.

Tồn kho tăng, loay hoay vì thiếu vốn

Đại dịch Covid-19 xuất hiện từ đầu năm 2020 khiến không ít doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình thế khó khăn. Hoạt động kinh doanh trì trệ, hàng tồn kho lớn, lợi nhuận sụt giảm mạnh, áp lực từ chi phí lãi vay… đẩy nhiều doanh nghiệp đến bên bờ vực phá sản.

Theo ghi nhận thực tế tại TP.HCM, sau khi kết thúc 2 đợt giãn cách xã hội, tác động của Covid-19 đến thị trường bất động sản càng rõ rệt hơn.

Hàng loạt cơ sở kinh doanh trả mặt bằng, tạm dừng hoạt động, thậm chí phá sản; nhiều công ty phải vật lộn với tình trạng bù lỗ, thất thu hàng ngàn tỷ đồng. Các sàn kinh doanh bất động sản đồng loạt cắt giảm nhân sự, chuyển sang làm việc online và đa phần hoạt động cầm chừng.

Nhìn lại chặng đường khó khăn, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM chia sẻ, dịch bệnh đã cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản, làm thay đổi cơ bản hoạt động của doanh nghiệp, nhất là công tác tiếp thị, quảng bá sản phẩm và bán hàng.

“Dòng tiền bị ảnh hưởng nghiêm trọng do mọi hoạt động bán hàng - mua hàng đều bị ngừng trệ khi phải thực hiện các biện pháp hạn chế tiếp xúc, cách ly xã hội”, vị doanh nhân này nói.

Không những phải liên tục trì hoãn, thay đổi kế hoạch ra mắt sản phẩm, doanh nghiệp địa ốc còn đối mặt với thách thức tồn kho, bị chôn vốn trong một thời gian dài.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ cuối năm 2019 đến nay, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% theo năm.

Trong đó, 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng.

Thời điểm cuối tháng 9/2020, với “đại gia” Đất Xanh, lượng hàng tồn kho chiếm tới 44% tổng giá trị tài sản, giá trị tương đương 9.756 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh và đang trong quá trình phân phối, lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tồn kho tăng mạnh trong năm 2020 lại là gánh nặng cho doanh nghiệp, vì phần lớn lượng hàng này nằm trong các dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, làm tăng chi phí, lãi vay.

Bên cạnh đó, một lượng hàng tồn kho là những sản phẩm đã hoàn thành nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể khiến doanh nghiệp đối mặt nguy cơ phá sản.

“Sống khỏe” nhờ M&A

Khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 gây áp lực nặng nề lên kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong kinh doanh, thách thức luôn đi kèm cơ hội, khó khăn của người này cũng có thể là cơ hội cho người khác.

Trong kinh doanh, thách thức luôn đi kèm cơ hội, khó khăn của người này cũng có thể là cơ hội cho người khác.

Diễn biến thực tế của thị trường cho thấy, cùng với việc thúc đẩy tiến độ pháp lý và tập trung bán hàng sau các đợt giãn cách xã hội, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn đẩy mạnh chiến dịch M&A để nhanh chóng mở rộng thị phần. M&A cũng đã giúp nhiều doanh nghiệp “bẻ lái” thành công, đảo chiều kết quả kinh doanh từ thua lỗ thành lãi đậm.

Cuối năm 2020, thị trường bất động sản phía Nam dậy sóng trước thương vụ Công ty Keppel Land bán toàn bộ 30% vốn còn lại tại dự án Waterfront Đồng Nai cho Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, thu về 1.951 tỷ đồng. Thương vụ dự kiến hoàn tất vào nửa đầu năm 2021. Quá trình thanh toán được chia làm 2 đợt và Keppel Land ước tính, khoản lợi nhuận thu về đạt hơn 900 tỷ đồng.

Dự án ăn khách Aqua City (Đồng Nai) trước đó được Novaland mua lại khu đất từ một chủ đầu tư khác.

Trước đó, trong năm 2019, Keppel Land đã bán 70% vốn tại dự án Waterfront Đồng Nai cho Nam Long với giá trị được công bố 2.300 tỷ đồng. Điều đáng nói là, trong chiến lược phát triển năm 2020, Nam Long không có kế hoạch nắm giữ 100% cổ phần tại dự án này.

Trước khi mua tiếp 30% cổ phần của Keppel Land, Nam Long đã bán 35% cổ phần cho Hankyu Hanshin - đối tác đến từ Nhật Bản. Tuy nhiên, những diễn biến thực tế trên thị trường trong năm 2020 đã khiến doanh nghiệp này xoay chuyển chiến lược M&A.

Ngoài ra, đại diện Nam Long cho biết, Công ty còn có kế hoạch bán 50% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước cho một đối tác chưa công bố.

Tương tự, trong năm 2020, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn đã nhận chuyển nhượng thành công 20% phần vốn góp tại dự án Khu nhà ở phía Nam đường Xuyên Á (tại Tây Ninh) từ Công ty cổ phần Địa ốc 9. Cùng với đó, doanh nghiệp này cũng lên kế hoạch mua lại quỹ đất ở các thị trường lân cận TP.HCM và đang gấp rút hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng dự án Gem Premium (Thủ Đức, TP.HCM) cho Tập đoàn Đất Xanh.

Dù nguồn lợi thu về từ những khoản chuyển nhượng này chưa được công bố, nhưng chắc chắn, đó là con số không hề nhỏ, giúp Địa ốc Sài Gòn chuyển bại thành thắng một cách ngoạn mục.

Công ty cổ phần Đầu tư Quốc Cường Gia Lai - doanh nghiệp liên tiếp ghi nhận những khoản bù lỗ từ nợ vay - cũng có được tín hiệu tốt vào giữa năm 2020 nhờ thương vụ chuyển nhượng gần như toàn bộ dự án Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside (quy mô hơn 28.000 m2 tại quận Thủ Đức, TP.HCM) cho LDG Group.

Trước đó, Quốc Cường Gia Lai đã chuyển nhượng toàn bộ 49,9% cổ phần tại Công ty cổ phần Bất động sản Sông Mã và giảm vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Bất động sản Quốc Cường Thuận An. Những khoản chuyển nhượng này đã nâng doanh thu năm 2020 của Quốc Cường Gia Lai cao gấp 4,8 lần so với năm 2019.

M&A cũng là chiến lược đã được “ông lớn” Novaland thực hiện thành công trong năm 2020, mang về doanh thu và lợi nhuận “khủng”.

Cụ thể, trung tuần tháng 6/2020, Novaland bán 40% (trên tổng số 83,45% vốn) tại Công ty cổ phần Cảng Phú Định với giá gần 2.400 tỷ đồng. Giao dịch này mang về khoản lãi hơn 1.705 tỷ đồng.

Nhờ khoản lãi nghìn tỷ này, lợi nhuận trước thuế quý II/2020 của Novaland đạt 998 tỷ đồng, lợi nhuận ròng sau khi trừ thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ lên tới 875 tỷ đồng, bất chấp doanh thu chính giảm mạnh.

Trong khi đó, LDG Group từ cuối năm 2019 đến nay cũng liên tục chuyển nhượng cổ phần tại các doanh nghiệp góp vốn.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Gia Lộc, LDG Group chuyển nhượng 7,2 triệu cổ phần (90% vốn điều lệ), thu về ít nhất 350 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn bán toàn bộ 99,9% cổ phần tại Công ty cổ phần Địa ốc Bình Nguyên, thu về ít nhất 482 tỷ đồng.