Thời kỳ tới đây thị trường bất động sản sẽ được định hình bởi những thay đổi mang tính cấu trúc.

Thị trường bất động sản đang chuyển mình mạnh mẽ

Phát biểu tại diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới với chủ đề “Tư duy mới - Vận hội mới” do Tạp chí TheLEADER vừa tổ chức, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group nhấn mạnh sự thay đổi lớn trong tư duy điều hành chính sách của nhà nước. Nếu trước đây, các nghị quyết và luật pháp thường bị đánh giá là chậm đi vào cuộc sống, thì hiện nay, thực tiễn cuộc sống đã phản ánh sâu sắc vào chính sách. Điều này không chỉ tạo niềm tin cho cộng đồng doanh nghiệp, mà còn là cú hích mạnh mẽ để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả hơn.

Theo ông Vũ, thị trường đang dần bước ra khỏi giai đoạn khan hiếm kéo dài, đặc biệt là về nguồn cung. Sự “bùng nổ” của thị trường trong thời gian tới không đến từ giá - vốn đã bị đẩy lên quá cao - mà từ sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung, nhờ các dự án siêu đô thị quy mô lớn lên tới hàng chục nghìn héc - ta. Sự chuyển dịch từ “thiếu” sang “dư thừa” nguồn cung sẽ tạo điều kiện để người trẻ dễ dàng tiếp cận nhà ở, đồng thời góp phần điều tiết giá theo hướng hợp lý hơn.

Trong vòng 5 - 10 năm tới, ông Vũ nhận định chiến lược đầu tư - kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự thay đổi căn bản. Giai đoạn dịch Covid-19 đã khiến thị trường chao đảo. Tuy nhiên, thời kỳ tới đây sẽ được định hình bởi những thay đổi mang tính cấu trúc: bùng nổ nguồn cung, siêu đô thị mọc lên và một cuộc chơi hoàn toàn mới do các doanh nghiệp lớn dẫn dắt.

Những dự án quy mô lớn từ vài trăm đến vài nghìn héc - ta sẽ thay thế cho các khu đô thị chục héc - ta. Trong bối cảnh đó, chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực, hệ sinh thái toàn diện và năng lực quản trị bài bản mới có thể trụ vững và phát triển. Ông Vũ cũng khẳng định: “Giá bất động sản không ai có thể thao túng được. Cơ chế thị trường và chính sách nhà nước mới là yếu tố quyết định”.

Thể chế và hạ tầng: “Điểm nghẽn” được tháo gỡ

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định tiềm năng của thị trường nằm ở 3 yếu tố cốt lõi: sự thay đổi tư duy chính trị, cải cách thể chế và đầu tư mạnh vào hạ tầng.

Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa cùng một loạt chính sách mới cho thấy quyết tâm lớn từ phía nhà nước trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài. Quy trình thủ tục hành chính được tinh gọn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, đặc biệt trong khâu xin phép dự án.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cảnh báo hệ thống thể chế vẫn chưa hoàn chỉnh, giá đất tại nhiều địa phương còn mang tính “ảo”, được hợp lý hóa từ những giao dịch bị thao túng. Điều này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở thực sự của người dân mà còn gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa với năng lực nội tại còn yếu.

Nguồn vốn và “cuộc chơi lớn” - Ai sẽ dẫn dắt?

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển chỉ ra rằng, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách tài khóa và tiền tệ đang ủng hộ tăng trưởng, thị trường bất động sản có thể tận dụng “vận hội mới” để tạo bứt phá.

Tuy nhiên, nguồn vốn vẫn là bài toán then chốt. Doanh nghiệp không thể chỉ trông chờ vào tín dụng ngân hàng mà cần mạnh dạn niêm yết trên thị trường chứng khoán, công khai minh bạch tài chính, nâng cao xếp hạng tín nhiệm và đặc biệt là huy động vốn từ người dân - những nhà đầu tư tiềm năng trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn.

Những siêu dự án đô thị ở những khu vực tiềm năng như Long Thành ở Đồng Nai, Quảng Yên ở Quảng Ninh hay Cần Giờ hay ở TP.HCM không chỉ là những “miếng bánh” đầu tư, mà là phép thử về khả năng kết nối hạ tầng, đồng bộ tiện ích, thu hút cư dân và tạo nên hệ sinh thái sống thực sự. Theo ông Vũ, đây là những dự án không thể làm đơn lẻ mà cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước và doanh nghiệp - một mô hình phát triển theo chiều sâu, hướng đến đô thị hóa bền vững.

Trước câu hỏi liệu có nguy cơ “bong bóng” bất động sản trong bối cảnh nguồn cung bùng nổ và giá đất đã bị đẩy lên cao nhiều năm qua, các chuyên gia đều có chung một quan điểm: nguy cơ bong bóng chỉ xảy ra khi thị trường bị thao túng, thiếu kiểm soát và không có cư dân thật về ở.

Những bài học từ Trung Quốc - nơi hàng nghìn thành phố ma xuất hiện sau giai đoạn tăng trưởng nóng - là lời cảnh tỉnh quan trọng. Muốn thị trường phát triển bền vững, doanh nghiệp phải đặt cư dân làm trung tâm. Dự án không có người ở sẽ thất bại, dù quy mô lớn đến đâu.

Do đó, yếu tố “thật” - từ nhu cầu, hạ tầng, pháp lý đến cư dân - sẽ là điều kiện tiên quyết để tránh bong bóng. Nhà nước cần tiếp tục kiểm soát thị trường bằng quy định rõ ràng, minh bạch, đi kèm với việc khơi thông dòng vốn hợp lý, tạo điều kiện phát triển nhưng vẫn đảm bảo sự ổn định lâu dài.

Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào thời kỳ chuyển mình lịch sử. Với những thay đổi mang tính hệ thống từ thể chế, chính sách đến hạ tầng, kỷ nguyên mới mở ra cho các doanh nghiệp cả thách thức và cơ hội. Không còn là cuộc chơi "lướt sóng", mà là sân khấu dành cho các nhà phát triển thực thụ - những người biết kết hợp tầm nhìn chiến lược với hành động thực tiễn, cùng mục tiêu kiến tạo không gian sống bền vững và hiệu quả cho xã hội.