Khai thác “mỏ vàng” không gian ngầm là vấn đề tất yếu của các đô thị phát triển trên thế giới. Tại TP.HCM, với quy mô hơn 13 triệu dân và diện tích ngày càng mở rộng, đề xuất quy hoạch sử dụng không gian ngầm được xem là nhu cầu cấp thiết để định hướng đầu tư xây dựng, bảo đảm tầm nhìn lâu dài, khai thác hiệu quả trong tương lai. Được xác định là cấp thiết, nhưng suốt 15 năm qua, quy hoạch không gian ngầm vẫn chỉ là… đề xuất.

Sau hơn 10 năm động thổ rồi “án binh bất động”, Dự án Bãi đậu xe công viên Lê Văn Tám đã bị UBND TP.HCM thu hồi vào tháng 10/2020

Bài 1: Những dự án chết yểu

Hơn một thập niên đã trôi qua kể từ khi được chấp thuận chủ trương xây dựng, loạt dự án bãi đỗ xe ngầm - công trình đầu tiên hướng đến mục “tiêu hạ ngầm đô thị”, khai thác “mỏ vàng” không gian ngầm của TP.HCM - vẫn chưa hề có dấu hiệu được thực hiện.

Bãi đậu xe ngầm vướng… quy hoạch không gian ngầm

Từ cuối năm 2008, kỳ vọng về việc giải quyết chỗ đậu xe khan hiếm ở khu trung tâm, TP.HCM tính toán quy hoạch 4 bãi đậu xe ngầm ở quận 1, gồm: sân khấu Trống Đồng, công viên Lê Văn Tám, sân bóng công viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư. Bãi đậu xe ngầm sẽ kết hợp dịch vụ thương mại và công cộng. 4 dự án này được lên kế hoạch triển khai từ 9 đến 15 năm trước, song 3 dự án đã “chết yểu”.

Chỉ còn Dự án Bãi đậu xe ngầm sân khấu Trống Đồng do Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương làm chủ đầu tư hy vọng có thể tiếp tục thực hiện, nhưng còn vướng do không có quy hoạch tổng thể không gian ngầm. Dự án này tiền thân là Dự án Hầm đậu xe và thương mại dịch vụ Lam Sơn, được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận cho Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương thực hiện năm 2008. Địa điểm xây dựng ban đầu tại Công trường Lam Sơn, song do chồng lấn quy hoạch tuyến metro số 1, nên UBND TP.HCM giới thiệu nhà đầu tư chuyển sang vị trí sân khấu Trống Đồng cách đó hơn một km.

Trước sự thay đổi trên, nhà đầu tư tiến hành thực hiện các thủ tục lại từ đầu. Sau khi hoàn tất thiết kế, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, doanh nghiệp tiếp tục điều chỉnh dự án theo hướng tăng số chỗ đỗ xe ô tô từ 540 chỗ lên 702 chỗ và giảm tỷ lệ diện tích thương mại dịch vụ từ 40% xuống còn 34,6% theo yêu cầu của cơ quan chức năng. Phương án này được UBND TP.HCM phê duyệt tại Văn bản số 2236/UBND-ĐTMT vào năm 2015.

Trớ trêu là, khi chủ đầu tư bỏ công sức, thời gian làm lại các thủ tục, thì dự án lại chồng lấn ranh Nhà ga ngầm của tuyến metro số 2, nên nhà đầu tư phải điều chỉnh hồ sơ thiết kế kỹ thuật công trình có phần diện tích nằm trong vùng kiểm soát xây dựng thuộc phạm vi bảo vệ công trình đường sắc.

