Tình trạng dư cung, thanh khoản kém, thiếu chính sách hỗ trợ đang góp phần gia tăng thách thức cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.  Ảnh: Lê Toàn

Dư thừa nguồn cung, nhưng thiếu sản phẩm chất lượng

Đầu tháng 8/2023, “ông lớn” ở phân khúc resort nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu là The Grand Ho Tram Strip khai trương khối khách sạn và biệt thự mới mang tên Ixora Ho Tram by Fusion - dự án thành phần thuộc Khu nghỉ dưỡng phức hợp The Grand Ho Tram Strip, rộng 164 ha.

Với 164 căn hộ và 46 biệt thự, kết hợp với 1.100 phòng của hai khách sạn đang hoạt động là InterContinental Grand Ho Tram và Holiday Inn Resort Ho Tram Beach, Grand Ho Tram Strip được đánh giá là dự án quy mô lớn hiếm hoi được vận hành trong bối cảnh ngành du lịch vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho biết, tính đến giữa quý III/2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%, trong khi đó, Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc hơn 50%, riêng Singapore gần đạt mức 75%. Điều này cho thấy, hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch.

Cũng theo ông Mauro Gasparotti, những yếu tố tác động đến thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam có thể chia thành 3 nhóm ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mỗi nhóm tác động đến quá trình khôi phục của thị trường khác nhau. Về mặt ngắn hạn, sự thiếu vắng nguồn khách Trung Quốc, vốn chiếm 32% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam (trong năm 2019) đem đến nhiều thách thức cho hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, chi phí các chặng bay dài trở nên đắt đỏ hơn cũng tác động đến sự khôi phục của một số thị trường, như thị trường khách châu Âu. So với cùng kỳ năm 2019, tổng lượt khách châu Âu đến Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch khoảng 38%.

Bên cạnh việc chậm khôi phục nguồn cầu, tình trạng dư thừa nguồn cung tại những dự án đã hoàn thiện, chủ yếu tại các điểm đến ven biển góp phần gia tăng thách thức cho thị trường. Số liệu do BHS Group công bố gần đây cho thấy, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng.

Trong đó, có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, với gần 20.000 sản phẩm. Thế nhưng, chỉ có 31 dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành.

Phần lớn dự án nghỉ dưỡng chưa “sáng đèn” tập trung ở khu vực miền Trung, với 16.000 sản phẩm bỏ trống, phân bổ ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hòa Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam có 3.000 sản phẩm chưa được vận hành, chủ yếu ở Kiên Giang.

Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D (BHS Group), hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao, nhưng chưa vận hành là “nỗi đau” không chỉ của người mua, mà còn của chủ đầu tư khi các dự án thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng.

Ông Mauro Gasparotti phân tích, nhìn từ lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường, có thể thấy, nguyên nhân phần lớn tới từ một số chủ đầu tư vội vàng gia nhập mà chưa có sự đánh giá thấu đáo điều kiện thị trường địa phương, thậm chí nhiều chủ đầu tư cho rằng, các mô hình kinh doanh khách sạn đều giống nhau. Điều này khiến việc hoạch định, triển khai dự án không được thực hiện chỉn chu, hạn chế khả năng vận hành của dự án sau khi đi vào hoàn thiện.

“Điểm đặc biệt của ngành nghỉ dưỡng là cho phép các đơn vị phát triển dự án có thể thỏa sức sáng tạo để đem đến những sản phẩm ấn tượng, khác biệt với những sản phẩm hiện hữu trên thị trường, từ đó đem đến những trải nghiệm giá trị cho khách lưu trú. Điều này không phải chỉ đến từ những sản phẩm cao cấp, mà từ mọi phân khúc, miễn là dự án được định vị rõ ràng, thiết kế hợp lý và vận hành chỉn chu”, Giám đốc Savills Hotels phân tích.

Cần thêm trợ lực

Điểm lạc quan nhất đến thời điểm hiện tại là thị trường đang đón nhận một số tín hiệu tích cực như các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng rục rịch chào bán trở lại. Theo dự báo của DKRA Group, nguồn cung condotel trong quý IV/2023 dự báo tăng so với quý III/2023, dao động khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại Kiên Giang và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung của thị trường cải thiện nhưng không có nhiều đột biến. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có tiếp tục được áp dụng rộng rãi để kích thanh khoản.

