Căn hộ ống cống và cái bẫy chờ đợi Việt Nam

40 năm trước, chính cha đẻ của khách sạn con nhộng (khách sạn với những căn phòng có diện tích chỉ vừa đủ một chiếc giường cá nhân) cũng không thể ngờ rằng, ý tưởng có vẻ kỳ quặc của mình lại trở thành nơi sinh sống của rất nhiều người dân thành thị sau này. Ngay giữa trung tâm tài chính toàn cầu - mảnh đất Hồng Kông (Trung Quốc) hào nhoáng, thống kê cho thấy, có tới 200.000 con người vẫn sống ngày qua ngày trong những phòng trọ dài hạn đôi khi chẳng thể duỗi thẳng chân như thế.

Vấn đề với Hồng Kông có thể nhìn thấy ngay từ những con số. Số liệu mới nhất của Savills (Savills World City Prime Index) cho thấy Hồng Kông vẫn là thị trường có giá nhà ở đắt nhất thế giới ở mức khoảng 50.700 USD/m2.

Giá nhà trên trời của Hồng Kông xuất phát từ sự mất cân đối cung - cầu khi có tới 7 triệu người chen chúc trên mảnh đất chỉ hơn 1.100 km2. Sau nhiều năm người Hồng Kông chạy đua với những ngôi nhà chọc trời, kết quả vẫn là cầu vượt xa cung và người dân phải chi nhiều tiền hơn cho một ngôi nhà ngày một chật hẹp. Những căn hộ hộp giày hay căn hộ nano như cách gọi của người Hồng Kông đã xuất hiện và ngày càng trở nên phổ biến ở xứ Cảng Thơm.

Đó không chỉ là câu chuyện của riêng Hồng Kông. Ở Hàn Quốc và nhiều nước khác, mô hình nhà "ống cống" đã không dừng lại là chỗ nghỉ chân qua đêm của khách du lịch bụi mà chính là nơi sinh sống của chính người dân. Người Hàn Quốc gọi đó là  "Goshitel" – những căn nhà hộp tù túng và nghẹt thở.

Vấn đề là cả Hàn Quốc và Hồng Kông đều là những nơi có kinh tế phát triển, thu nhập bình quân đầu người rất cao. Thế nhưng, khi đất chật người đông, thu nhập dù tốt cũng khó có thể gánh vác giá nhà đất tăng phi mã.

Thực tế ở Hàn Quốc và Hồng Kông không hề xa vời với Việt Nam. Kết quả Tổng điều tra dân số và Nhà ở năm 2019 cho thấy, dân số Việt Nam đã đạt mốc trên 96 triệu người, đứng thứ 15 toàn thế giới. Đáng lo là tình trạng cư dân đổ dồn về những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Hiện tại, mật độ dân số trung bình của hai thành phố này đã gấp 10 lần bình quân cả nước (Hà Nội 2.398 người/km2 và TP.HCM 4.363 người/km2).

Tình trạng tăng dân số này ngày càng tăng khi mỗi năm có tới hơn 1 triệu người di cư ra thành phố để làm ăn, sinh sống. Rất nhiều người muốn có điều kiện học tập, làm việc, chăm sóc sức khỏe tốt hơn nên dù biết đây là khu vực đất chật, người đông, làn sóng này vẫn ngày một gia tăng.

Sự gia tăng dân số quá mức theo cảnh báo của TS. Trương Văn Dũng (Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam) sẽ đẩy các đô thị rơi vào tình trạng đô thị hóa “cưỡng bức”, cơ sở hạ tầng bị quá tải. Bằng chứng là nhà ở đô thị đang trở thành bài toán căng thẳng khi diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các đô thị nước ta hiện quá thấp, hiện mới chỉ đạt khoảng 5,4 m2/người.

Nguồn cung khan hiếm, bất động sản Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới

Nếu không nhanh tay, người thành phố có thể mất hy vọng mua nhà

Không phải ngẫu nhiên, Bộ Xây dựng mới đây đã "mở cửa" cho những căn hộ diện tích nhỏ. Thông tư mới nhất về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã cho phép xây dựng chung cư với diện tích tối thiểu là 25m2.

Điều này theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bắt nguồn từ nhu cầu lớn của nhiều người dân cần một ngôi nhà với giá cả hợp lý. Đặc biệt, khi giá bất động sản ngày một tăng, sở hữu một ngôi nhà rộng rãi với những người có thu nhập trung bình càng là điều khó khăn.

Thế nhưng, từ vết xe đi trước của những nước phát triển trên thế giới, ông Đính không loại trừ khả năng, nhu cầu với những căn hộ siêu nhỏ với diện tích thậm chí là dưới 25m2 sẽ ngày một lớn.

"Tới một lúc nào đó, giống như các nước khác, khi giá cả đắt đỏ, nhu cầu lớn, rất có thể các thành phố phải xuất hiện các hình thức nhà mới, diện tích nhỏ, để người dân có thể tiếp cận", ông Đính nói.

Tương lai ấy theo Ths.KTS. Nguyễn Phương Linh có thể không thực sự đảm bảo cuộc sống cho người dân nhưng là điều khó tránh. Thế nhưng, nếu không có những chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người dân, tình trạng các khu nhà ở không chính thức, tự phát, hay còn gọi là xóm bụi, khu ổ chuột có thể sẽ xuất hiện. Điều này đứng ở góc độ quy hoạch lại càng nguy hiểm.

Nhìn ngay từ thị trường bất động sản trong quá khứ và hiện tại, một chuyên gia bất động sản cho rằng, cùng một số tiền, nếu như 10 - 15 năm trước, một gia đình có thể mua được một căn hộ chung cư rộng rãi ở vị trí đẹp thì hiện tại, gia chủ chỉ có thể mua được căn nhà bằng một nửa diện tích ấy.

Ông Minh chỉ ra, ngay hiện tại, rất nhiều chung cư trong tầm tay của nhiều người với dịch vụ đầy đủ, cơ sở hạ tầng tốt của Vinhomes, Ecopark, Phú Mỹ Hưng... Thế nhưng, khi quỹ đất cạn kiệt, nhu cầu ngày một lớn, những chung cư như vậy sẽ có giá cao hơn hiện tại và thậm chí dù muốn, cũng rất khó để người dân có thể tiếp cận.

Ông Minh thừa nhận là người mua nhà cần cân đối nguồn tiền nhưng tư tưởng của nhiều người là chỉ cần một chỗ an cư và dễ bị xiêu lòng vì những lời mời giá rẻ, bất kể chủ đầu tư, vị trí ra dự án ra sao, tiên ích đi kèm có gì. Trong khi ấy, nếu sử dụng thêm một chút đòn bẩy tài chính, người mua nhà hiện hoàn toàn có thể sở hữu một căn chung cư cao cấp với đầy đủ dịch vụ, tiện ích như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Gamuda Gardens…

"Không ai muốn sống trong một ngôi nhà chật hẹp, thiếu thốn. Nếu cứ chần chừ, rất nhiều người thành phố thậm chí có thể mất cả hy vọng mua được nhà", vị chuyên gia cảnh báo.