Theo nội dung thông tin Ngân hàng Nhà nước đưa ra, Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh Ngân hàng Nhà nước, không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng; Thông tư 41/2016/TT-NHNN được xây dựng trên cơ sở tham khảo chuẩn mực vốn Basel II được ban hành bởi Ủy ban Basel. Trong đó, Thông tư hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng (bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà).

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 22/2023/TT-NHNN không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: “Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ở đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; b) Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà; c) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo; d) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.”

Khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định: “ 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 như sau: “11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm:

a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau: i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà; iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở; iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này”.

Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà sẽ tùy thuộc vào từng loại từ 20%-100% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV và DSC. Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác). Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41. Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024).

Trước đó, HoREA đưa ra kiến nghị nên sửa đổi trước khi Thông tư 22 có hiệu lực từ ngày 01/07/2024 để cho phép cá nhân được vay tín dụng mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

HoREA bày tỏ quan ngại về quy định tại tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22).

Theo quy định này, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà "đã được hoàn thành để bàn giao", tức là nhà ở có sẵn, trong đó có trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "bảo đảm bằng bất động sản" là nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp "nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao", tức là nhà ở thương mại có sẵn.

Như vậy, Thông tư 22/2023 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua "nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao" (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Vì thế, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai" thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Theo HoREA, nếu không sửa đổi kịp thời nội dung trên trước khi có hiệu lực ngày 01/07/2024 thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản. Điều này cũng sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ 01/07/2024. Điểm tích cực lớn nhất của Thông tư là điều chỉnh lại hệ số rủi ro tín dụng. Theo đó, các khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà, xây nhà theo chương trình, Dự án hỗ trợ của chính phủ sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%. Tỷ lệ đảm bảo (LTV) cũng được điều chỉnh từ 100% trở lên và tỷ lệ thu nhập (DSC) trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo dưới 40% và tỷ lệ thu nhập dưới 35%.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 cũng điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với các tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%.

Đối với các khoản vay phục vụ mục đích phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ, Thông tư 22 cũng quy định thêm hệ số rủi ro là 50%.

Như vậy, với nội dung sửa đổi này được kỳ vọng khuyến khích các tổ chức tín dụng đẩy mạnh phát triển cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.