Góc nhìn khác về tăng giá đất

Theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất mới áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024, mức giá tối đa đối với đất ở tại Hà Nội, TP.HCM là 162 triệu đồng/m2.

Riêng tại Hà Nội, Báo cáo thẩm tra của HĐND TP. Hà Nội về bảng giá đất mới theo phương án đề xuất của UBND Thành phố nêu rõ, giá đất ở tại đô thị thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm có giá cao nhất là 187.920.000 đồng/m2 nằm trong khung giá tối đa của Chính phủ quy định.

Với đánh giá trên, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua về bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024.

Theo phương án điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 được HĐND thành phố thông qua, giá đất nông nghiệp vẫn được giữ nguyên tại Quyết định số 96/2014/QĐ-HĐND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố.

Nguồn cung thị trường hiện chủ yếu đến từ các dự án cũ. Ảnh: Thành Nguyễn

Đối với đất ở, bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng bình quân 15% tại địa bàn các quận và khu vực các tuyến đường quốc lộ, tuyến đường thuộc địa phận thị trấn của các huyện, thị xã. Điều chỉnh tăng bình quân 12% đối với đất ở tại khu vực các tuyến đường tỉnh lộ, đường trục chính thuộc địa phận các xã.

Đáng chú ý, giá đất thương mại, dịch vụ tại các quận được quy định bằng 62 - 65% giá đất ở sau khi điều chỉnh. Trong đó, 4 quận nội thành cũ, gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội điều chỉnh giá đất thương mại, dịch vụ bằng 65% giá đất ở sau điều chỉnh. Tại các quận còn lại, điều chỉnh giá đất thương mại dịch vụ bằng 62% giá đất ở sau điều chỉnh.

Trong khi đó, UBND TP.HCM đang có tờ trình HĐND Thành phố giữ nguyên bảng giá đất hiện hành, có bổ sung giá đất của một số tuyến đường mới.

Ngoài 2 thành phố lớn trên, nhiều địa phương khác như Đồng Nai, Bình Dương, Đà Nẵng… cũng đã đưa ra dự thảo về bảng giá đất mới, trong đó đáng chú ý là Bình Dương, có khu vực tăng tới 95%.

Việc tăng giá đất đang khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư lo lắng sẽ xảy ra tình trạng tăng giá bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lo ngại, trong năm 2020, ngoài phải đối mặt với những khó khăn như trong năm 2019 là chính sách siết cấp phép dự án mới, rà soát dự án cũ, tín dụng bị siết, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với việc tăng giá đất.

“Các tỉnh đều đang có điều chỉnh về chính sách, làm hạn chế nguồn cung, cộng thêm chuyện tăng giá đất, thuế đất sẽ làm tăng giá bất động sản. Điều này khiến người nghèo ngày càng khó tiếp cận nhà ở”, ông Đính nhận định.

Ở một góc nhìn khác, theo bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng Bộ phận Định giá Savills TP.HCM, sau 5 năm, giá đất đã có nhiều thay đổi, nên việc điều chỉnh là phù hợp tại thời điểm này. Bởi khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá thị trường, làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Điều này dẫn đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động. Đây cũng là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Trước không ít lo ngại về việc tăng khung giá đất sẽ làm tăng giá bất động sản, theo bà Linh, việc điều chỉnh này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến các chủ đầu tư, đến giá thành sản phẩm. Bởi theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đồng đều không căn cứ vào bảng giá đất, mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Tương tự, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, về lâu dài, việc tăng khung giá đất là việc làm có lợi.

“Chúng ta cứ ồn ào rằng khung giá đất tăng, thuế đất tăng là giá tăng, nhưng tôi cam đoan rằng, về lâu dài thì giá sẽ giảm. Vì về nguyên lý, thuế cao thì giá thấp. Người đầu cơ sẽ giảm, sẽ làm giá bất động sản thấp đi. Cho rằng thuế đất cao thì giá cao là nhận xét cơ học và ít chuyên môn về thị trường”, ông Võ nhấn mạnh.

Áp lực tăng giá từ đâu?

Một diễn biến khác đã kéo dài trong cả năm 2018 và 2019, đó là việc rà soát, siết chặt việc cấp phép dự án mới tại nhiều địa phương. Theo các chuyên gia, chính việc hạn chế nguồn cung mới là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết, theo dõi diễn biến thị trường 2 năm qua, ông thấy rằng, nguồn cung dự án tại hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM đã giảm đáng kể, điều này đã tạo áp lực lên mặt bằng giá và khiến giá bất động sản tăng lên, lần lượt ở mức khoảng 6% và 12% trong quý III/2019.

Theo ông Lực, đến thời điểm hiện tại, thị trường chủ yếu vẫn tiêu thụ sản phẩm tồn kho của giai đoạn trước. Tuy nhiên, trong khoảng 2 năm tới, nếu tình trạng siết cấp phép dự án mới vẫn diễn ra như hiện nay, lượng hàng tồn kho còn ít, sẽ tạo áp lực lên giá sản phẩm.

Trong khi đó, nhìn nhận về câu chuyện này, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, đang có sự nghịch lý trên thị trường. 10 năm trước, khi quỹ đất dư thừa, hàng tồn kho nhiều, thì người dân không có tiền để mua. Trong khi ngày nay, khi người dân có tiền, thì quỹ đất lại khan hiếm, thiếu nguồn cung. Điều này tạo nên áp lực tăng giá nhà trong thời gian qua và cả thời gian tới.

Nhìn nhận về việc điều chỉnh khung giá đất, theo bà Linh, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài, vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.

Hiện nay, theo Nghị định 96/2019, UBND các tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Điều này hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Theo đại diện Savills, giá đất bị điều chỉnh bởi cung - cầu của thị trường, nên luôn thay đổi từng ngày, từng giờ. Do đó, về dài hạn, nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy, sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất.

“Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nhấn mạnh.