Đặt mua báo in| Ngày 27 tháng 09 năm 2021, 23:34:47
Cú sốc lớn với Tokyo Deli, Golden Gate, Miresto
Anh Hoa - 03/08/2021 18:28
 
Đợt dịch Covid-19 lần thứ tư bùng phát với tốc độ lây lan nhanh, mạnh là “cú đấm” gây thương tổn nặng nề cho thị trường thực phẩm - đồ uống (F&B) và cho thuê mặt bằng.
Covid-19 khiến nhiều chuỗi nhà hàng kiệt sức vì doanh thu giảm mạnh, phải đóng cửa trong giai đoạn giãn cách xã hội
Covid-19 khiến nhiều chuỗi nhà hàng kiệt sức vì doanh thu giảm mạnh, phải đóng cửa trong giai đoạn giãn cách xã hội

Doanh nghiệp cạn sức chiến đấu

Covid-19 bùng phát khiến nhiều mặt bằng tốt bị bỏ trống. “Ông lớn” trong ngành thực phẩm - Tập đoàn KIDO (KDC) - đã nhanh chóng chớp lấy cơ hội này để mở chuỗi Chuk Chuk bán lẻ trà, cà phê, bánh ngọt...

Nếu trước đây, các mặt bằng đó có giá thuê khoảng 15.000 USD/tháng (tùy diện tích và vị trí ở trung tâm), thì nay giảm chỉ còn khoảng 50%. Đây là lý do khiến KDC mạnh tay đầu tư, ký hợp đồng thuê hơn 10 mặt bằng có vị trí rất đẹp để chuẩn bị ra mắt các cửa hàng Chuk Chuk.

Chưa biết đến năm 2025, Chuk Chuk có đạt 1.000 cửa hàng để bao phủ thương hiệu trên khắp cả nước hay không (vì còn phụ thuộc chiến lược kinh doanh, sự đón nhận của người tiêu dùng), nhưng việc tận dụng thời điểm để thuê mặt bằng đẹp với giá rẻ được cho là lợi thế trước mắt của chuỗi này.

Nên tạo ra hành lang pháp lý quy định, khi các doanh nghiệp F&B phải đóng cửa hay hạn chế hoạt động theo yêu cầu của Chính phủ, thì bên cho thuê mặt bằng kinh doanh phải giảm giá cho thuê ít nhất bao nhiêu phần trăm để hỗ trợ bên thuê”.- Ông Đoàn Minh Phú, Tổng giám đốc Miresto 

Dẫu vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiềm lực tài chính để làm như KDC. Mới đây, chuỗi nhà hàng ẩm thực Nhật Bản tại Việt Nam - Tokyo Deli, hay chuỗi Sumo Yakiniku (thuộc Golden Gate) đã phải thông báo dừng hoạt động một vài điểm kinh doanh.

Ông Hà Thúc Tú, Giám đốc điều hành chi nhánh miền Nam của Golden Gate thừa nhận, giai đoạn giãn cách xã hội để phòng chống Covid-19 tạo ra một cú sốc lớn với cả ngành F&B. Riêng với Golden Gate, một thời gian dài, doanh thu toàn chuỗi không có nổi một đồng.

Phần lớn các thương hiệu F&B của Golden Gate đánh vào phân khúc trung và cao cấp, phù hợp phục vụ tại nhà hàng hơn là ở nhà. Thế nên, khi bước vào các đợt giãn cách, sản phẩm của họ không thích hợp bán online và bản thân các chuỗi cũng không chuẩn bị đủ cơ sở vật chất cho việc bán hàng online.

Tương tự, trong 2 năm đối mặt với đại dịch Covid-19, Miresto - đơn vị kinh doanh trong lĩnh vực ẩm thực, sở hữu các thương hiệu chuỗi nhà hàng ẩm thực - cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Doanh thu và lượng khách sụt giảm 30 - 100%, tùy từng giai đoạn. Mức giảm tỷ lệ thuận với mức độ nghiêm trọng của dịch bệnh. Có thời điểm, doanh thu bằng 0 do phải đóng cửa theo yêu cầu của chính quyền.

