Kết quả kinh doanh tăng đột biến

Kết thúc quý đầu năm 2021, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (Nhà Đà Nẵng) tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan với doanh thu đạt 49,8 tỷ đồng, gấp 28,5 lần cùng kỳ năm ngoái; lợi nhuận gộp thu về 17,15 tỷ đồng, gấp 13,3 lần cùng kỳ, nhờ hạch toán doanh thu và lợi nhuận chuyển nhượng căn hộ Dự án Monarchy Block B (Đà Nẵng).

Được biết, với Dự án Monarchy Block B, chủ đầu tư đã mắc một số sai phạm nghiêm trọng. Theo Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn (ngày 4/6/2021), cơ quan chức năng quận Sơn Trà (Đà Nẵng) đã kiểm tra và phát hiện 241 căn tại block B đã được bàn giao cho người dân sử dụng khi công trình chưa được nghiệm thu và trước đó, chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan có thẩm quyền. 

Đáng chú ý, doanh thu tài chính trong kỳ của Nhà Đà Nẵng cũng tăng lên 62 tỷ đồng, gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2020, trong đó, nếu như phần lãi tiền gửi gần như không thay đổi, thì phần lãi từ đầu tư chứng khoán đã trở thành động lực tăng trưởng chính, với lãi ròng 38 tỷ đồng (quý I/2020 lỗ 8,91 tỷ đồng).

Sự đột biến cả ở hoạt động kinh doanh chính và đầu tư tài chính đã giúp lợi nhuận trước thuế của Công ty đạt 60,3 tỷ đồng, gấp 12,3 lần cùng kỳ năm 2020.

Tuy vậy, bức tranh kinh doanh của Nhà Đà Nẵng đang cho thấy nhiều biến số rủi ro có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng duy trì đà tăng trưởng trong tương lai.

Rủi ro khi danh mục chứng khoán gia tăng

Báo cáo tài chính của Nhà Đà Nẵng cho biết, tính đến cuối quý I/2021, giá trị hàng tồn kho của Công ty còn lại 544,4 tỷ đồng, chiếm 23,3% tổng tài sản, gần như toàn bộ giá trị là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của Dự án Monarchy Block B. Giá trị tồn kho này đã liên tục giảm thời gian qua, song song với việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của Dự án.

Việc tiếp tục bàn giao phần còn lại của Dự án Monarchy Block B có thể đảm bảo doanh thu, lợi nhuận cho Công ty trong thời gian từ nay đến cuối năm, song, sau khi số căn hộ của dự án này được bàn giao hết, Nhà Đà Nẵng có thể rơi vào khoảng trống doanh thu, lợi nhuận do thiếu dự án gối đầu.

Ngoài hoạt động chuyển nhượng bất động sản, hoạt động kinh doanh của Nhà Đà Nẵng hiện nay còn mảng xây lắp và dịch vụ, nhưng đóng góp vào kết quả kinh doanh khá nhỏ. Năm 2020, doanh thu của 2 mảng kinh doanh này chỉ đạt lần lượt là 11,5 tỷ đồng và 4,7 tỷ đồng, với lợi nhuận gộp tương ứng là 5,1 tỷ đồng và 1,1 tỷ đồng.

Trong kế hoạch kinh doanh thời gian tới, Nhà Đà Nẵng dự kiến đầu tư Dự án chung cư Fecility Tower với vốn đầu tư khoảng 450 tỷ đồng. Đây là dự án được Nhà Đà Nẵng lên kế hoạch từ khá lâu.

Do đặc thù kế toán của lĩnh vực bất động sản là doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm, trong khi thời gian phát triển dự án kéo dài nhiều năm, nếu không có dự án gối đầu, thì doanh nghiệp sẽ lâm tình trạng kinh doanh èo uột trong thời gian phát triển dự án mới.

Một yếu tố quan trọng tạo sự đột biến về lợi nhuận của Nhà Đà Nẵng thời gian qua là việc doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư tài chính dựa vào nguồn lực tài chính dồi dào. Giá trị danh mục đầu tư của Nhà Đà Nẵng đã liên tục gia tăng theo thời gian, từ 192 triệu đồng vào cuối năm 2018, tăng lên 107,6 tỷ đồng vào cuối năm 2019, đến cuối năm 2020 đạt 130,8 tỷ đồng và đến cuối quý I/2021 tăng vọt lên 328,2 tỷ đồng. Ngoài ra, Công ty vẫn còn 1.113,6 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn.

Khoản đầu tư chứng khoán đang là nguồn lợi nhuận đột biến cho Nhà Đà Nẵng nhờ điều kiện thị trường thuận lợi. Tuy vậy, việc ngày càng tăng tỷ trọng đầu tư chứng khoán sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho Nhà Đà Nẵng khi xu hướng thị trường đảo chiều, nhất là khi Công ty không chuyên về đầu tư tài chính.

Thực tế trong quá khứ, hiệu quả danh mục đầu tư của Nhà Đà Nẵng cũng biến động rất mạnh với xu hướng lỗ nhiều hơn lãi. Cụ thể, năm 2016, hoạt động đầu tư chứng khoán của Công ty lỗ 14,2 tỷ đồng, năm 2017 lỗ 10,4 tỷ đồng, năm 2018 lãi 3,5 tỷ đồng, năm 2019 lỗ 0,67 tỷ đồng. Thậm chí năm 2020, hoạt động kinh doanh này lỗ 10 tỷ đồng dù thị trường liên tục duy trì xu hướng tăng tích cực trong nửa cuối năm.