Bên cạnh đó, trong làn sóng đầu tư công diễn ra trên cả nước, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc tiềm năng khi hạ tầng kết nối giữa các khu vực đang ngày càng hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển đến các điểm du lịch, nghỉ dưỡng, đi cùng kỳ vọng về thị trường du lịch Việt Nam sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Mặc dù vậy, việc thiếu vắng những sản phẩm khác biệt, chất lượng, nhất là những dự án có quy mô lớn để tạo nên những điểm đến “tất cả trong một” là điều mà các nhà phát triển cần lưu tâm trong thời gian tới. Theo ông Mauro Gasparotti, Việt Nam cần hướng đến các mô hình du lịch sinh thái, du lịch tái tạo, du lịch y tế và các sản phẩm dành cho đối tượng du khách cao tuổi. Hoạt động trải nghiệm, vui chơi giải trí trong các khu phức hợp nghỉ dưỡng cũng có nhiều tiềm năng.

“Việc nắm bắt các xu hướng đang định hình ngành nghỉ dưỡng trên toàn cầu là điều cần thiết để ngành du lịch Việt Nam có thể cạnh tranh và phát triển bền vững hơn”, ông Mauro Gasparotti nói.

Việt Nam có lợi thế cảnh quan thiên nhiên để phát triển các khu nghỉ dưỡng hạng sang. Phân khúc này có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Thực tế cho thấy, phân khúc nghỉ dưỡng hạng sang duy trì tốc độ tăng trưởng tốt trên toàn thế giới, ngay cả trong giai đoạn thị trường chịu nhiều biến động kinh tế - xã hội lớn trong thời gian qua.

- Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels

Định hình được xu hướng không khó, nhưng để kiến tạo những sản phẩm chất lượng, khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn thì cần nhiều yếu tố cộng hưởng, trong đó có chính sách. Bởi, để phát triển được các đô thị du lịch, nghỉ dưỡng, điều đầu tiên mà các doanh nghiệp cần có là phải tiếp cận được những quỹ đất có quy mô lớn. Làm một dự án càng lớn, càng tầm cỡ, thì khâu giải phóng mặt bằng càng phức tạp.

Trước đây, các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003. Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng đã luật hóa du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và đủ điều kiện được Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013, quy định này bị loại bỏ.

Hiện, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất chỉ có quy định trường hợp thu hồi đất đối với xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng, bao gồm công viên, vườn hoa, bãi tắm và khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác… Tuy nhiên, các dự án này thường được đầu tư từ ngân sách nhà nước, nên có quy mô nhỏ lẻ.

“Chúng ta đang đặt mục tiêu tạo ra các khu vui chơi giải trí hoặc công viên để nâng cao chất lượng sống của cư dân, kích thích du lịch, song tôi cho rằng, cơ quan nhà nước sẽ khó có ngân sách để vận hành các cơ sở khi nó được xây dựng. Bởi thế, cần tạo cơ chế đủ hấp dẫn nhà đầu tư để họ tham gia xây dựng các cơ sở này”, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nêu quan điểm.

Nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các Dự án quy mô lớn như các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô hàng ngàn héc-ta, vốn đầu tư vài tỷ USD để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiêm túc nhìn nhận và bàn thảo thêm.

- Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản

Hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương, trên nguyên tắc khả năng huy động nguồn vốn thực hiện dự án và quỹ đất hiện có cũng nằm trong diện được Nhà nước thu hồi đất, song điều băn khoăn của các doanh nghiệp là không có quy định cụ thể với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Bởi vậy, các chuyên gia và doanh nghiệp đề xuất cần bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với khu đô thị mới, kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng; khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị và các khu chức năng khác trong khu kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước có quy định thu hồi đất đối với các dự án bất động sản thương mại, đô thị, du lịch…, nhưng dự thảo gần đây lại lược bỏ quy định này. Song, bản thân chữ “dịch vụ” đã bao gồm tất cả những loại hình dự án trên, không nhất thiết phải liệt kê chi tiết.

Trong thực tế triển khai, doanh nghiệp vẫn gặp vướng mắc vì trong luật vẫn nêu thêm dự án thương mại, nghĩa là có liệt kê nhưng lại không nhắc tới những loại hình khác. “Nếu đã liệt kê dự án thương mại, dịch vụ, thì tiếc gì dấu phẩy để thêm cho du lịch? Còn nếu đã chủ đích gói lại trong chữ dịch vụ thôi, thì phải giải thích rõ dịch vụ là bao gồm tất cả những loại hình dự án như trên để không làm khó doanh nghiệp”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.