Trong khi đó, các khoản chi phí cố định không giảm, hoặc giảm không đáng kể. Thậm chí, một số chi phí bắt buộc phải tăng lên, như chi phí phòng chống dịch, bảo đảm an toàn cho khách hàng và nhân viên; chi phí truyền thông; chi phí giao vận; chi phí cho các trương trình khuyến mãi…

Vì vậy, nguồn tài chính của doanh nghiệp cũng dần cạn kiệt. Phương án phải đóng cửa thêm một số cửa hàng hiện hữu từng ngày. Nếu như tháng 5/2019, hệ thống của Miresto có 14 nhà hàng với khoảng 980 lao động, thì nay chỉ còn 9 nhà hàng với khoảng 650 lao động

“Mặc dù chúng tôi đã cố gắng duy trì, nhưng dịch bệnh diễn ra quá dài và phức tạp, ảnh hưởng nhiều đến tâm lý, thói quen tiêu dùng của khách hàng”, ông Đoàn Minh Phú, Tổng giám đốc Miresto thở dài.

Có thể thấy, khó khăn lớn nhất của chuỗi kinh doanh F&B là chi phí thuê mặt bằng, nhất là các chuỗi thuê tại trung tâm thương mại, biệt thự, nhà phố… ở khu vực trung tâm. Thông thường, trong ngành F&B, chi phí thuê mặt bằng chiếm khoảng 10 - 20% doanh thu trong điều kiện bình thường, tùy từng vị trí. Cái khó lớn nhất ở khoản chi phí này là nó nằm ngoài khả năng quản trị của bên thuê khi dịch bệnh xảy ra. Doanh nghiệp có thể giảm nhiều khoản chi phí vận hành, thậm chí chuyển sang trạng thái “ngủ đông”, nhưng riêng chi phí thuê mặt bằng thì hoàn toàn phụ thuộc vào bên cho thuê.

Ông Đoàn Minh Phú chia sẻ, tại thời điểm ký hợp đồng thuê mặt bằng, hai bên không có khái niệm gì về dịch bệnh, nên điều khoản thuê đối với nội dung này khá chung chung, theo diện bất khả kháng (hầu như không có giá trị về mặt pháp lý). Đến khi dịch bệnh ập đến, doanh thu giảm, thậm chí bằng 0 vì phải tạm đóng cửa, nhưng không có cơ sở pháp lý để giảm tiền thuê.

“Chúng tôi trình bày rất nhiều lần với các chủ nhà về khó khăn của mình và cũng có nhận được sự thông cảm hoặc một phần hỗ trợ. Tuy nhiên, điều đó là không đủ. Vì vậy, chúng tôi bắt buộc phải đóng cửa một số nhà hàng, do doanh thu thấp, không cân đối được chi phí”, ông Phú cho biết.

Về phía các chủ nhà, bên cho thuê, họ cũng có lý khi nói rằng, lúc cửa hàng đông khách thì giá thuê nhà không tăng, đến lúc lượng khách giảm thì bên thuê lại xin hạ giá hoặc miễn.

Mỗi bên đều có quan điểm riêng, nên việc đàm phán hỗ trợ giảm chi phí thuê mặt bằng luôn là bài toán khó tìm ra đáp số. Có những chủ nhà sẵn sàng hỗ trợ khi doanh nghiệp gặp khó khăn khách quan, nhưng cũng có chủ nhà không thông cảm, vì ngay bản thân họ cũng gặp khó.

Nhìn nhận một cách khách quan, việc doanh nghiệp phải đóng cửa, trả lại mặt bằng sẽ gây thiệt hại lớn cho cả hai bên. Bên thuê sẽ mất tài sản, kinh phí đã đầu tư để sửa chữa mặt bằng, mua trang thiết bị, marketing xây dựng thương hiệu… và người lao động bị mất việc làm.

Bên cho thuê cũng sẽ có những tổn thất nhất định trong thời gian để trống mặt bằng để tìm khách thuê mới, phải giảm giá cho thuê do tình hình thị trường ảm đạm, mất thêm chi phí môi giới tìm khách thuê…

Bên cho thuê không thể giữ thế thượng phong

Thời điểm này, mặt bằng, cửa hàng cho thuê tại Hà Nội bỏ trống hàng loạt. Nhiều trung tâm thương mại đã chấp nhận giảm giá. Trong khi đó, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc phải chuyển đổi mô hình kinh doanh.

