Trong quý IV/2015, CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (mã SJS) thực hiện bán buôn 2 ha đất tại dự án Nam An Khánh cho đối tác, ghi nhận doanh thu thuần 350 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 120 tỷ đồng. Mức biên lợi nhuận gộp ước đạt 40%, cao hơn mức biên 37,6% trong 6 tháng đầu năm 2015 do giá bán tăng khoảng 14,4%.

Như vậy trong 2015, doanh thu thuần của SJS ước tính 820 tỷ đồng, giảm 36,6% so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận trước thuế 2015 tăng khoảng 30,5% đạt 250 tỷ đồng, tương đương 102% kế hoạch đề ra. Lưu ý trong 250 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế có 67 tỷ đồng đến từ hoàn nhập dự phòng khoản đầu tư tài chính vào CTCP Xi măng Hạ Long sau khi chuyển nhượng cho đối tác khác vào quý III/2015.

Dự án Khu đô thị Nam An Khánh vẫn là dự án trọng điểm của SJS cho đến 2018. Dự án gồm 2 khu: Khu A hiện còn khoảng 28 ha đất kinh doanh và Khu B mở rộng có tổng diện tích 44,6 ha. Khu B sẽ được hoàn thiện CSHT và mở bán khi đã bán xong khu A. Với khu A, SJS vẫn tiếp tục tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật để tăng giá trị nhằm mục tiêu tăng giá bán, cải thiện biên lợi nhuận.

Trong 2015, SJS đã đầu tư khoảng 300 tỷ đồng cho xây dựng kè hồ, đường dạo, trồng cây xanh,… giúp giá bán buôn trong quý IV/2015 tăng. Sang 2016, SJS dự kiến sẽ tiếp tục hợp tác với các đối tác để gia tăng tiện ích cho Khu đô thị, chẳng hạn như hợp tác với Vinschool, Vinmart,… Vì vậy giá bán trong năm tới được chúng tôi kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng.

Về hoạt động bán buôn, trong quý IV/2015 SJS bán được khoảng 2 ha, thu được 350 tỷ đồng. Như vậy trong cả năm, doanh thu từ bán buôn tại dự án Nam An Khánh đạt khoảng 810 tỷ đồng, tương đương 98,8% doanh thu thuần 2015. Giá bán buôn trong quý IV tăng khoảng 14,4% so với đầu năm.

Về hoạt động bán lẻ, trong 2015, SJS chỉ bán lẻ trong 6 tháng đầu năm 2015 được khoảng 100 căn (3 ha), giá bán trung bình 18-22 triệu đồng/m2. Doanh thu khoảng 600 tỷ đồng từ bán lẻ này dự kiến được SJS ghi nhận vào cuối 2016 khi giao nhà cho người mua. Hoạt động bán lẻ sẽ mở bán trở lại vào quý II/2016 sau khi SJS đầu tư cơ sở hạ tầng để gia tăng giá trị và giá bán cho khu đô thị.

Về dự án Khu dân cư Văn La - Văn Khê: Dự án có diện tích kinh doanh khoảng 4-5 ha/tổng diện tích 12 ha, mục tiêu xây dựng khu dân cư với 2 chung cư cao tầng và các nhà ở thấp tầng. Hiện tại dự án vẫn đang được san lấp mặt bằng và đầu 2016 sẽ bắt đầu xây dựng, dự kiến bắt đầu tạo doanh thu cho SJS vào cuối 2016, đầu 2017.

Dự án Hòa Hải, Đà Nẵng: Dự án có diện tích kinh doanh khoảng 4-5 ha/tổng diện tích 12 ha, được SJS điều chỉnh theo phương án phân lô bán đất nền từ 2016. Dự kiến dự án cũng sẽ tạo doanh thu cho SJS từ cuối 2016.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ luôn chiếm 2/3 tổng tài sản, chủ yếu là nợ vay ngắn hạn đến hạn trả, trong khi khả năng thanh toán ngắn hạn không thực sự tốt. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá rủi ro này không quá nghiêm trọng do (1) Hoạt động SXKD của SJS đang có dấu hiệu khả quan khi giá bán và lợi nhuận tăng khá tốt (2) Các khoản nợ đều được thế chấp bằng các dự án có triển vọng bán hàng tốt như Nam An Khánh, Hòa Hải Đà Nẵng và (3) Các khoản nợ đều đã được SJS thỏa thuận giãn nợ thêm một thời gian nữa.

Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị MUA cổ phiếu SJS với giá mục tiêu 1 năm là 27.013 đồng (+18% so với giá cổ phiếu ngày 30.12.2015) theo phương pháp định giá NAV. Chúng tôi nâng giá mục tiêu so với giá khuyến nghị của báo cáo lần đầu ở mức 25.307 VND/cp do giá bán tại dự án Nam An Khánh đang tăng tích cực. SJS sở hữu qũy đất sạch khoảng hơn 1.200 ha tập trung chủ yếu tại Hà Nội và các tỉnh miền Bắc, tỷ lệ hấp thụ các dự án khá khả quan với điểm rơi doanh thu vào năm 2016.