Trong thời gian chờ đợi các sở, ban, ngành xác nhận phương án giải quyết, công trình nằm trong số 180 dự án chậm triển khai, bị Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất thu hồi vào năm 2018. Sau khi doanh nghiệp khiếu nại với các căn cứ quy định pháp luật, tháng 7/2019, UBND TP.HCM có Văn bản số 3030/UBND-DA cho phép nhà đầu tư tiếp tục triển khai Dự án và yêu cầu các sở, ngành hỗ trợ nhà đầu tư hoàn tất thủ tục, đẩy nhanh tiến độ để khởi công Dự án.

Đổi lại, doanh nghiệp phải cam kết đúng tiến độ khởi công vào năm 2020, hoàn thành cuối năm 2022. Tuy nhiên, quá thời hạn, Dự án vẫn chưa thực hiện được do việc điều chỉnh quy hoạch của Dự án vẫn chưa được phê duyệt. “Kể từ khi có quyết định giao đất từ tháng 7/2010, doanh nghiệp không ngừng làm việc với các sở, ban, ngành của TP.HCM và trải qua nhiều thủ tục kéo dài, nhưng đến nay vẫn chưa thể tháo gỡ vướng mắc để khởi công Dự án”, bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh, Phó chủ tịch Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương cho biết.

Theo bà Quỳnh, nguyên nhân chậm trễ tiến độ không do phía Công ty, chủ yếu do lỗi các sở, ban, ngành không những không tiến hành thêm bất cứ thủ tục nào, mà còn liên tiếp thay đổi nội dung những văn bản do chính sở, ngành đã ký và ban hành.

“Việc chủ đầu tư phải chờ đợi thủ tục quá lâu và bị thay đổi liên tục làm phát sinh nhiều chi phí. Do thời gian triển khai Dự án kéo dài, các quy định pháp luật thay đổi, các bước của Dự án phải làm đi làm lại hoàn toàn không do lỗi của chủ đầu tư. Vì thế, nhà đầu tư khẩn thiết kính đề nghị UBND TP.HCM kiểm tra lại toàn bộ quá trình triển khai thủ tục pháp lý của Dự án, sớm chỉ đạo giải quyết để có thể tiếp tục triển khai”, bà Quỳnh kiến nghị.

Doanh nghiệp muốn hỗ trợ vốn, Thành phố quyết “khai tử”

Trong khi chủ đầu tư Dự án Bãi xe ngầm sân khấu Trống Đồng đang vật lộn hoàn tất thủ tục với mong muốn theo đuổi dự án, thì 3 dự án khác đều bị “khai tử”.

Dự án Bãi đậu xe công viên Lê Văn Tám có tổng vốn đầu tư hơn 1.700 tỷ đồng, do Công ty cổ phần Không gian ngầm (IUS) thực hiện, đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao). Công trình có tổng diện tích xây ngầm 11.000 m2, quy mô 4 tầng ngầm gồm 2 khu thương mại và khu đậu xe sức chứa hơn 2.000 xe máy, gần 1.300 ô tô.

Dự án động thổ năm 2010, nhưng sau đó “án binh bất động” vì gặp nhiều vướng mắc. Năm 2012, nhà đầu tư hoàn chỉnh thiết kế cơ sở, nhưng sau đó xin điều chỉnh, đến tháng 3/2017 mới hoàn tất, ký thêm phụ lục hợp đồng. Nhà đầu tư cam kết cuối năm 2017 triển khai, thi công dự án, nhưng không thực hiện.

Đến năm 2018, Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM liên tục có nhiều văn bản cảnh báo nhà đầu tư về việc chấm dứt hợp đồng dự án trước thời hạn, song phía IUS không có thông tin, ý kiến phản hồi, cũng như liên hệ, phối hợp giải quyết các thủ tục liên quan. Đến tháng 10/2020, Dự án bị UBND TP.HCM chấm dứt hợp đồng và thu hồi.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 8/2022, IUS lại có văn bản đề nghị xem xét lại chủ trương chấm dứt hợp đồng, với kiến nghị xin chấp thuận chủ trương được gia hạn tiến độ thực hiện thêm 24 tháng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư có cơ hội tìm kiếm đối tác, hợp tác đầu tư cùng phát triển Dự án và có thời gian làm việc với các tổ chức tài chính tín dụng quốc tế.

IUS cho rằng, do Dự án mang tính chất phục vụ lợi ích cộng đồng và nhằm tăng tính khả thi tài chính, nên doanh nghiệp xin chấp thuận chủ trương hỗ trợ cho tất cả dự án đầu tư bãi đậu xe ngầm trên địa bàn Thành phố toàn bộ lãi vay trên tổng số tiền vay trong thời gian 30 tháng xây dựng và 3%/năm trên tổng số tiền vay, để bù một phần vãi vay cho chủ đầu tư, trong thời gian 10 năm kể từ khi dự án đi vào khai thác.

Trong trường hợp các cơ quan quản lý nhà nước thấy việc chấm dứt hợp đồng BOT là cần thiết, IUS đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước xem xét thấu đáo và chấp thuận chủ trương, chính sách cho nhà đầu tư của Dự án tiếp quản toàn bộ hồ sơ kỹ thuật của Dự án do IUS đã thực hiện, đồng thời hoàn trả cho ngân hàng toàn bộ hoặc một phần chi phí mà IUS đã đầu tư cho dự án, nhằm giảm thiểu thiệt hại vật chất.

Tuy nhiên, Thành phố cho rằng, việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là do nhà thầu đã vi phạm hợp đồng, nên những kiến nghị trên là không có cơ sở để xem xét giải quyết.

Tình trạng đình trệ cũng xảy ra tại 2 dự án bãi đậu xe ngầm ở sân vận động Hoa Lư và sân bóng đá Tao Đàn. Công trình bãi xe ngầm công viên Tao Đàn có tổng đầu tư 1.055 tỷ đồng, gồm một trệt và 4 tầng ngầm, đáp ứng gần 1.200 ô tô, 900 xe máy. Dự án ở sân vận động Hoa Lư vốn đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng với 5 tầng ngầm phục vụ thương mại và bãi đậu hơn 2.500 ô tô, 2.873 xe máy.

Hai dự án trên được chấp thuận đề xuất dự án năm 2015 theo hình thức BOO (xây dựng - sở hữu - kinh doanh) cho Liên doanh Vingroup - SSCI. TP.HCM đã 3 lần gia hạn cho nhà đầu tư thời gian hoàn thành báo cáo nghiên cứu khả thi. Tuy nhiên, nhà đầu tư không hoàn thành, dự án chậm tiến độ đề ra.

Tháng 3/2019, nhà đầu tư có thông báo chấm dứt trước thời hạn các hợp đồng và hợp tác đầu tư dự án. Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM đang kiến nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định chấm dứt đề xuất đối với hai dự án bãi xe ngầm nêu trên. Đến tháng 9/2022, UBND TP.HCM chính thức có thông báo việc kết thúc thỏa thuận giao nhà đầu tư thực hiện báo cáo nghiên cứu khả thi 2 dự án bãi xe ngầm trên.

Việc các dự án bãi đậu xe ngầm ì ạch không chỉ gây bức xúc cho người dân, mà còn là trăn trở lớn của lãnh đạo TP.HCM và các cơ quan chuyên môn. Thực tế, việc đầu tư xây dựng bãi đậu xe ngầm dưới công viên còn khó khăn đến từ cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp.

Theo đó, các đề xuất của doanh nghiệp chưa chứng minh được tính khả thi cao về đầu tư và xây dựng. Trong đó, nếu công trình ngầm chỉ làm bãi đậu xe thì sẽ khó có phương án khả thi. Do vậy, trong điều chỉnh Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn năm 2060, TP.HCM sẽ rà soát tổng thể hệ thống giao thông, các khu đậu xe nổi và ngầm khu vực trung tâm được đặt trong mối quan hệ với giao thông công cộng và thương mại dịch vụ.

(Còn tiếp)