Còn ở TP.HCM, tại những con phố vốn rất sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi (quận 1)…, tỷ lệ lấp đầy các mặt bằng cho thuê cũng sụt giảm nghiêm trọng.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, đa số chủ nhà phố đồng ý hợp tác đàm phán để hỗ trợ giảm giá thuê nhà 20 - 40% trong thời gian giãn cách toàn xã hội theo Chỉ thị số 15/CT-TTg và 16/CT-TTg nhằm giữ được hợp đồng thuê.

Với mặt bằng nhà phố căn góc tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông cao, tỷ lệ được thuê tốt hơn, khách thuê vẫn có thể chấp nhận mức giá giảm ít hơn để giữ mặt bằng. Tốc độ giảm giá cho thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố, do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.

Trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với làn sóng trả mặt bằng hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí và rất khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Chủ nhà sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ có thêm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng.

Do đó, phương án tốt nhất là cả bên thuê và cho thuê cùng thiện chí bàn bạc, chia sẻ khó khăn để vượt qua đại dịch.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại (Savills Hà Nội), thời điểm này, nhu cầu thuê mặt bằng giảm đáng kể. Các cửa hàng, kiosk, nhà mặt phố cho thuê có nguồn cung và mức độ quan tâm giảm mạnh nhất so với các loại hình khác, lần lượt là 44% và 25% so với tháng trước đó.

Để thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau, bà Minh cho rằng, các chủ mặt bằng bán lẻ, shophouse và cửa hàng mặt phố nên điều chỉnh mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê “một mình một giá” hoặc yêu cầu khách thuê thanh toán kỳ hạn dài.

Đối với các tòa nhà, mức thanh toán cọc và thanh toán tiền thuê hiện nay nhìn chung hợp lý hơn so với nhà phố, do đó, khả năng thích nghi và phục hồi sẽ nhanh hơn.

Với tình hình kinh doanh hiện nay, doanh nghiệp đang rất khó khăn về dòng tiền, nên việc phải thanh toán tiền thuê mặt bằng với kỳ hạn quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến họ không thể chi trả, không thể duy trì và phải trả mặt bằng. Trong bối cảnh ngành F&B chưa có dấu hiệu hồi phục, việc mỗi bên “hạ mình” chịu thiệt cũng là một cách để tự cứu lấy mình.

Giảm giá cho thuê mặt bằng bao nhiêu là phù hợp?

 Theo tính toán của một doanh nghiệp F&B, giả sử bên thuê không thể trả tiền thuê 100 triệu đồng/tháng cho mặt bằng A và đề xuất trả lại mặt bằng. Bên cho thuê sẽ thông qua các công ty môi giới để tìm người thuê mới. Phí môi giới trung bình bằng 1 tháng tiền cho thuê nhà. Thời gian miễn phí cho chủ đầu tư mới sửa chữa mặt bằng trung bình là 2 tháng.

 Trong giai đoạn này, thời gian để tìm được bên thuê mới sẽ không dưới hơn 2 tháng, hoặc có thể lâu hơn. Theo đó, trong năm đầu tiên, bên cho thuê chỉ thu về được tối đa 7 tháng tiền cho thuê (sau khi trừ phí môi giới, thời gian miễn phí cho khách mới, thời gian để trống mặt bằng).

 Giả sử giá cho thuê đạt được 70% so với thời kỳ trước dịch, ở mức 70 triệu đồng/tháng (đây là giả định khả quan), bên cho thuê sẽ thu được 70 triệu đồng x 7 tháng = 490 triệu đồng. Con số này chia cho 12 tháng bằng 40,83 triệu đồng, tương đương 40,83% so với giá cho thuê thời điểm trước dịch.
Như vậy, bên cho thuê và bên thuê có thể thương lượng để giảm giá khoảng 40 - 50% là phù hợp nhất, để cùng nhau “sống sót” và vượt qua đại dịch.

Kido sẽ mở hàng ngàn cửa hàng trà, cà phê; con gái ông Trần Lệ Nguyên "lĩnh xướng"
Phía Công ty cổ phần Tập đoàn Kido (mã: KDC) tiết lộ sẽ mở khoảng 1.000 cửa hàng bán lẻ trà, cà phê, trà sữa mang thương hiệu Chuk Chuk tại Việt...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư