Luật sư Hồ Anh Khoa

Lâu nay, những bất cập trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư có thể nói như “phim dài tập”, chưa có hồi kết. Theo ông, đâu là căn nguyên của những bất cập?

Hoạt động của ban quản trị nhà chung cư tuy đã có nhiều bước chuyển tích cực, nhưng vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc. Căn nguyên vẫn là từ thực tế các quy định của pháp luật về thành lập, hoạt động của ban quản trị nhà chung tư chưa thực sự bao quát, thiếu tính tương thích với thực tế, hay vai trò của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng chưa được áp dụng nhất quán.

Chẳng hạn như trong việc thành lập ban quản trị nhà chung cư. Như đã biết, ban quản trị nhà chung cư sẽ do hội nghị nhà chung cư bầu nên và chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đủ điều kiện (50% số căn hộ đã được bàn giao). Tuy nhiên, thực tế, nhiều chủ đầu tư vì nhiều lý do đã lờ trách nhiệm này, khi đó sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Trong trường hợp không thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên, thì Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế, rất nhiều địa phương “từ chối khéo” với lý do không có chức năng tham gia, can thiệp vào hoạt động dân sự của các bên.

Hay như việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Theo quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao quỹ này cho ban quản trị. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp, chủ đầu tư chây ỳ, chậm bàn giao, dẫn tới ban quản trị được bầu ra nhưng không thể hoạt động vì thiếu kinh phí. Tuy nhiên, cơ chế để kiểm soát chủ đầu tư trong tình huống này thì lại chưa có. 

Quy định về hoạt động của ban quản trị đã quan nhiều “phiên bản”, được sửa chữa, bổ sung nhiều lần, mà gần đây nhất, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về ban hành Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư. Với thông tư mới, liệu quy định về hoạt động của ban quản trị liệu đã hoàn thiện, thưa ông?

Theo tôi, Thông tư số 28 đã có một số điểm điều chỉnh cần thiết trong hoạt động quản lý nhà chung cư nói chung và hoạt động của ban quản trị nhà chung cư nói riêng.

Đầu tiên phải nhắc tới việc quy định lại tính chất của các mẫu tài liệu ban hành kèm Quy chế chỉ mang tính tham khảo, thay vì bắt buộc áp dụng như trước kia. Điều này trao quyền chủ động cho các chủ sở hữu nhà chung cư, cũng như ban quản trị nhà chung cư. Chẳng hạn như tại hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư có quyền tự do thỏa thuận, đàm phán với đơn vị vận hành nhà chung cư và tuân thủ nghị quyết của hội nghị nhà chung cư, chứ không cần nhất nhẩt sử dụng mẫu hợp đồng như trước.

Bên cạnh đó, Thông tư số 28/2016 cũng bỏ quy định điều kiện để một đơn vị được phép cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư, là phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Theo đó, việc đưa danh sách của đơn vị này chỉ mang tính tham khảo. Điều này sẽ tạo linh hoạt hơn cho ban quản trị nhà chung cư, cũng như sẽ góp phần tạo một thị trường cạnh tranh sòng phẳng, minh bạch hơn rất nhiều giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư.

Tuy nhiên, Thông tư 28 vẫn chưa đưa ra được một cơ chế kiểm soát hiệu quả những nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ban quản trị, với các chủ sở hữu nhà chung cư.

Như tôi đã nói ở trên, việc ban quản trị không nhận lại được tiền quỹ bảo trì từ chủ đầu tư đầy đủ, đúng thời hạn sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư. Điều cần thiết là phải có một cơ chế kiểm soát hiệu quả, bao gồm cả những chế tài nghiêm khắc hơn đối với chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.

Thực tế, theo quy định cũ tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD, nếu chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì, thì ban quản trị có quyền yêu cầu chủ đầu tư nộp khoản kinh phí này. Tuy nhiên, Thông tư 28/2016/TT-BXD lại bãi bỏ quy định này.

Một điểm nữa cũng cần lưu ý, Thông tư số 28 đã bổ sung quy định về quản lý tiền quỹ bảo trì (đã được gửi vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng) khi thành viên ban quản trị hoặc ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, cần phải có thêm những hướng dẫn cụ thể cho các tổ chức tín dụng để áp dụng thống nhất quy định này, tránh những cách hiểu khác nhau mà ảnh hưởng tới quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư, nhất là khi việc giải quyết bàn giao tài khoản, tiền trong tài khoản cho ban quản trị, thành viên ban quản trị mới bị kéo dài.