Dẫn ví dụ có doanh nghiệp nợ gấp 50 lần vốn chủ sở hữu, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, muốn gỡ bài toán này, phải xuất phát từ việc tái cấu trúc thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp, phải hiểu đúng nguyên nhân khiến doanh nghiệp bất động sản nghẽn thanh khoản, thì mới tìm được giải pháp “trúng”.

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh

Thưa ông, trong tình hình nghẽn thanh khoản trầm trọng hiện nay, doanh nghiệp bất động sản đang rất mong có sự hỗ trợ vốn từ tín dụng và cơ chế giãn, hoãn nợ. Theo ông, điều này có khả thi?

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không xuất phát từ phía ngân hàng. Thực tế, năm 2022, tín dụng bất động sản tăng tới hơn 24%, thậm chí còn tăng mạnh hơn các năm trước đó. Gốc rễ dẫn tới tình trạng đuối sức của doanh nghiệp bất động sản hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác.

Thứ nhất, 3 năm qua (2020 - 2022), nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, nhưng giá bất động sản tăng tới 60 - 70%/năm. Ngay cả năm 2022, dù nửa cuối năm, thị trường bất động sản khựng lại, thanh khoản kém đi, song giá cả năm vẫn cao hơn năm 2021.

Sở dĩ có tình trạng này là do năm 2021 và nửa đầu năm 2022, thị trường chứng khoán tăng mạnh, nhà đầu tư chốt lời và đổ tiền vào bất động sản, tạo ra làn sóng đầu cơ. Sau đó, các nhà đầu tư chốt lời bất động sản lại quay sang chứng khoán, khiến hai thị trường này có sóng liên tục. Bất động sản tăng giá phi mã, trong khi VN-Index có lúc đạt 1.600 điểm. Giá bất động sản quá cao, biểu hiện “bong bóng” là lý do thị trường cần có sự điều chỉnh, tái cấu trúc, đưa giá nhà ở về giá trị thực.

Thứ hai, thị trường bất động sản thời gian qua tăng giá mạnh, song lại mất cân đối về phân khúc. Trong khi nhà giá rẻ, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực rất thiếu, thì nhà ở cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng lại đang dư thừa.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua phát triển ồ ạt, mở rộng quy mô ồ ạt, vay vốn vô tội vạ. Có doanh nghiệp phát hành trái phiếu huy động vốn gấp gần 50 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp như vậy làm sao có thể tồn tại bền vững được?

Với tình hình thị trường và doanh nghiệp như vậy, gỡ bài toán thị trường phải xuất phát từ việc tái cấu trúc thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp, chứ không phải từ tín dụng. Không thể để thị trường bất động sản tiếp tục tái diễn như 3 năm qua.  

Theo ông, doanh nghiệp phải tái cấu trúc nguồn vốn như thế nào, khi các kênh huy động vốn đều bế tắc?

Có mấy nguồn vốn cơ bản đổ vào thị trường bất động sản, làm thị trường nóng lên thời gian qua, bao gồm tiền trả trước của người mua (đa phần mua đầu cơ), vốn huy động qua thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu, tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, hiện nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đóng băng, thị trường chứng khoán gặp khó, người mua nhà cũng không còn tiền khi ngân hàng siết tín dụng… Tóm lại, dòng vốn không thể quay vòng được. Thêm vào đó, tài sản thế chấp của doanh nghiệp (bất động sản và cổ phiếu) giảm giá mạnh, ngân hàng cũng giảm tỷ lệ cho vay trên tài sản định giá, khiến doanh nghiệp càng khó khăn.

Dù vậy, không phải là không có cách, chỉ có điều, doanh nghiệp có quyết liệt chịu “đau” để làm hay không.

Các giải pháp như ông nói là gì?

Trước hết, các doanh nghiệp phải nghiêm túc thực hiện giảm giá, đưa bất động sản về giá trị thực. Chỉ khi bất động sản chiết khấu hấp dẫn, kích thích người mua, thì dòng tiền mới bắt đầu chảy, doanh nghiệp mới có thể thu hồi tiền về.

Thứ hai, doanh nghiệp phải liên doanh, liên kết để có nguồn vốn đầu tư các dự án sắp hoàn thành, nhanh chóng có sản phẩm bán ra thị trường để có doanh thu.

Thứ ba, với doanh nghiệp “ôm” cùng lúc nhiều dự án, thì phải giảm giá, bán bớt dự án để trả nợ cho nhà đầu tư. Tất nhiên, bán dự án thời điểm này, doanh nghiệp sẽ thiệt thòi, song đây là giải pháp cần thiết để giữ uy tín với nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Sau khi “sống sót” qua giai đoạn khó khăn này, doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu để có vốn đầu tư.

Thứ tư, phải chú trọng các phân khúc phù hợp nhu cầu xã hội trong giai đoạn hiện nay, nhất là các dự án nhà ở thương mại có giá hợp lý, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội…

Thứ năm, Chính phủ cũng phải đơn giản hóa thủ tục hành chính trong cấp phép dự án, đẩy nhanh công tác quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với hạ tầng phù hợp. Ngoài ra, cần phải thiết kế lại chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, với chính sách như thời gian qua, chưa thể khuyến khích được doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Cùng với các giải pháp trên, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp là rất cấp bách. Bộ Tài chính đang trình Chính phủ sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP. Tuy vậy, theo tôi, cần ban hành một nghị định mới sửa đổi căn cơ và có lộ trình hơn. Việc “ân hạn” 1 năm với một số quy định hay cho phép gia hạn trái phiếu thêm 2 năm không thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu.