự án BOT, BT giao thông thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian vay vốn dài nên rủi ro kỳ hạn của các ngân hàng là rất lớn. Chỉ cần vài dự án BOT “vỡ trận”, ngân hàng sẽ lâm vào cảnh thiếu trước, hụt sau, đau đầu cân đối vốn...

Đề nghị đánh thuế để siết đầu cơ bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu nhận diện đầy đủ (tính cả tín dụng tiêu dùng), tín dụng bất động sản lớn hơn rất nhiều con số công bố. Chính vì vậy, việc NHNN liên tục cảnh báo là điều dễ hiểu.

Với những cảnh báo liên tục phát ra từ NHNN, cộng với quy định siết tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% hiện nay còn 40% vào đầu năm tới, nguồn vốn cho vay bất động sản, giao thông dự báo sẽ chậm lại.

Dù vậy, theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, bất động sản đây vẫn là một trong những kênh đổ vốn được các ngân hàng ưa chuộng. Tất nhiên, thời gian tới, các dự án sẽ được lựa chọn kỹ càng hơn, đặc biệt là dự án  đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dâ và chủ đầu tư có năng lực. 

Theo nhận diện của NHNN, một trong những rủi ro lớn nhất của các ngân hàng khi cho vay giao thông, bất động sản hiện nay là năng lực tài chính của nhà đầu tư còn hạn chế, khó có khả năng trả nợ ngân hàng khi có biến động trái chiều.

Bên cạnh đó, giá bất động sản hiện nay vẫn còn khá “ảo”, không phản ánh đúng giá trị tài sản, hiện tượng đầu cơ bất động sản vẫn còn lớn, tiềm ẩn yếu tố thiếu bền vững cho thị trường này...

Trước tình hình này, NHNN đã đề nghị Quốc hội xem xét tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản như sửa đổi Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở... Bên cạnh đó, nghiên cứu đề xuất sửa đổi các sắc thuế liên quan đến bất động sản để góp phần hạn chế đầu cơ, mang lại sự phát triển ổn định cho thị trường này.