Tiếp tục thắt chặt tiền tệ

Lạm phát có nguy cơ tăng khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục thắt chặt tiền tệ. Theo nhóm phân tích của Công ty Chứng khoán MB, tăng trưởng tín dụng năm 2019 dự kiến chỉ khoảng 15%, so với mức dưới 17% của năm nay. 

Một khi tín dụng bị siết, bất động sản là lĩnh vực đầu tiên bị co hẹp. Từ đầu năm đến nay, NHNN đã nhiều lần yêu cầu các ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản, thậm chí còn “dọa” thanh tra những ngân hàng mạnh tay cho vay bất động sản. 

Lãi vay mua nhà dưới dạng vay tiêu dùng đã bắt đầu tăng từ giữa năm 2018

Không chỉ tín dụng bị co hẹp, mà lãi suất cho vay cũng trở nên đắt đỏ hơn. Lãi suất huy động đã tăng liên tiếp từ đầu năm đến nay và sẽ tác động sâu hơn đến lãi suất cho vay trong năm tới. Mặc dù huy động vốn của các ngân hàng đã được cải thiện, song chủ yếu là vốn ngắn hạn. Trong khi đó, nguồn vốn trung, dài hạn để cho vay bất động sản vẫn đang thiếu trầm trọng. 

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, do ảnh hưởng của quy định giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% (có hiệu lực từ ngày 1/1/2019), trong năm tới, các ngân hàng sẽ giảm lượng tín dụng rót vào bất động sản. Do vậy, lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ tăng.

Thực tế, lãi vay mua nhà dưới dạng vay tiêu dùng đã bắt đầu tăng từ giữa năm nay. Nhiều ngân hàng quảng cáo các gói vay mua nhà lãi suất hấp dẫn, song chỉ áp dụng từ 6 tháng đến 1 năm, sau đó là lãi suất thả nổi với thời hạn vay dài và áp dụng phí phạt trả trước rất cao.

Với các chủ đầu tư, việc tiếp cận vốn cũng sẽ trở nên khó khăn hơn trước. Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Savista nhận định, năm 2019, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng do lãi suất tăng cao và nguồn vốn dành cho bất động sản ít hơn. Việc NHNN siết chặt tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn buộc các nhà băng co hẹp danh mục dự án bất động sản để tài trợ. 

Đa dạng kênh rót vốn cho thị trường bất động sản

Theo số liệu mới nhất của NHNN, tín dụng bất động sản hiện chiếm chưa tới 7% tổng dư nợ tín dụng cả nước và tốc độ tăng tín dụng trong 8 tháng đầu năm chỉ hơn 4%. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng đổ vào bất động sản cũng như siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là phù hợp.

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư lao vào bất động sản bằng đòn bẩy tài chính sẽ rất nguy hiểm. Thời gian tới, sẽ có những bất động sản phải rao bán vì người mua không đảm bảo được dòng tiền.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển 

“Hiện nay, giới đầu cơ bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Nếu dòng tiền tiếp tục rót mạnh vào bất động sản như thời gian qua, bong bóng bất động sản có thể nổ ra, gây hệ lụy cho cả nền kinh tế mà nạn nhân đầu tiên chính là ngân hàng”, TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến cáo.

Tất nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, khi nguồn vốn này bị co hẹp, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp không ít khó khăn. Riêng với chủ đầu tư, do 85% vốn thực hiện các dự án được doanh nghiệp huy động qua ngân hàng và khách hàng, nếu hai kênh này gặp khó, chắc chắn, đây là đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Ông Nguyễn Tiến Dũng cho hay, khi nguồn vốn vay ngân hàng có nguy cơ bị co hẹp, các doanh nghiệp phải tìm vốn ở các kênh khác như thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư, quỹ tín thác… 

Ở Việt Nam, việc huy động vốn qua các kênh này không đơn giản vì thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển, các dự án bất động sản thiếu minh bạch, nhiều chủ đầu tư chưa tạo được uy tín với thị trường… Nếu không làm được điều này, một khi kênh tín dụng bị thắt chặt, hàng loạt dự án bất động sản sẽ bị ngưng trệ. Thế nhưng, nếu mãi dựa vào tín dụng, thị trường bất động sản không bao giờ có thể phát triển bền vững.